2019: 薄冰之舞

来源：地产豪言  

房价见底，达至新平衡

2019年，调控将由单向“压”变成双向“稳”。

“五限谱”（限购、限贷、限价、限售和限商）将被中央的 “六稳”和住建部的“三稳”替代（稳地价、稳房价、稳预期）。

“五限谱”告诉我们“见顶”了，九个“稳”告诉我们“见底”了。

市场将以房价为定锚器，涨了，压一压，跌了，托一托。重点是防跌。就如同中国的汇率管制，在不至引发不可控风险的逼仄空间里，达成新的平衡。

从荷泽开始，局部放松的范围从一线到五线，东西南北中，都会有动作。开始会“低位取势”，从房价低、库存大、投资投机性弱的城市开始。

手法上不拘一格，因城施策。比如，房价高的地方，可以不从房价入手呀。2018年底北京那一轮卖地，看看举牌名单，不就是一次向国企的融资吗？

变脸未变心，夜壶难提

“房住不炒”未变，松绑非趋势性和实质性。

夜壶是小概率事件。用不用，不是道德选择，是现实选择。

用房地产刺激经济，一是边际效用递减，二是弊大于利，三是ZF面子折损。非不为也，是不能也。

但是，以豪哥浅见，房价从来就不存在平稳上涨这一说，特别是在中国，要涨就大涨。所以，调控不会轻易取消。

当然，不用夜壶，可用暖壶，比如一年几次降准，甚至还有加息的可能。

问题是：这些“放水”会否最终逐利性地流向房地产？

至少直接大量流入不可能。那就不叫夜壶。

增量蛋糕，闻到味儿了

去年底，集体土地制度出现松绑。

一是工商用地去中介化，不必先“变性（国有）”，而是直接入市。

二是新修《农村土地承包法》规定，农民进城落户仍可保留农村承包地。

用意：一、增加持有性租赁项目的土地来源，降低土地成本；二、增加农民收入；三、免除农民进城的后顾之忧；四、有利于规模性现代农业产业的形成。

如果略通中国现代史，你就会知道，这事大。天翻地覆慨而慷。如能彻底落实，可与40年前“包产到户”和20年前“房改”相媲美。

正因事大，所以步小。这次“松绑”对蛋糕最肥美的一块——农村居住用地——的管制纹丝不动。不经过征地、变性，盖的还是小产权房。

2019年，集体土地改革会推到哪一步？

天大的事儿，天知道。

企业怎样“活下去”？

对冲调控风险，就要淡化规模；重视流动性，就要以价换量，加上限价，利润增长是奢望；而高周转、压成本又容易引发质量风险。

规模停滞、利润减少、风险增加（财务风险、工程风险、舆情风险……），这样的年景，如果没有突发的大利好，股价很难！

难在哪里？有段位很高的专家曾说，在中国，“房地产业、金融业利润比普通工业高3倍”。

金融业的利润靠专营和牌照门槛，房地产业利润率说到底是靠房价上涨来的。

现在，调控大势未变，只是局部放松“五限”，房价不可能大涨。

降成本同样不可能，看看土地：住建部“三稳”之首就是“稳地价”！

资金呢？银行好不容易放点水，又被千叮咛万嘱咐地警告不要流到房地产。

郁亮提出“活下去”的问题，王石给出的最新答案是：不追求暴利，就能熬过寒冬。

这话说起来容易，看你在下列诸项上有无优势？

土地成本、财务成本、品牌溢价、销售能力、区域平衡、产品领先和适当规模。

房地产显性金融化

1､除卖得动房子外，融资成为房企存活的唯二条件。

2､国企在做大。主因是有长期低成本资金，还是金融。

3､金融机构深度渗透房地产。比如对房企增持股权，甚至在租赁板块直接成立公司运营。平安不动产长租公寓的目标是10年200万间、管理规模2000亿元。而中国银行则直接投资了住房租赁综合服务平台，口号是“租好房，到中行”。

从国际上来看，房地产金融化确是趋势，但那是按责权利分工，而不是接手烂摊子的结果。

租赁市场尴尬扭曲

尴尬一：

中国的租金回报率低于银行定期存款利率。在商言商，出租房子并不赚钱！

为什么那么多业主（包括你豪哥）十几年如一日，坚持做赔本买卖？

一是房价上涨预期，房产升值回报远高于租金收入；二是按早年购入价计算，租金回报率很高。

这是一个房价和房租“联合起来”的定价模式！堤内损失堤外补。

如果剥离了“堤外”因素，对新建项目和新购入存量楼宇，按现行资产价格和租金水平算账，就要裸泳了。你跟投行怎么放PPT时，总不能说：租金低不要紧，过两年房价会上涨！

尴尬二：

“租售并举”是新国策，但去年帝都租赁乱象显示：房租上涨似乎不可避免。这比房价上涨更敏感、更难容忍。

租房是居住的最后一道防线。房租是消费品定价，要完全对应当下的平均收入水平。房租有泡沫，才是真泡沫。

怎么应对？

降房价？当然管用，租金回报率一下子就上来了。但这相当于为救二儿子，先把大儿子弄死。在我的厉害的国，可能性几乎没有，因为要“稳房价”。

可能的是以下三项：

1､      新项目降地价。所以，才打集体用地的主意。

2､      以金融创新和互联网思维名义，赔本买卖先做着，过几年再说。这不，银行赤膊上阵了。

3､      限租金。深圳去年底发布了“控涨幅、稳租期”的规定，“一年一调，年租金涨幅不得超过5%”。

但是，租房本来就不挣钱，还要限价，纠结呀！

房产拜物教开始动摇

如果说国人也有宗教，那对房产的执念可算一种：没房子的，终其一生都想拥有一套，有房子的，还想买更多。

因为事实告诉你：房子不仅能改善居住，还能跑赢通胀，甚至财务自由。

有没有早买房，是划分中产成功和失败人生的楚河汉界。

但2019年，国人根深蒂固的房产拜物教可能会发生动摇。一是“房住不炒”的舆论轰炸，二是持续两年半的市场横盘。

调控瞬间万变，短期预测意义相当小

中国经济有“不可能三角”，即“稳增长、调结构、促改革”三项政策目标不可能同时达到，但又不可偏废。决策者能做的只是相机抉择，灵活转换。只不过，今年转换会更频繁。

所以，相比猜政策内容，看准政策转换的时机更具意义。

这需要三种新思维。

一是战略思维，多研究长期趋势和规律，不轻易被短期波动所左右。

比如你可以胆子小一点，步子慢一点，但大可不必口口声声“去地产化”。一位搞能源的朋友对你豪哥说，“想买不让买”的生意不好做，还有什么生意好做？

二是结构思维，把结构性与周期性结合起来。死在周期性，活在结构性。用结构思维选区域、选时机、选产品、选融资。

三是底线思维，从最坏处打算，向最好处努力，把握主动权。比如，局部的、暂时的、房价不涨的小松绑到来时，你非得自做多情地又拿几个地王！

对房地产还应不应该有信心

看三方面：城市成长、配套改善、人群聚集。

短期看：未来 3-5 年购房适龄人口仍然处于峰值，今年政策微调有利于“敏感区”的刚需客户走出观望期。

关注这样的城市：资源丰富、中产阶层比例大、产业和企业活力大，家庭裂分潮、毕业潮和换工潮带来换房需求。

长期来看，城镇化率每年提高1.3-1.5 百分点。这是长周期中，中国房市刚性需求的主要来源。

说人话就是，中国农村还没有商品房市场！我的厉害的国地大物博，但相当于三个美国人口的8亿农民，要想购买完全产权意义的商品房，只能到几百个城市里去。

这是全世界古往今来，未见过的“国情”。

而对有些似是而非的说法不必太在意，比如人口红利消失。不会消失！只不过是由农民工红利升级为工程师专利，再说，农民工再红利，也买不起商品房，而高端制造业兴起后，拿了股权的工程师会成为新富。

举头忽见衡阳雁

去年底，广州、荷泽和衡阳都采取了不同形势的松绑。有意思的是衡阳。

两周前，衡阳宣布“取消限价”。但次日即取消了“ 取消限价”。如假包换的“朝令夕改”！

一般说，衡阳这个地方很靠谱。

时间靠谱。每至秋末冬初,北雁南飞至衡阳，次年春暖，再归北。

空间靠谱：大雁至衡阳，便停下不再南飞，所以有回雁峰地标一座。王勃亦有名句“雁阵惊寒,声断衡阳之浦”。

人情靠谱：“衡阳归雁几封书”，雁足传书给人们带来信息和希望。

有时不靠谱是因为：“南北路何长，中间万弋张。不知烟雾里，几只到衡阳?”

大雁从北到南,千里迢迢,途中多少弓箭守候,真正能平安到达衡阳的能有几只?

2019年，市场在受控的窄区间运行，政策调整更加动态，反复无常。各方承受力已达临界点，如履薄冰，尚要起舞。

宜稳字当头，短期重风险，长期看发展。