全国房地产政策变动监测报告 （2019年10月）

来源：中房研协测评研究中心

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本月楼市政策聚焦：房贷利率“换锚” 地方人才政策“抢镜”

10月8日，备受关注的房贷利率迎来正式“换锚”，新的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，由中国人民银行规定房贷利率下限：首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，加点部分由人民银行分支机构根据各地市场利率具体情况指导确定加点下限。与此同时，地方“抢人”愈发激烈，东莞、杭州、南京、天津、三亚等地先后出台新一轮人才政策，在落户、购房等方面广开口子，引发市场高度关注。除此之外，在经济增速放缓、下行压力继续加大的背景下，房地产调控政策还有何变化？政策走向又指向何方？本期报告带来解析。

02

中央政策：继续坚定落实“房住不炒”

1.政策跟踪

数据来源：国家政府网站，CRIC整理

2.政策小结及重点政策解读

（1）政策小结

本月中央及国家相关部委政策秉承“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，延续此前房地产调控从严的风向不变，尤其是在房地产金融监管方面动作频频。主要包括：进一步扩大了对房地产融资担保公司的监管范围，严厉打击违规输血房地产的行为；进一步深化市场化改革，推进LPR机制平稳运行。此外中央进一步明确农村宅基地的使用规则，维护农民宅基地合法权益；明确城镇小区地下车位（库）确权登记等若干问题，维护小区业主合法权益；加强房地产工程建设管理，为住房和城乡建设部对房地产工程建设行使监督和行政处罚权提供保障和依据。总体来说，中央及国家相关部委从金融、土地、市场管理等多方面，综合运用经济手段、法律手段和行政手段对全国房地产市场进行调控，以保障和维护房地产市场健康发展。

（2）重点政策解读：全国房贷利率正式换锚 LPR机制正式运行

2019年8月25日，中国人民银行发布消息称自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，这也是推进我国利率市场化的极为重要的一步。值得注意的是，自8月份央行改革完善LPR机制以来，5年期以上LPR基础利率始终保持不变，这也体现了中央坚持“房住不炒”定位，推进房贷利率“换锚”平稳进行。

从推行结果来看，根据易居地产研究院最新发布的《中国LPR房贷利率报告》，2019年10月份，统计的64个城市首套房贷款的平均基点为78bp，即当前各城市在5年期LPR基础利率4.85%上，房贷利率平均增加了0.78%。从城市分类看，4个一线城市平均基点为40bp，其中上海成为统计中唯一在LPR基础上降点的城市，首套房房贷利率为4.65%，延续了此前全国房贷利率洼地的市场表现；22个二线城市平均基点为77bp；38个三四线城市平均基点为84bp。

总体而言，此轮LPR改革主要调整的是5年期以下的短期贷款利率，5年期以上的中长期贷款利率比较稳定，因此相对而言此次LPR改革更利好实体经济，短期内不会造成房地产大幅波动。从10月各地房贷利率调整结果来看，大部分城市调整后实际房贷利率略有上升，但上升幅度较小，其目前对房地产市场的心理影响要大于实际影响。

03

地方政策：更加灵活实践“因城施策”

1.政策跟踪

（1）“五限”政策

数据来源：地方政府网站，CRIC整理

（2）土地政策

数据来源：地方政府网站，CRIC整理

（3）公积金政策

CRIC整理

（4）住房保障政策数据来源：地方政府网站

数据来源：地方政府网站，CRIC整理

（5）人才引进及落户政策

数据来源：地方政府网站，CRIC整理

（6）市场管理政策

数据来源：地方政府网站，CRIC整理

2.政策小结及重点政策解读

（1）政策小结

据不完全统计，10月份地方出台房地产调控政策共计54条，全国累计出台房地产调控政策60条，2019年1-10月累计出台房地产调控政策475条，已经超过2018年全年的450条，持续刷新房地产调控记录。一城一策、因城施策仍是楼市调控主旋律。

从调控区域来看，集中在中东部地区，尤其是长三角城市群政策出台密集；从调控走向来看，楼市仍处于双向调控期，不同城市或地区结合当地实际情况，楼市政策有收有放；从调控手段来看，放宽公积金贷款限制和出台升级人才落户政策成为当前楼市松绑的主要渠道，典型代表城市或地区有武汉、扬州、宿州、南京、杭州、天津、银川、海南省等；调控收紧则主要体现在商品房“五限”及房地产市场管理和住房保障上，典型代表城市或地区有呼和浩特、宁波、昆明、淮南、芜湖、北京、廊坊、长春、合肥、泉州、海口等地。

图1：10月全国城市楼市调控政策冷热对比

备注：“  “为调控放松，” “为调控收紧。

数据来源：标准地图服务系统，CRIC整理

（2）重点政策解读：南京、天津、海南省（除三沙外）相继放宽落户和购房限制

10月15日，南京不动产登记中心确认，南京六合区针对外地人才的限购政策放松，拥有大专以上学历、提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。同一天，天津发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告，其中明确对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或税证明。10月24日，海南省发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》，方案提出：基本取消本省(除三沙外，下同)落户限制；居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户；取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。

从政策内容来看，南京、天津明令放宽购房资格限制，而海南省则强调了户籍制度改革的导向，尤其是强调了对非户籍人口的落户内容，大大减少了外来人口的落户难度，后续必然也会对当地房地产市场有所影响，促进当地房地产交易量上升。但这并不意味着房地产行业调控将迎来全面放松，反而可以说是楼市调控中因城施策的具体执行。理由主要有四点：

第一，从政策性质来看，无论是南京、天津还是海南省实行的都并非严格意义上的限购松绑政策，而是属于类似此前上海临港新片区的人才政策内容，而人才政策在全国已经屡见不鲜；

第二，从受益对象来看，落户及购房资格均是有条件的放松，并非完全的彻底的放松，这仅能激活部分符合条件人群的购房需求；

第三，从城市或地区实际情况来看，无论是南京六合区，还是天津、海南，均背负着较大的库存压力。据诸葛找房公布数据，截止9月份南京六合区新建商品住宅可售套数5299套，相比去年同期增加了2238套，天津商品房库存去化在20个月以上，而海南省在过去两年里是我国房地产市场下滑最大的区域，今年前三季度房地产开发投资金额和房屋销售额同比分别下降28.1%、44.6%。因此落户和购房资格的有条件放松更符合市场发展的需求，有利于加速当地积压库存的去化，促进当地房地产市场健康发展和经济的平稳运行；

第四，从房企发展角度来看，此前CRIC公布统计数据，2019年前三季度规模房企业绩目标完成率达到75%的仅有37%，较2018年下降22个百分点，业绩目标完成压力普遍较大。而根据以往经验，四季度是地产开发商冲业绩、搞促销的集中期，在经济下行、企业生存发展压力加大的情况下，购房资格的适度放松符合企业发展要求，更有利于市场稳定和经济的平稳运行。

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10月重要事项复盘

数据来源：中国经济信息网，CRIC整理

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房地产政策展望

1. 中央层面

根据10月份李克强总理主持召开的经济形势座谈会和国家发改委召开的新闻发布会内容来看，未来一段时间内我国仍将面临较大的经济下行压力，政府将持续致力于促进经济平稳运行和社会和谐稳定。在货币政策方面，全球经济下行压力持续加大，多个国家相继降息，考虑到国内目前“猪周期”客观影响仍在，CPI持续上升，我国短期内可能不会跟进大幅度降息，但不排除微调操作。在房地产方面，今年中央已反复重申”房子是用来住的，不是用来炒的“和”不将房地产作为短期刺激经济的手段“，房地产调控短期内不会松动，但继续升级的可能性也不大。且从近两个月政策走向来看，未来住房保障和房地产市场秩序监管将是中央调控主要方向，房地产金融监管仍将保持高压。

2. 地方层面

“一城一策、因城施策”是目前楼市调控主旋律，地方政府成为各地房地产市场调控主体。在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变的前提下，短期内商品房“五限”政策难以松动，房地产市场调控整体仍将从严。尤其是在住房租赁和房地产中介管理上，政策导向明确，严厉打击各种违法违规行为，保障当事人合法权益将是年底各个城市调控重点内容。但是考虑到第四季度是传统的房地产促销旺季，为适应市场和企业发展要求，政策调控局部松动的可能性增大，尤其对于库存风险较大的城市如石家庄、长春、大连等地来说，调控适度的放开更有利于促进房地产市场的健康发展和经济的平稳运行。此外今年4月份国家发改委曾印发关于《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，明确要求继续加大户籍制度的改革力度，推动城市取消落户限制或放宽落户条件。因此，未来两三个月内因城施策、局部放松的特征可能会表现得更加突出，人才政策和公积金政策仍将是为楼市充能的主要渠道。