央行房贷利率重大调整，房价会越来越便宜吗？

昨天，央行又开始放大招了：首套房房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率在4.85%的基础上至少加上60个基点，变成5.45%。这是继2015年连续五次降息之后，中国房贷基准利率再次发生变化。对于楼市是利空还是利好？

过去4年中，国内房贷利率一直稳定在4.9%的水平。新规从2019年10月8日开始执行后，中国的房贷利率会跟随LPR市场利率一起浮动，将原来的4.9%调整到了4.85%，下降了5个基点，所以对于首套房来说当然是利好。但是除开刚需以后的二套房贷款利率上升60个基点，属于重大利空。

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楼市调控是稳定剂还是催化剂？

其实，楼市一直存在一种闭环效应：房价过快上涨——中央开始出台调控政策——房价继续上涨——用药剂量继续加大——房价开始回落——房企躺枪。楼市调控的背后就是为了抑制投机炒作导致的房价大涨。

今年1到3月，楼市回暖明显，不仅楼市量价齐升，房企拿地积极性空前高涨，并且土地拍卖又频现“地王”。2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家。

楼市持续繁荣之后，各个省市地区都会出台大大小小的调控政策。温水煮青蛙，政府发现小打小闹不管用之后，就会有更加重量级的举动出现。拿今年的调控来说，7月份以来，一系列的政策轰炸更加密集：比如苏州调控加码，洛阳重申限价，宁波规范商品房销售，呼和浩特开始行业规范自查等等，一双手指头都数不过来。

数据显示，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。

早在7月份的政治局会议中，就已经给楼市定调了：坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。和4月份的会议内容对比，后半句是新增上去的内容，而且用词很准确，“短期”内不把房地产作为刺激经济的手段。

从房地产信托叫停到二套房利率上浮至5.45%，资金再想进入楼市的成本又提高了。投资端：房地产行业的开工数据，投资增速，销售面积同比、环比都是下滑的；而且央行加强了高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管，融资增速放缓了。消费端：二套房利率上浮，购买成本增加，调控趋严后很多城市房价开始打折，高位买入的房产开始贬值。

展望下半年，一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用；但是另一方面，部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。

房地产行业的钱袋子也不会轻易松开。

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春江水暖鸭先知，房企就是那只“鸭”

如果说金融行业是“看天吃饭”的，那地产行业也好不到哪去，毕竟也是看政策吃饭的。地产调控趋严，大型房企对于政策高度警觉，都是先知先觉的。春江水暖鸭先知，房企就是那只“鸭子”。寒冬将至，行业的拐点也会即将出现，龙头地产公司也给出了自己专业的态度：碧桂园提出了“提质控速”的口号；融创中国孙宏斌的发展战略也由“高负债扩张”变成了“控投资、降杠杆”。万科董事长郁亮直接喊出“活下去”的口号。

万科董事长郁亮的喊话不是没有道理，行业的现状就是这么残酷。截至2019年7月第三周，今年全国共有274家地产商宣告破产。而2018年底，全国房地产开发企业数量97938个，上半年房企破产率接近3%。

破产的地产商，主要分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。不仅是小型房企，中等规模且具有一定名气的地产公司，由于此前较高的负债，加上宏观环境下行，现金流都出现了各种问题。而这迫使房企不得不接受更加苛刻的融资条件。

比如在今年7月11日，泰禾发布公告称，其境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%。这超过了年初中国恒大在香港发行美元债13.5%的利率。然而，泰禾今年一季度净利润率为13.37%，虽然较高，但仍然难以覆盖融资成本。

除了泰禾与恒大，许多地产商均在境外发行了利率超过10%的外债，例如景瑞控股、正荣地产等。随着融资条件越收越紧，许多房企的现金流紧张，进而不得不变卖资产来“断臂求生”。今年以来，华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、以及泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，实现回血。

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调控之后房价跌了吗

国家统计局刚刚公布了7月70个大中城市房价数据。在调控加码下，三线城市房价涨幅和上个月持平，一二线城市的房价环比还是保持上涨趋势。70个城市中有60个城市新房价格环比出现上涨，7个城市持平，3个城市出现下跌的现象。可以看出政策调控对大中城市新房价格几乎没有什么影响，房价上涨是普遍现象。

而二手房市场对政策反应就尤为敏感了，70个大中城市中48城环比出现上涨，2城环比持平，20城出现了下跌。

把新房和二手房市场进行简单对比，相同的政策调控，以70个大中城市的房价作为基数，新房市场只有3个城市出现房价下跌；但是二手房市场有20个城市房价环比开始下跌。不得不说一系列的政策加码对于二手房市场的确是一副“虎狼之药”，短期内见效快。同时加上央行最新发布的房贷利率新规，大中城市二手房的价格会出现大幅回调是一定的，而且城市数量会呈现扩大化的趋势。

无论是房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段；还是把具有居住刚需属性的首套房和交易投资属性的二套房采用不同的调控政策进行管控。可以看出高层对于刚需还是大力支持的；同时上调二套房贷利率60个基点至5.45%，可见打击投机炒房客的决心有多大。在楼市调控政策没有解压之前，新房和二手房市场将会是一半“火焰”，一半“焦土”。

在央行房贷利率新规的指导下，同样也可以看清不同城市的楼市结局。对于那些年内房价上涨过快的城市，面对即将来临的调控收缩，房价大概率会下跌了，尤其是二手房。这些地区的炒房客们，如果算上在高位买入的高成本和新规出台后的高利率，留在手里的可能就是“套人”的“负资产”了。