2019: 薄冰之舞

来源:地产豪言  

房价见底,达至新平衡

2019年,调控将由单向“压”变成双向“稳”。

“五限谱”(限购、限贷、限价、限售和限商)将被中央的 “六稳”和住建部的“三稳”替代(稳地价、稳房价、稳预期)。

“五限谱”告诉我们“见顶”了,九个“稳”告诉我们“见底”了。

市场将以房价为定锚器,涨了,压一压,跌了,托一托。重点是防跌。就如同中国的汇率管制,在不至引发不可控风险的逼仄空间里,达成新的平衡。

从荷泽开始,局部放松的范围从一线到五线,东西南北中,都会有动作。开始会“低位取势”,从房价低、库存大、投资投机性弱的城市开始。

手法上不拘一格,因城施策。比如,房价高的地方,可以不从房价入手呀。2018年底北京那一轮卖地,看看举牌名单,不就是一次向国企的融资吗?

变脸未变心,夜壶难提

“房住不炒”未变,松绑非趋势性和实质性。

夜壶是小概率事件。用不用,不是道德选择,是现实选择。

用房地产刺激经济,一是边际效用递减,二是弊大于利,三是ZF面子折损。非不为也,是不能也。

但是,以豪哥浅见,房价从来就不存在平稳上涨这一说,特别是在中国,要涨就大涨。所以,调控不会轻易取消。

当然,不用夜壶,可用暖壶,比如一年几次降准,甚至还有加息的可能。

问题是:这些“放水”会否最终逐利性地流向房地产?

至少直接大量流入不可能。那就不叫夜壶。

增量蛋糕,闻到味儿了

去年底,集体土地制度出现松绑。

一是工商用地去中介化,不必先“变性(国有)”,而是直接入市。

二是新修《农村土地承包法》规定,农民进城落户仍可保留农村承包地。

用意:一、增加持有性租赁项目的土地来源,降低土地成本;二、增加农民收入;三、免除农民进城的后顾之忧;四、有利于规模性现代农业产业的形成。

如果略通中国现代史,你就会知道,这事大。天翻地覆慨而慷。如能彻底落实,可与40年前“包产到户”和20年前“房改”相媲美。

正因事大,所以步小。这次“松绑”对蛋糕最肥美的一块——农村居住用地——的管制纹丝不动。不经过征地、变性,盖的还是小产权房。

2019年,集体土地改革会推到哪一步?

天大的事儿,天知道。

企业怎样“活下去”?

对冲调控风险,就要淡化规模;重视流动性,就要以价换量,加上限价,利润增长是奢望;而高周转、压成本又容易引发质量风险。

规模停滞、利润减少、风险增加(财务风险、工程风险、舆情风险……),这样的年景,如果没有突发的大利好,股价很难!

难在哪里?有段位很高的专家曾说,在中国,“房地产业、金融业利润比普通工业高3倍”。

金融业的利润靠专营和牌照门槛,房地产业利润率说到底是靠房价上涨来的。

现在,调控大势未变,只是局部放松“五限”,房价不可能大涨。

降成本同样不可能,看看土地:住建部“三稳”之首就是“稳地价”!

资金呢?银行好不容易放点水,又被千叮咛万嘱咐地警告不要流到房地产。

郁亮提出“活下去”的问题,王石给出的最新答案是:不追求暴利,就能熬过寒冬。

这话说起来容易,看你在下列诸项上有无优势?

土地成本、财务成本、品牌溢价、销售能力、区域平衡、产品领先和适当规模。

房地产显性金融化

1、除卖得动房子外,融资成为房企存活的唯二条件。

2、国企在做大。主因是有长期低成本资金,还是金融。

3、金融机构深度渗透房地产。比如对房企增持股权,甚至在租赁板块直接成立公司运营。平安不动产长租公寓的目标是10年200万间、管理规模2000亿元。而中国银行则直接投资了住房租赁综合服务平台,口号是“租好房,到中行”。

从国际上来看,房地产金融化确是趋势,但那是按责权利分工,而不是接手烂摊子的结果。

 

租赁市场尴尬扭曲

尴尬一:

中国的租金回报率低于银行定期存款利率。在商言商,出租房子并不赚钱!

 

为什么那么多业主(包括你豪哥)十几年如一日,坚持做赔本买卖?

 

一是房价上涨预期,房产升值回报远高于租金收入;二是按早年购入价计算,租金回报率很高。

 

这是一个房价和房租“联合起来”的定价模式!堤内损失堤外补。

 

如果剥离了“堤外”因素,对新建项目和新购入存量楼宇,按现行资产价格和租金水平算账,就要裸泳了。你跟投行怎么放PPT时,总不能说:租金低不要紧,过两年房价会上涨!

 

尴尬二:

“租售并举”是新国策,但去年帝都租赁乱象显示:房租上涨似乎不可避免。这比房价上涨更敏感、更难容忍。

 

租房是居住的最后一道防线。房租是消费品定价,要完全对应当下的平均收入水平。房租有泡沫,才是真泡沫。

 

怎么应对?

 

降房价?当然管用,租金回报率一下子就上来了。但这相当于为救二儿子,先把大儿子弄死。在我的厉害的国,可能性几乎没有,因为要“稳房价”。

 

可能的是以下三项:

1、      新项目降地价。所以,才打集体用地的主意。

2、      以金融创新和互联网思维名义,赔本买卖先做着,过几年再说。这不,银行赤膊上阵了。

3、      限租金。深圳去年底发布了“控涨幅、稳租期”的规定,“一年一调,年租金涨幅不得超过5%”。

但是,租房本来就不挣钱,还要限价,纠结呀!

 

房产拜物教开始动摇

如果说国人也有宗教,那对房产的执念可算一种:没房子的,终其一生都想拥有一套,有房子的,还想买更多。

因为事实告诉你:房子不仅能改善居住,还能跑赢通胀,甚至财务自由。

有没有早买房,是划分中产成功和失败人生的楚河汉界。

但2019年,国人根深蒂固的房产拜物教可能会发生动摇。一是“房住不炒”的舆论轰炸,二是持续两年半的市场横盘。

调控瞬间万变,短期预测意义相当小

中国经济有“不可能三角”,即“稳增长、调结构、促改革”三项政策目标不可能同时达到,但又不可偏废。决策者能做的只是相机抉择,灵活转换。只不过,今年转换会更频繁。

所以,相比猜政策内容,看准政策转换的时机更具意义。

这需要三种新思维。

一是战略思维,多研究长期趋势和规律,不轻易被短期波动所左右。

比如你可以胆子小一点,步子慢一点,但大可不必口口声声“去地产化”。一位搞能源的朋友对你豪哥说,“想买不让买”的生意不好做,还有什么生意好做?

二是结构思维,把结构性与周期性结合起来。死在周期性,活在结构性。用结构思维选区域、选时机、选产品、选融资。

三是底线思维,从最坏处打算,向最好处努力,把握主动权。比如,局部的、暂时的、房价不涨的小松绑到来时,你非得自做多情地又拿几个地王!

 

对房地产还应不应该有信心

看三方面:城市成长、配套改善、人群聚集。

短期看:未来 3-5 年购房适龄人口仍然处于峰值,今年政策微调有利于“敏感区”的刚需客户走出观望期。

关注这样的城市:资源丰富、中产阶层比例大、产业和企业活力大,家庭裂分潮、毕业潮和换工潮带来换房需求。

长期来看,城镇化率每年提高1.3-1.5 百分点。这是长周期中,中国房市刚性需求的主要来源。

说人话就是,中国农村还没有商品房市场!我的厉害的国地大物博,但相当于三个美国人口的8亿农民,要想购买完全产权意义的商品房,只能到几百个城市里去。

这是全世界古往今来,未见过的“国情”。

而对有些似是而非的说法不必太在意,比如人口红利消失。不会消失!只不过是由农民工红利升级为工程师专利,再说,农民工再红利,也买不起商品房,而高端制造业兴起后,拿了股权的工程师会成为新富。

 

举头忽见衡阳雁

去年底,广州、荷泽和衡阳都采取了不同形势的松绑。有意思的是衡阳。

两周前,衡阳宣布“取消限价”。但次日即取消了“ 取消限价”。如假包换的“朝令夕改”!

一般说,衡阳这个地方很靠谱。

时间靠谱。每至秋末冬初,北雁南飞至衡阳,次年春暖,再归北。

空间靠谱:大雁至衡阳,便停下不再南飞,所以有回雁峰地标一座。王勃亦有名句“雁阵惊寒,声断衡阳之浦”。

人情靠谱:“衡阳归雁几封书”,雁足传书给人们带来信息和希望。

有时不靠谱是因为:“南北路何长,中间万弋张。不知烟雾里,几只到衡阳?”

大雁从北到南,千里迢迢,途中多少弓箭守候,真正能平安到达衡阳的能有几只?

2019年,市场在受控的窄区间运行,政策调整更加动态,反复无常。各方承受力已达临界点,如履薄冰,尚要起舞。

宜稳字当头,短期重风险,长期看发展。

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