187亿美元收购普洛斯，PE之王黑石的地产“生意经”

2019年初在中国百亿买楼之后，PE之王黑石再出手，这次瞄准的是亚洲第一、全球第二的物流地产霸主普洛斯（GLP）。

6月4日，外媒消息称，黑石集团与普洛斯宣布双方已达成协议，黑石将出资187亿美元从普洛斯三个美国基金中收购物流资产。此项交易涉及物流资产总面积1.79亿平方英尺（约合1660万平方米），涉及1300座物流物业，亚马逊为其美国仓库的最大承租客户。此次从普洛斯手中收购的物流资产面积几乎是黑石现有美国工业占地面积的两倍。

具体而言，Blackstone Real Estate的机会型地产基金BREP策略将以134亿美元从普洛斯手中收购1.15亿平方英尺资产。此外，非上市房地产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）将以53亿美元收购另外6400万平方英尺资产。

黑石的地产业务部门管理着近1400亿美元的投资者资金，是北美、欧洲及亚洲地区领先的物流地产管理者之一。包括本次交易在内，黑石自2010年以来已在全球收购超过9.3亿平方英尺的物流资产。

“地产之王”

成立于1985年的黑石集团，主要业务由私募股权、地产、对冲基金投资、信贷和财务顾问组成。据财报显示，2018年黑石募集了1260亿美元的资金，创下该公司的纪录。目前黑石集团管理资产规模达5120亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。

黑石于1991年开始进军地产业务，目前旗下有14只投资基金，在美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲持有多种物业类型，包括酒店、办公室、零售店铺、工业用地和住宅等。在2007年披露的上市路演材料中，黑石在私募股权、地产和对冲基金投资领域优势明显，彼时，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的房地产部门逐步壮大。

2008年是一个重要的转折点。2008年全球金融危机爆发后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金。比如，2009年，黑石集团设立若干新的房地产债权投资基金。

2009年下半年，当全球房地产市场开始趋于稳定后，黑石集团就开始在欧洲地区和美国大规模投资房地产。2009年底，黑石集团收购了伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益，此外，黑石集团还将业务重点扩展到一系列房地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。

另据相关材料显示，2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。

2011年，黑石房地产部门投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。

2012年，黑石房地产业务部门创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。

地产业务不断扩张。

2012年黑石完成了第七代全球投资基金（BREP VII）的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金；而在2014年推出的第八代全球投资基金（BREP VIII），截至2019年3月已经获得了165亿美元的认购额，刷新了由黑石自己创造的地产基金募集纪录。

2018年9月，彭博报道称黑石计划为旗舰地产基金募集180亿美元，这将成为黑石历史上最大的房地产基金。而在此三个月之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹集了71亿美元。

截至2019年3月，黑石的地产基金管理资产规模达1400亿美元，包括全球2.31亿平方英尺写字楼，7500万平方英尺零售物业，全球15.1万间酒店客房，5.6亿平方英尺物流地产，以及30.8万套住宅。

“修复”希尔顿

据黑石公布的财报，2017年，黑石的14只地产基金中，有11只取得了10%以上的IRR，欧洲Ⅳ号（BREP Europe IV）表现最为突出，IRR为26%。2017年，地产板块为黑石带来了31.5亿美元的收入，成为了黑石最赚钱的部门之一。

如此亮眼的成绩单，并不是偶尔为之，30年来，黑石房地产板块的年均净收益达到16%。稳健的投资表现，让黑石成了市场最受欢迎的基金之一，截止到2018年9月，尽管已给投资者分配了2600亿美元，对比2007年，黑石的资产管理规模依旧实现了5倍左右的增长。

黑石在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石旗下地产基金以机会型为主，但它却较少涉足开发或培育期的物业，而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。其致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产，并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。

为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

黑石地产基金最成功的案例要数2007秋天对希尔顿的投资。

彼时，黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。

这笔交易中，黑石集团动用60亿美元基金和200亿美元贷款，运用杠杆收购将其拿下。交易完成后，希尔顿旗下拥有的10个酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50万个房间全部被黑石收入囊中。

但是，就在双方准备庆祝的时候，席卷全球的金融危机汹涌来袭。全球经济萧条，酒店业一蹶不振，黑石不得不将希尔顿酒店集团的价值减记，外界估计，金融危机期间，希尔顿酒店市值已经蒸发60亿美元，相当于黑石初始投入的全部资金打了水漂。

然而，就在外界普遍认为这桩交易已经失败的时候，黑石开始主动出击，拯救希尔顿。通过大力整顿希尔顿管理团队以及大胆推动希尔顿的特许经营策略，希尔顿的经营和财务状况持续改善，不仅熬过了金融危机，还迈向了IPO。

2013年12月，希尔顿以每股20美元的价格在纽约证券交易所成功上市，以上市时的IPO价格估算的股权总值为197亿美元，这意味着黑石的股权投资已升值了两倍，净赚进100多亿美元。

此后，希尔顿股价逐步走高，黑石也开始在二级市场分步抛售公司股权，到2018年5月，黑石已将所持希尔顿股权分12次交易逐步清仓，彭博报道称，在彻底退出投资后，黑石将实现约140亿美元利润，回报是黑石初始投资的三倍多。

值得注意的是，此次黑石以187亿美元收购的普洛斯美国资产，竟是源于4年前的一笔出售。

2015年2月，普洛斯以81亿美元的价格收购了美国IndCor公司的工业不动产项目，彼时IndCor即是黑石集团工业房地产投资平台，拥有营1.17亿平方英尺（约合1100多万平方米）的仓库、批发中心不动产。

经过一次历时四年的倒手，黑石以近两倍的价格将自己此前曾经打包出售的不动产再次买了回来，而普洛斯则获得了近百亿元的收益。

这一次黑石将如何把自己原来的资产“修复”并“卖出”，如何让“地产生意经”再次生效，值得期待。