香港股市策略：美国潜在降息-收租股和房地产信托

机构：银河证券

■ 继我们昨天讨论过美国降息与香港公用股表现之间的关系后，我们今天发表这份后续报 告作进一步讨论。 

■ 在过去五个降息周期中，上市历史较长的收租股至少在降息周期早段有良好表现。 

■ 从股息率与 10 年期美国国债收益率之间的利差来看，领展（0823.HK）、置富产业信托 （0778.HK）和阳光房地产基金（0435.HK）似乎不算很吸引。 

■ 总体而言，从利差角度看，收租股似乎较房地产信托具吸引力。 

■ 如果“社会问题”长时间未得到解决，或会影响租金收入，这是为潜在风险之一。

收租股和房地产信托均享有强劲港元现金流 在昨天发表的报告，我们重点讨论了美国降息与香港公用股股息率之间的关系。今天我们将 讨论重点放在收租股和房地产信托，这是考虑到它们也享有稳定港元现金流，这让它们有较 可靠的股息率。

在过去降息周期的早段，收租股普遍有良好表现 希慎发展（0014.HK）及鹰君（0041.HK）均是上市历史悠久的大型收租股。我们审视了它 们在美国过去五轮主要降息周期的股价表现。有趣的是，在过去五个降息周期（1989 年、 1995 年、1998 年、2001 年和 2007 年）中，它们至少于周期早段有良好表现（图 1 和图 2）。 在个别降息周期的后段，由于总体股市大跌（例如 2001 年和 2008 年），收租股股价亦受 累下跌。

房地产信托估值并不十分吸引 年初至今，主要房地产信托均表现良好。例如，领展及冠君产业信托在年初至今录得约 24％ 回报（包括基金单位分派），明显优于恒指（约 13％）。就动态股息率与 10 年期美国国债 收益率之间的利差计算，领汇、置富产业信托和阳光房地产基金的利差分别较 5 年平均值低 71 个基点、52 个基点和 65 个基点。即使估算 10 年期美国国债收益率有逾 70 个基点潜在 下跌空间（详情请参阅我们昨天的讨论），这些房地产信托的利差仍只为投资者带来很少缓 冲。相对而言，冠君产业信托的估值较合理，其利差仅较 5 年平均值低 37 个基点（图 3-6）。

收租股有机会补涨 目前，希慎发展和鹰君的利差仍高于各自的 5 年平均值（图 7 和图 8），两只股份均较房地 产信托吸引。此外，综观它们过去 30 年的悠久上市历史，在每次降息周期的早段，它们普 遍有良好股价表现。

“社会问题”是为潜在风险 上周日新城市广场的暴力事件或不是一次性事件。如果“社会问题”仍未得到解决，我们不 排除其他大型购物中心也有潜在风险。这将不可避免地影响人流量，最终导致租金收入下降。