市场研究|2019年第四季度房地产市场运行情况（土地篇）

作者：吴珂 

来源： 中房研协测评研究中心

一

全年土地购置面积连续负增长，降幅连续三个月收窄

2019年，房地产开发企业累计土地购置面积为25822万平方米，同比下降11.4%，降幅较三季度收窄8.8个百分点。从累计同比增速走势来看，土地购置面积增速在一季度陷入谷底后连续三个季度降幅收窄。全国待开发土地面积48977万平方米，同比上涨7.4%，增速连续七个季度回落。

2019年全年土地市场表现较弱，主要是受稳房价、稳地价、稳预期政策以及信贷全面收紧的影响。信贷不断收紧，致使大多数房企面临钱紧的困境。在现金为王的时代，大部分企业选择以价换量，在拿地上也愈发谨慎。

单位：万平方米

      图2-1 全国季度累计土地购置面积及待开发土地面积情况

数据来源：国家统计局

从单季度看，四季度全国土地购置面积规模为10368万平方米，较去年同期增加593万平方米，同比上涨6.1个百分点。从同比数据上看，中部地区、西部地区土地购置面积由负转正，同比涨幅分别为29.6%、17.9%。而东部地区、东北地区连续一年同比负增长，四季度同比降幅有所收窄。从环比数据上看，四季度各地区土地购置面积仅东北地区下降。东、中、西部地区环比涨幅均超30%，其中西部地区环比涨幅连续三个季度领先。值得注意的是，西部地区四季度土地购置面积超过中部地区，成为房企拿地的热点区域。

表2- 1  2018Q4—2019Q4开发企业土地购置面积单季情况

单位：万平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

从月度数据看，12月份土地购置面积为4102万平米，同比上涨7.5%，绝对量创全年新高。从月度增速变化来看，土地购置面积增速起伏较大，2019年前8个月，土地购置面积一直处于负增长，其中7月份同比降幅达到36.8%。9月土地购置面积增速短暂回升后，11月份再次陷入负增长，而12月份再次回正。

单位：万平方米，%

图2-2   全国月度土地购置面积及同比情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

二

全年土地成交价款实现正增长 

四季度全国土地成交价款6523亿元，同比上涨6.9%，较三季度上涨49.1%。从环比数据看，东北地区土地成交价款环比由负转正，与二季度土地成交价款基本持平。从同比数据看，土地成交价款增速仅东部地区小幅回落3.3%。其他地区均实现正增长。其中，中部地区、东北地区同比涨幅由负转正，西部地区同比涨幅扩大。

表2- 2   2018Q4—2019Q4全国土地成交价款单季情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

从月度走势来看，相较于2019年前8个月波动较大，8月份之后土地成交价款走势基本回归平稳。土地成交价款在12月达到高点，同比实现16.7%的正增长。

单位：亿元，%

图2-3全国月度土地成价款及同比情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

2019年，全国各区域累计土地成交均价走势与上季度相比均实现上涨，其中西部地区以12.6%涨幅最大。从绝对值上看，2019年土地成交均价为5696元／平米，较去年同期上涨3%。分区域看，东、中、西部和东北地区分别为8166元/平方米、4297元/平方米、3803元/平方米和3636元/平方米，每平米较去年同期分别上涨599元/平方米、199元/平方米、192元/平方米和337元/平方米。

单位：元/平方米

图2-4全国季度累计土地成交均价变化情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

三

多数省市土地成交价款同比上涨明显 

2019年，全国31个省、直辖市、自治区中，土地成交价款同比下降的有14个，数量较上季度减少4个，其中海南、新疆、重庆位居跌幅榜前三；同比上涨的有17个，较上月增加4个，其中山西以涨幅230.5%位居首位，西藏以涨幅174.4%位居第二，广西以涨幅152.4%排名第三。土地购置面积同比下降的地区有16个，比上季度末减少5个，其中海南再次位居跌幅榜榜首，重庆、浙江分别位居跌幅榜第二名、第三名；15个省级行政区高于去年同期，其中青海、天津、广西涨幅位居前三，分别为193.9%、142.5%和96.9%。31个省、直辖市、自治区中有12个省市自治区量价齐跌，较1-9月减少5个。这12个省市自治区分别为北京、江苏、浙江、福建、广东、海南、河南、重庆、四川、陕西、新疆、吉林。其中价格回落大于面积回落的有福建、海南、新疆、吉林。

分地区看，在全国31个省市和自治区中，土地成交均价过万的有4个，比1-9月份土地成交均价过万数量多1个。其中北京土地成交均价最高，为29654元／平米，较1-9月回落4269元／平米，上海、广东、浙江紧随其后，分别为16799元／平米、11505元／平米、11032元／平米。天津、江苏土地成交均价超过9000元/平米，福建土地成交均价超过7000元/平米。其他省市自治区土地成交均价都低于全国5696元/平米的价格。

表2-3  2019年全年土地成交价款及土地购置面积同比下降省市TOP10

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：国家统计局