深圳公寓深度调研：为何五年限售情况下 成交反上涨？

最近的深圳市场再次让我们感受到了一点：深圳最不缺的就是有钱人。

上个月股市上3000点的时候，深圳的证券营业厅挤得人满为患，不少人排着队开户等着入场；另一边南山某新楼开盘时，村长认识的中介朋友说凌晨六点就有人排队等着抢房，生怕上不了车。

不过有另一搓人就比较着急了，他们既想投资楼市，又没有房票。

思来想去，深圳唯一能买的只有公寓产品了。

昨天粉丝群里有一个朋友私聊我，问深圳公寓市场到底是个什么情况？能不能买？该买什么？

想买公寓也拿不定主意，觉得自己既没有巴菲特的条件，也没有段永平那样对企业深刻的理解，怎么能像他们那样以“内行”的角度进行投资？

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深圳公寓市场真实情况：

供应下跌，成交上涨，龙岗最热

市场的数据是最直接的，我们可以从中窥探一二。

我们先看看总的供应数据，据中原研究中心给出的报告，2018年公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。全市供应量最大的区域为龙岗，批售面积为35.50万平，供应占比为26.59%。

我们再来看看总的销售数据，2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，创历史新高。在与住宅相对的成交占比方面，2018年的商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的最高水平。

显而易见，过去一年深圳公寓的供应量同比下调，但销量却同比上升。这也就意味着，从市场的反应来看，公寓产品并没有传说中的“遇冷”。

其中，龙岗片区的公寓销量更是独树一帜。

中原数据显示，2018年龙岗公寓成交面积为28.97万平，占比为27.12%，在深圳全市商务公寓成交量前十的楼盘里，龙岗就独占四席。

另一份深房网的数据也显示，2019年龙岗一季度一共卖出652套商业物业，绝大部分是商务公寓。这一数字又代表什么？652套大概占了2019年一季度全深圳同类物业总成交的31.4%。

（深圳一季度商业物业成交汇总  数据来源：深房网）

深圳真实的公寓市场，甚至可以说还给出了一份略显不错的“成绩单”。

那么问题来了，去年被称为深圳二次房改的731新政不是对公寓限制最狠吗？

我们回顾一下去年新政对公寓政策的部分，其中有一条：未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售。其实关于这一点分析不用深，理解一下就能知道，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，深圳的公寓现在是买一套，少一套。

尽管新政之后，公寓成交价格出现了小幅下滑，成交量有短暂下降，但和北京317新政后，商住销量大跌97%，价格下跌1/3的情况相比，深圳商住可以说太坚挺了。

五年限售都不影响大家投资公寓的热情，说明了什么？

说明即使是纯粹的投资客，也看好深圳这个城市的未来，愿意长持这个城市的不动产，哪怕是商住公寓。

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龙岗公寓或成稀缺产品：

聪明的头脑正加紧布局这类资产！

在购房者仍对公寓市场看好的情况下，深圳的公寓却不多了。

据深圳市规土委权威数据显示，去年731新政之后，深圳商务公寓存量共5.5万套，其中约4.5万套处于已成交状态。此后，8月份几乎没有公寓入市，国庆前后陆续有14个项目拿到了新的预售证，新增公寓供应量接近4000套……

另一组数据显示，去年公寓供应量最大的龙岗片区，总批售面积为35.50万平，成交面积为28.97万平。我们以此数据估算，龙岗目前的公寓存量更是没剩多少了。

此外，731新政之后的补丁中明确表示：明确2018年7月31日（含7月31日）已经取得进展的4类项目不划进商务公寓限售范围。

这将意味着，未来没有新公寓供应，商务公寓的量将会越来越少。

综上所述，整个深圳的公寓存量少，新入市量更少，在供应和需求不平衡之后，买方大于卖房形成的卖方市场将变得极为抢手。

可以说未来没有新公寓供应，所有的存量公寓都是绝版。

俗语说的好：物以稀为贵。当深圳公寓所剩无几的时候，购房者们终于开始着急了。

事实上，去年不少人炒“深圳重心西移”的论调，认为东部销量不好。但有数据显示，2018年深圳住宅成交当中，龙岗区以8910套的优秀成绩名列全市第一，东部龙岗和坪山两个区的成交量就占到了全市成交量的47%。

那么龙岗为什么卖的这么好？

其实跑盘还是在一个“跑”字，村长去龙岗了走了一圈就明白了。

深圳东部的发展可以用“士别三日”来形容，至少五年前我们去到龙岗的时候，还有一种进村儿了感觉，现在随着旧改的推进和东进战略的落地，整个龙岗已经大变样了。

2016年5月，深圳发布《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》，方案显示，东部四区（龙岗、大鹏新区、盐田、坪山）将打造成新的增长极，形成深莞惠、汕尾、河源“3+2”城市群。而这个城市群，从地理位置上看，龙岗刚好处于中心位置。

其实一开始，大家都是以一种吃瓜群众的心态来看这件事，直到深圳东部投资1.4万亿资金开始逐步落实，342个项目落地实施，其中龙岗片区投资约7032亿，占比超五成。

这个时候大家才反应过来，玩真的了。

楼市向来是政策市，政策一落地，龙岗的楼盘人气就涨上来了。

随之而来的，就是基础设施配套的完善，和商业CBD的日益增强。我们所知道的就有“三城一馆”的开放、大运中心的世茂深港中心超700米地标的落地、国际大学园港中大以及北理莫斯科大学的开学……

另一边，随着龙城广场、万科广场、宝能ALLCITY 、世贸百货、摩尔城、海航城等商业的建立，超30万平繁华商圈在龙岗中心城形成。

CBD的加强，也就意味着对公寓的需求强烈。

但这个问题几乎是无解的，因为未来龙岗可以说的上是无公寓可卖。

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180m地标·70年产权，值得一”寓“

在走访龙岗的时候，我发现龙岗最火的楼盘大都集中在中心城以及大运部分。

深圳规土委的数据也支撑了这一观点：2018年龙岗区的商业物业成交主要集中在以龙岗中心城和大运新城组成的深圳东部中心片区，这一片区的商业物业成交占了整个龙岗区同类物业销售总量的70%以上。

在这个片区，位于龙岗核心CBD的远洋新天地可谓是稀缺中的稀缺。

远洋新天地处于龙岗中心城，项目占地约5.7万㎡，总建面约40万㎡。距离龙岗区政府1公里，紧邻龙岗行政中心、文化中心、体育中心、商业及商务中心。是集住宅、别墅、洋房、商业街、3层BOX商业中心、写字楼、公寓为一体的大型综合体。

项目共分两期，其中一期产品已经售罄，二期住宅部分此前已经陆续推出，本次新品为三期公寓产品，建面约40-78㎡公寓产品。

值得注意的是，远洋新天地在2018年以1036的出售套数劲销49.87亿，荣获龙岗区成交冠军，在全市销售排名位列第三。

 （数据来源：克而瑞）

到了2019年，深房网成交数据显示：截至3月31日，远洋新天地以104662万元的成交金额，维持龙岗片区今年以来商业物业销冠的宝座。

另一边，在深房网的数据上，2019年一季度远洋新天地以13963.8㎡的成交面积，仅次于瑞府，在全深圳商业物业销量榜单上位居第二名。

截至3月31日龙岗区销冠（数据来源：深房网）

截至3月31日全深圳销售亚军（数据来源：深房网）

龙岗不止这一个公寓，我为何首推远洋新天地？

这就说到其产品最大的卖点：180m地标·70年产权的真·公寓。

一般公寓都是40年产权，远洋新天地的公寓产品相当于将财富增长延长30年，相较市场同类产品十分罕有。

更何况，远洋所在的区位承载周边众多商务配套需求，随着龙岗商务氛围日渐浓厚，公寓产品的需求显著提升，未来升值空间将会达到崭新的高度。

投资价值极高之外，产品本身更是一张名片：

位于龙翔大道首排绝佳位置，紧邻龙岗河岸；

坐拥4大生态公园；

180米天际公寓，360°无遮挡俯瞰中心城；

享无敌水岸资源景观，大道中轴景观，远眺生态山景；

……

试想一下，傍晚从龙岗的CBD回到远洋新天地，路过生态公园散步，清晨可以在龙岗河岸跑步健身，回到家从公寓里看向窗外，极佳的4重景观一览无余！

而在室内的设计上，远洋的高品质向来是有口皆碑的。公寓采用全新的工程工艺，严选环保健康建筑建材，甄选国际一线精装品牌精心设计每处细节，全面打造引领时代的绿色健康居所。

当然，项目的更多细节，只有去了现场才能感受的到。

我经常说的一句话就是，好楼盘是“跑”出来的。尤其是到了现在楼市火热的大环境下，买房子和买股票都是一样的，选白马，选行业，选好的，就不得不多看看。

反推到楼市上，就是选片区，选核心，选对楼盘。

现在该买什么样的盘其实已经分的很清晰，刚需上车肯定是选择住宅，在这个范围内有人去西部有人去东部；改善型的选择则更为宽泛，但加多点杠杆买个福田南山的小豪宅是大多数人的选择；而对投资客来说，最好的选择就是公寓！

未来深圳的公寓已经进入了“弹尽粮绝”的时期：731新政之后获批的公寓“只租不售”也就意味着市场上将不会出现同类竞品。信号已经很明显了，别怪我没提醒过你，机会只能是在当下，抓准时机入手好公寓，未来回报肯定会给你一个惊喜。