“保利周期论”中的房地产：逃不开的两大核心驱动力

经历史上最严调控，2019年房地产开局弥漫着低迷的气氛：百强房企销售增速下滑，龙头房企也未能例外。从宏观形势看，2019年经济下行压力加大，“L”型走势尚未完成探底，房地产行业面临的压力不言而喻。

经过过去40年波澜壮阔的发展，中国房地产已经走到了十字路口。

关于未来将何去何从，我们必须弄懂一个核心问题，中国房地产的核心驱动力到底是什么？这个驱动力有没有发生根本性的转变？

新锐历史学家尤瓦尔·赫拉利在他的名作《人类简史》中指出：观察历史的方向，重点在于用哪种高度。

要拨开房地产的重重迷雾，我们同样需要一套高屋建瓴的理论体系，希望用其解释过去历史走向时能充分自洽，预测未来发展趋势时亦能指明方向。

不得不提的是，作为行业少数几家具有战略前瞻能力的龙头房企之一，保利发展连续第三年发布了行业地产白皮书。

过去两年，保利运用市场运行周期理论预判短期市场走势，运用行业生命周期理论展望中长期趋势，在白皮书中提出的“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”“房地产已进入峰值时代”等预判已经一再得到验证。

在最新的白皮书中，基于系统化的“保利周期论”，保利再次重申的观点是，基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

换言之，城市基本面决定着行业生命周期。人口和城市，是房地产行业的两大核心驱动力。

人口核心驱动力：“人口危机”谈之尚早，2.5亿高素质人口开启“周期红利”

Bloom 和 Canning 等人在 2003 年创造出了“人口红利”这个概念，它的含义非常直接：劳动年龄人口在总人口中的比例上升。

无论在城市发展抑或行业发展中，人口都已成为重要的活力因子。人口红利也一直被认为是支撑房价长期走势的终极变量。

但今天，我们必须面对的严峻现实是，随着人口总量进入高位区间，中国人口增长率的高峰期已过，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。

“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”，这是《国家人口发展规划：2016至2030》对于人口趋势的权威判断。

根据预测，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值，其中90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿。

正因为此，人们对于“中国人口红利消失”的担忧愈发深重，行业和市场对房地产的信心也愈加悲观。

但在保利白皮书看来，简单判断人口红利消退，可能还为时过早。

很多人将“人口危机”归因于对生育的政策性限制，但保利白皮书指出，这其实是“工业化生育率悖论”的体现：世界上绝大多数国家没有限制人口，但随着经济发展，全球生育率仍在不断下滑。

和纠缠所谓“人口危机”原因的探讨相比，保利白皮书认为房地产更负责任的做法应该是，关注人口内部的结构性变化，把握住人口周期转变所带来的下一波“人口红利”。

随着工业化推进、经济高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育。

创国家纪录的高素质人口规模，带来的将是“人口素质红利”的爆发。

另一方面，人口周期的转变，带来人口迁移形势的变化。

保利白皮书观察到，2014年前后，农民工有回流三四线城市迹象，这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。

同时，流动人口规模在2014年前后也出现了趋势性下滑——这显然不能用“巧合”来解释。保利白皮书认为，这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大。

和农民工回流并引爆三四线楼市类似的是，未来2.5亿受过高等教育的高质量人口，他们的迁移选择也将深刻改变中国城市格局。

房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分。保利白皮书认为，巨大的人口基数下，峰值时代房地产增长动能已经发生转化，新一轮的人口质量红利和未来发展机遇将主要来源于人口素质提升和城镇化迁徙等结构性变化。

城市核心驱动力：产业格局推动城市竞争，高质量人口继续向核心城市聚集

诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一成不变的。

这个理论在今天仍有借鉴意义。

房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。保利白皮书指出，经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局同样呈现出动态调整的过程。

用形象的话来说就是，有的城市上升，有的城市下沉，我国正在持续进行城市“地壳运动”。

通过对各区域GDP占全国比重、全国资金流向趋势、核心城市经济贡献度等多个维度进行观察，保利白皮书得出的结论是，中国城市仍旧呈现出“南强北弱”的发展态势。

例如，从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。

进一步细化至城市层面来看也能发现，核心城市的经济贡献度仍在持续提升，武汉区域在中部区域的贡献度明显提升就是最显著的例子。

城市格局的变化，背后折射的是经济产业格局的变化。

以为房地产市场贡献了26%的成交规模的京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈为例，保利白皮书发现，基于不同的现状特征和资源条件，三大都市圈底层驱动力各异，城市发展形态阶段不同，整体发展策略也各有侧重。

其中，京津冀都市圈侧重“协同”，长三角都市圈侧重“一体化”，而粤港澳大湾区侧重“融合”。

例如，京津冀都市圈作为我国的政治中心，政策优势明显。但同时也造成了场化程度不高、北京“单核”主导发展、周边城市增长乏力的不平衡状态。

因此保利白皮书建议，京津冀应该调整产业分工形成合力，改变北京过高的高端服务业占比，增强对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

不过，三大都市圈虽然各具特色，但保利白皮书认为，作为中国经济发展的核心引擎，它们都有极大的发展空间和潜力，未来仍将成为高素质人口的首选流入之地。 

而对中西部城市来说，这些城市房地产市场的加速发展，同样得益于产业地位的提升。

例如，远程运输成本作为以往制约中西部发展的“冰山”，如今也正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。

保利白皮书指出，结合人口、产业两大要素，三大都市圈和中西部城市表现出的共同趋势是：随着人口规模拐点将至，经济“强核”高速发展，未来高质量人口继续向核心城市和大中型聚集。

也就是说，未来不可能所有城市都保持人口正增长，核心城市的人口净流入，对其他城市可能就意味着人口的净流出。

在保利白皮书看来，中国人口分布正走向“零和博弈”，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

从“人才争夺战”的结果来看，小学生人数增幅是反映城市人口吸引力的最直观指标。

保利白皮书发现，2010年以前，中西部省会对省内人口吸引力并不显著，各个城市小学生人数增减趋势基本保持一致；2010年以后，省会城市人口吸引力明显提升，如成都小学生规模累计增幅近四成，而同期四川其他城市小学生规模却处于负增长区间。

基于人口核心驱动力的理论，这同样反映出房地产市场的未来趋势——普涨难现，更多是结构性的机会。

因此，保利白皮书对行业的建议是，峰值时代房企更应追求需求而非供给，从需求流向的角度重新审视城市的划分，始终围绕大中城市布局深耕。

具体而言，应重点聚焦“胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群，南方城市布局机会点优于北方。