无锡五年新高 | 40城楼市备忘录㉒

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

2.jpg无锡新区站

  城市综述·无锡:2019年无锡楼市继续供需两旺,新房成交金额和均价均创5年内新高,成交套数略有下跌。土地市场也不断量价齐升,楼面地价破万。融创、绿城等大品牌深耕无锡,继续提升产品品质。2020年预计市场价量继续稳中有升。

  2020置业无锡指数:★★★☆

  相比较房价高启的苏州,无锡房价还是不算贵。无锡整个市场过去几年启动较慢,如今开始跟上大势。刚需和投资都值得尽快入手。

  ①成交:金额、均价5年最高,套数降14%

  与前几年的房荒相比,2019年无锡市场上不断涌入新房,整个市场的供需相对达到平衡。克而瑞数据显示,2019年无锡商品住宅的供应面积为627.98万平米,同比2018年下降16%;供应套数为50635套,同比下降20%。按区域来看,滨湖区供应凶猛,无论是供应面积还是套数都是全市第一,其中供应面积占全市供应量的32%。按月份来看,6月是供应高峰期,月度供应面积达82.76万平米。

3.jpg  市场成交数据最能说明一切。据统计,2018年无锡商品住宅成交金额首次突破千亿,2019年无锡楼市明显更进一步。克而瑞数据显示,2019年无锡商品住宅成交金额达到1220.82亿元,同比2018年增长了3%,无锡房地产市场千亿量级仍在持续增长。成交金额以外,2019无锡商品房成交面积达842.73万平米,其中住宅成交面积为682.80万平米,同比2018年降低了12%;成交套数56028套,同比2018年降低了14%。

4.jpg  由于土地市场的升温,高价地项目不断入市,限价倒挂楼盘越来越少,以及改善型置业成为购房主力,如此种种使得无锡商品住宅的成交均价在2019年再一次大幅上扬。克而瑞数据显示,2019年无锡商品住宅成交均价17879元/㎡,同比2018年上涨17%。从区域来看,滨湖区不愧是无锡市的置业高地,以23273元/㎡的成交均价力压其余区域。从涨幅来看,新吴区成为2019年最大赢家,以15797元/㎡的均价,同比上涨19%,成为五区之中“翻身”最明显的区域。其次则是滨湖区,均价同比2018年上涨18%;然后是惠山区,均价同比上涨17%。

  另据统计,回顾近5年(2015-2019年)的总成交数据,2019年的成交金额和成交均价均达到了历史新高。其中,2016年无锡楼市经历了一段迅猛去化期,2016年10月以后楼市调控重压,“四限”组合拳出击,不少高价楼盘都受到了备案的限制。到2019年,无锡各区域多幅高价地的拍出,下半年多个纯新盘抢占入市,这些都是2019年新建商品住宅成交均价大幅上升的重要原因。

5.jpg  以往,无锡楼市有淡季和旺季之分。淡季购房者相对入市情绪和意愿清淡,新增供应量方面,受淡季影响也显得相对保守。旺季则相反。但是2019年一个比较重要的变化,就是随着形势的变化,楼市传统旺季表现不再抢眼,“金三银四”、“金九银十”照旧有比较高的成交额,但是传统淡季里的数据也不低,甚至赶超旺季。传统楼市淡季与往年大相径庭,颇有向旺季叫板的意味。

6.jpg  克而瑞数据显示,2019年1-12月,无锡商品住宅成交最突出的反而是6月,成交面积达88.22万平米,其次才是9月,成交面积达82.61万平米。从1-12月的成交套数来看,6月的表现最为惊人,商品住宅成交套数达7177套。

7.jpg  回顾2019年的无锡楼市,或波涛汹涌,或波澜不惊,或高歌猛进。但不管市场如何变化,产品力才是生命力。在商品房销售面积前十名的榜单上,滨湖区上榜楼盘最多,无锡融创文化旅游城、绿地天空树、蠡湖金茂府、金科蠡湖共4个楼盘上榜。其中位居第一位的无锡融创文化旅游城,全年平均每天卖出7套房子,总计全年卖出29.57万平米,总金额达59.84亿元,无论是成交面积TOP10榜单,还是成交金额TOP10榜单,都一骑绝尘,远超第二名。作为建发地产首入无锡的项目,玖里湾以江南新中式园林大宅面市,一下子就赢得了挑剔的无锡购房人的欢心与青睐,以20.98万平米的成交面积,和38.84亿元的成交金额,稳居第二。

8.jpg  从榜单上也不难看出,无锡楼市的成交结构正逐渐向改善型主力转变,购买力增强的同时,绿城、金茂、万科等品牌房企仍旧牢牢占有一席之地。

9.jpg2019年11月15日 融创壹号院首开,售楼处内人气爆棚

10.jpg2019年11月16日 德信杭派精工首入无锡的标杆之作——德信云溪名著项目开放

  二手房方面,2019年二手房成交价格稳中微升,整体均价维持在16500元/㎡,成交套数4、5月呈现上涨态势,7月后开始稳步下滑,量跌价涨。对比近五年,2017年是二手住宅成交的高峰期,2015年为近5年的成交低谷。

  据市场调研显示,无锡二手房价格涨跌局面分化,与新房区域价格布局基本一致,滨湖区价挂牌价最高,惠山区最低。学区房身价倍增,部分小区出现一二手房倒挂现象。

11.jpg  ②政策:无锡进入“一城一策”时间,严守调控底线

  2019年8月底,无锡房地产“一城一策”方案获得中央批准。“一城一策”下,2019年的无锡楼市不排除小幅微调可能性,不过依然以稳为主。

  “一城一策”是2019年的楼市高频词。2019年年初,无锡市被列入21个“一城一策”城市之一。所谓“一城一策”,就是中央政府给予地方上更多调控上的自主权。地方政府可以按照当地实际市场情况,对调控政策作出因地制宜的调整。

  在“房住不炒”与“一城一策”的调控基调下,2019无锡楼市主要出台的政策有:放宽落户、商品住宅备案细则、公积金新政。

 1)放宽落户:2019年9月4日,无锡人社发布新政,进一步放宽落户门槛,中专学历连续缴纳6个月社保、大专学历或初级专业技术职称连续缴纳3个月社保、本科(含)以上学历或中级(含)以上专业技术职称的,只要在无锡工作或创业,都可落户无锡。

  影响:在各城市抢人大战愈演愈烈的背景之下,无锡进一步放宽落户,无疑对城市人口的发展以及促进房地产市场需求增长,有着一定的推动作用。

 2)商品住宅备案细则:2019年9月,无锡市发展和改革委员会正式发布了《新建商品住宅销售价格备案实施细则》,对商品住宅价格备案程序、成本审核管理、价格备案管理等方面设定标准。

  影响:商品住宅备案细则严格了限价措施,对稳定市场价格,稳定购房者预期起到了作用,使得房地产市场平稳健康发展。

 3)公积金新政:2019年9月25日,无锡公积金新政出炉!涉及公积金缴存和提取、贷款资格认定、首付比例及贷款额度。

12.jpg  影响:公积金新政降低了贷款额度,一定程度上增加了购房者的买房成本,提高了购房门槛,甚至于阻挡了不少刚需购房者的买房之路。而对无锡楼市来说,公积金新政的出台则让买房热度进一步降低,有利于市场稳定健康发展。

  ③土地:量价齐升,土拍楼面均价破“万”

  2019年无锡(不含江阴、宜兴)全年共举行了14场涉宅土地拍卖,34宗涉宅用地顺利成交,成交总面积达236.65万平米,吸金458.76亿,平均楼面价达10461元/平米。总体来说,虽然下半年土拍市场频频底价成交,但2019年无锡土地市场整体仍呈现量价齐升的向好局势。同时,融创、华侨城、新力、绿城等房企选择深耕无锡,另有多家房企首进无锡市场。

13.jpg  从近3年无锡土地成交数据来看,2017年起无锡市土地出让金额大幅上涨,土地价格成本上升。同时,2018年成交金额和成交面积虽有下降,但总体波动不大。而在2019年,无论是出让土地数量,还是出让金额,都有大幅度上涨。

  而在成交均价方面,近三年无锡涉宅土地成交均价一直处于稳步上涨趋势,2019年更是突破万元大关。另外,据无锡乐居数据统计,2019年无锡土地成交总金额及成交均价,都达到了仅3年以来的最高值。

  2019无锡成功出让的涉宅地块共34幅,据无锡乐居统计显示,其中近一半已有相关动态逐渐亮相锡城,其中,共10盘已经首开,且口碑和去化都不错,如新力朗诗熙华府、华润公元九里、融创壹号院、融创惠山映、绿城诚园、德信云溪名著、碧桂园都荟等。

  2020年随着高价地项目的逐渐入市,以及倒挂限价楼盘的进一步去化减少,无锡商品住宅的供应量将有一定增长,价格也有一些合理上浮。

  此外,随着地价的走高,土地成本的增加,房企方面也更加注重项目产品开发的附加值,如绿色、科技、服务、品质、环境等等,以获得购房者对价格的认可,2020年将成为无锡楼市的人居改善年,越来越多的改善品质项目会逐渐出现。

 ④房价收入比:7.47-9.97

  无锡计算的房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。据计算,2019年无锡的房价收入比约为7.47—9.97。

  克而瑞数据显示,2019年无锡商品住宅成交均价17879元/㎡,而2019年无锡主力成交户型为90-120㎡,成交平均总价区间为161—215万元。

  据统计局数据显示,2018年无锡全体居民人均可支配收入50373元,2019年数据暂未发布,但据计划2019年城乡居民人均可支配收入与经济增长同步,需要达到7%以上,预计2019年无锡全体居民人均可支配收入将达到53899元。按每户4人收入计算,则家庭年收入为21.56万元。

  ⑤市场心态:2019年买家紧抓窗口期,二手卖家心态平稳

  对于投资型购房者来说,2019年仍不失为一个“捡漏”年,不少限价神盘还是投资客眼中的香饽饽。

  案例:一位购房者在2019年就入手了经开区板块的观山名筑,据她介绍,当前观山名筑的价格仍在1.6万/㎡左右,对比板块2.5万/㎡以上的价格,投资肯定有得赚。

  对于刚需型购房者来说,2019年的房价仍在稳中有升,买房观望态势明显,二手房优势较大。

  案例:一个资金有限的购房者,刚开始是打算精挑细选,找到价格、户型相对合适的房源,但在公积金新政之后购房成本显著提升,房价压力也在体现,之后迅速入手了一套滨湖区渔港板块的二手房。

  对于卖家来说,定价更多依靠的是房源的区位条件,条件好自然不愁卖。

  案例:2019年无锡市场上学区房的价值持续坚挺,甚至出现了5.6万/㎡的高房价记录,一间锡师附小的老破小二手学区房,房龄超20年,建面约40.77㎡,以总价230万成交,刷新了无锡市场的房价记录。

  ⑥租金:成熟板块略涨200-300每月

  2019年无锡租金市场,成熟版块上调200-300元/月,新兴版块基本无变化。

  租金最高的区域为梁溪区和滨湖区,新吴区和惠山区房子租赁相对较快,租客以单身男女居多,家庭整租大部分为改善周转。

  滨湖区某安置房房东表示,租客在租房时,优先考虑房间的装修、卫生环境、社区物业、保安状况等,90后租客对价格“不是那么在意”。对租金涨幅300左右,能够接受。

  ⑦2019热销区域:滨湖区13587套稳居五区之首

  按区域来看,滨湖区不愧是无锡的置业热土,以187.69万平米的成交面积,以及13587套的成交套数稳居全市五区之首。紧随其后的则是以刚需置业为主的惠山区,然后依次是锡山区、新吴区、梁溪区。

14.jpg  2019年无锡融创文化旅游城赢得毫无悬念,几乎每个月的成交排行榜都能见证这个项目的登顶。2019年,它平均每天卖出约7套房,总计全年卖出29.57万㎡,总金额达59.84亿元,无论是成交面积TOP10榜单,还是成交金额TOP10榜单,都一骑绝尘,远超第二名。

 ⑧预测2020:总体平稳,价格有上浮空间

  乐居普通编辑:2020年总体各方面应该都是平稳的。

  无锡从2016年暴涨到现在房价可以说是翻番,很多地区更是涨到了3倍的水平。无锡目前刚需市场仍有潜力,改善型购房需求增加,在限购政策的调控下,房价长线看来应该是平稳,微涨。到年底估计会有小幅度降价,开发商也会根据信贷政策做一些相应的营销活动补贴争夺客户。如果限购政策不放开,无锡楼市就会呈现出一种有价无市的状态。

  地价估计还是会涨,很多品牌房企急需补仓。明年无锡高端改善楼盘房价破4概率较大,房价天花板较容易突破。

  开发商普通员工:周期性增长

  在房价政策和国家调控政策不变的情况下,2020年预计稳中有升。2019年底有小幅度降价,所以2020年上半年3月左右估计会有所涨幅,价格会回调到2019年10月前的水平,有一个周期性增长。同时,在低价地块卖完之后,高价地块会推高一些区域的房价。

  其他无锡市民:理想丰满 现实骨感

  价格还是会微涨,“国家只是管控了它生长的速率,但不代表会下降吧”。调研的对象为80、90后,一致表示“客观说的,市场整体应该稳中有涨,但内心是希望降价的,对年轻的买房人友好一点,商贷利率低一点”。刚需用户的心声。

 ⑨2020楼市整体研判:先抑后扬 稳中有进

  据以往无锡楼市市场规律预判,2020年无锡整体成交量走势先抑后扬。

  春节前后成交量较难上扬,预计第一波成交小高峰出现在3月-5月,全年保持间歇性稳中有升。据2018-2019年的跨年度市场表现,市场整体对2020年小阳春回暖有所期待,回暖的迹象明显。

  2020年成交价格稳中有升,因项目而异,高品质仍为首选。随着无锡房价的上涨,乡镇板块异军突围,房价上涨,在2020年,乡镇板块整体的房价上涨速度将高于核心区域。品质楼盘仍然居价格高位,却也是改善用户的首选。

  2020年比较期待的是绿城、融创和金融街项目。

  绿城诚园目前已经入市,均价2.4万/㎡,为锡山区东亭板块带来“绿城效应”,首次开盘,小户型半小时售罄,整体去化超7成。这是绿城时隔十年重归无锡后的第二个作品,在“老成稳重,未来可期”的东亭板块,更值得期待。

  融创可以说是用行动力表达了深耕无锡的决心,招拍挂、收并购双管齐下拿项目,并且为无锡市民带来定制的“映”系列产品,2019年上半年融创就交房10000多户,2020众多新项目值得期待。

  金融街2019年首进无锡,连续两场土拍斩获两幅乡镇地块,未来或许能够给乡镇板块产品带来一抹亮色。

  2020年比较期待的区域:新吴区

  新吴区地处无锡东南门户,是无锡重要的经济增长极、对外开放窗口、科技创新基地,规划节奏被带动,尤其是太科园板块,未来发展潜力巨大。

  据不完全统计,新吴区日均就业人口超过10万,新房市场需求旺盛。在楼市方面,2019年推地节奏快,受到品牌房企的青睐,金融街首进无锡,选择新吴区两下两城。

  初步预计,2020年新吴区将有超过10个参与招拍挂的新盘面市,占据全无锡的三分之一,值得期待。

  本次调查采编人:蒋晓燕 王伟 吴松伟 朱雨霜 潘宇凌

  2019年1月13日

标签:40城楼市

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