深圳人注意！大空港高性价比学区房，再不下手就晚了！

在中国，只要是股民，就没有人不知道巴菲特。

巴菲特在他的选股生涯中几乎没有什么太大的改变。他考虑问题的顺序总是带有惯性思维，先选择优秀的公司，然后看公司的管理状况和业绩，最后才是看现在的价格。

这看似简单的方法，被投资界称之为价值投资。

我们看一只股票是否具有成长性，最先要考虑的不是过去一段的走势，也不是现在的估值几何。而是支撑股价背后的公司，在未来一段时间的发展导向是不是正相关。

股市一同于楼市。

支撑房价的，不是钢筋水泥的用量，而是整个区域的价值。

NO. 1｜深圳未来格局如何？

从天安门到北京五环，开车要1个小时。

如果认真算起来，由于堵车的因素这个时间可能会更长。

长期以来，北京一直是以中心城为核心，放射型轨道交通体系的环状发展。

这也就决定了，北京价值的最高点是在圆心。

但在深圳待过几年的人都知道，深圳城市的发展则是一路向西的。

深圳传统的城市框架，是2个城市主中心：福田—罗湖中心、前海中心。另外辅之以5个城市副中心，龙华、光明、龙岗大运、坪山、盐田；前两年的修订版又增添了一个大空港。

在这一条由东往西的核心轴线中，南山是深圳目前的价值最高点。

在过去的一段时间内，南山的均价一直是领涨深圳的。目前深圳的二手均价在5.5万/平方米，而南山作为价值最高点，均价已经破7.6万/平方米，这还是被平均了的价钱。

时间往前推，2014年10月，南山华润城润府一期开盘均价仅47500元/平方米。四年后，华润城三期的开盘均价已经达到85000元/平方米，而一期的二手挂牌价格已经突破11万。

图片来源：链家二手挂拍

按照这个逻辑，我们要买10年前的深圳湾，4年前的华润城。

只是道理摆在这，总有人问我怎么才能买到深圳的过去。其实这个问题换个角度解释的话，就是如何判断一个片区是否具有潜力，答案是看规划。

现在，随着湾区时代的定位，情况变了。

1.在大湾区规划中，深圳大概率不会扩容；

2.深圳的城市发展、空间结构将发生改变。

而深圳原有的“2个主中心+5个副中心”的格局，从湾区时代的视角看，将不再适应大深圳的发展。区域发展升级后，深圳的格局已经呈现出这样的雏形：

区域核心化+西部中心崛起。

NO. 2｜新的价值高点在哪？

整个西部除去前海其实有两个中心：一个是宝中，另一个就是大空港。

目前整个宝安中心区包括滨海片区和碧海片区，地面建成度达80%。这个区域开发已近5年，基本上完成得差不多了，同时宝中的房价也随着开发即将见顶到达了一个新的高度。

据链家二手房价显示，目前宝中的二手挂牌均价在84537元/平方米。

宝安中心区各二手盘均价

而在新盘方面，据链家数据显示，宝中目前在售的鸿荣源·壹方中心开盘均价12.6万元/平方米；新锦安壹号公馆在售均价11万元/平方米。

这个价格已经让大部分的深圳人高攀不起。

然而另一个西部中心：大空港，目前由于规划期价格还处于历史低位。

所以未来深圳应该重点关注“前海—碧海—大空港”这条黄金海岸线，顺着这条线路发展，未来的大空港必将会成为深圳的下一个价值高点。

我们如果用发展的眼光看问题，那么选择大空港基本是没有问题的。

但如果用投资的角度思考，其实片区内不同地理位置的选择更为重要。

就好比说，尽管南山是深圳最贵的片区，但是深圳湾和白石洲两个地方的房价相差一倍不止。深圳湾均价已经近14万/平方米，但白石洲的房价可能还没有罗湖的均价高。

为什么如此？

深圳湾的价值不用赘述，大家都懂。以前的填海区变成了高端住宅区，目前住家户型起步价都已经1000万了，本身的地理位置上又具有独特性，所以房价居高也是一个必然趋势。

至于白石洲，虽然同在南山片区，但是其标签一直都是城中村。大体量的旧改项目难以落地，白石洲的房价，由此被周围老旧的配套以及拥堵的交通所拖累。

从以上这个维度考察大空港，即将入市的卓越中寰无疑是最值得关注的项目。

NO. 3｜「新房+学区房」

深圳的学位一直是供不应求的，学区房效应更是到了一个高度。

福田学位紧张程度不做解释，很多学校不堪重负。石厦小学、东海小学就在门口贴了一张告示，标明去年有多少人申请了我们学校，多少人被录取了，学位缺口有多大，去年最低录取分是多少。大概意思就是，我们学校很难进，你们最好是换个学校吧。

放在过去，大家都认为盐田、坪山等区域会空出很多学位。

然而现实情况是，该区域也存在学位缺口，这就传导出另一个结果，盐田区教育局2018年发布了一个公告，如果租房上学的话，有三个学校必须提前3年租房，另外几个学校要求提前一年租房。

学位供不应求，就导致附近的房价水涨船高。

以福田为例，福田著名豪宅片区——香蜜湖片区，区域内名校众多：荔园外国语小学、深外东海附属小学、深圳高级中学初中部……

位于福田香蜜湖片区的东海花园，是2000年的老盘，但是去年涨幅就达到了40%。东海花园从2015年年初的4.8w/㎡一路飙升到2018年的11.5w，涨幅接近140%。

根据另一组数据，截止去年5月，6年来名校学区房均价涨幅竟高达248%！

那学区房要怎么买？

事实上，深圳现有的学区房已经到达了一个价值高点，如果贸然入市，一方面是价格偏高，投资还是有一定的风险的，万一房子所在的片区明年不招生了，哭都没地方哭；另一方面是有价无市的问题，也就是你拿着几千万也不一定能买到福田、南山的名校学区房。

但是学校附近的新盘，却完全没有这样的问题。

事实上，卓越中寰所在的学区范围内，有沙井排名前列的广东省一级学校：荣根学校（扩建中）。除此之外的黄冈学校、沙井中学（扩建中）、壆岗小学等优质教育资源环绕项目而立。

值得注意的是，荣根学校作为一所省一级学校，占地7.2万平方米，现有40个教学班，在校师生2000多人。《人民日报》、《中国教育报》、《中国教师报》、《人民教育》杂志、中央电视台少儿频道、广东卫视、深圳电视台、《深圳特区报》等媒体曾对学校的办学成绩给予报道。

此外，沙井中学也是宝安区唯一一所连续6年获得高考“超越奖”的学校；连续10年被评为市高考工作先进单位，2008年10月被评为广东省国家级示范性普通高中。

学区的师资力量从小学到中学基本全覆盖，都是名校级别的。

我们知道，深圳的限价政策出台以来，对新房的利好是大于二手房的。这点在今年华润城三期的销售情况可见一斑，我就不多说了。

但是，「新房+学区房」这样的组合，更能打出暴击。

以卓越中寰为例，项目虽然在略微偏西部的大空港片区，但是只要有人口就会有学位需求。就踩盘当天，我就看到项目所在的街道附近，一群初中生模样的孩子们背着书包刚放学。

这也就是说，一手学位房的升值潜力远高于平均值。而卓越中寰在成熟的学区配套这一点上，无疑甩了大空港其他入市新房几条街。

当然，就学相关政策还是以教育部门公告信息为准。

NO. 4｜西部最具价值项目

卓越中寰位于宝安沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧，总占地面积4万平方米，计容建筑面积30.52万平方米，总户数1512户。项目首推3栋楼，分别为：1栋11层公寓，1栋33层住宅以及1栋32层住宅。

仅从字面上看，这个位置可能不太形象。

在考察卓越中寰的时候，我们发现过去的沙井街道在去年的时候被一分为二。以宝安大道为界，宝安大道以西的叫沙井街道，以东的叫新桥街道。

而项目所处的位置，正是传统的老沙井街道。

本地的沙井人对这个片区的认可度很高，万科翡丽郡、香莎公馆、西荟城等住宅都在周围。

其原因就在于传统的老沙井，人口密度比较大，消费较旺，各方面的配套都比较成熟。

首先，是成熟的商业配套。

长期支撑房价的一个重要因素就是人口，随之而来的必然是消费的升级。

卓越中寰项目在商业上自带建筑面积约3万㎡集中式商业和建筑面积约1.2万㎡街铺，完全能够满足业主生活所需。此外，项目紧邻翡丽郡和西荟城约9万㎡的商业城，更近享有沙井唯一的沃尔玛超市，以及沙井天虹。

而超大体量的商业对周围房价的拉升是非常明显的。

其次，是成熟的交通格局。

考察项目当天，我从福田景田地铁站开车沿广深高速公路行驶，耗时45分钟。

除了这条高速线，项目周边还有广深沿江高速、深圳外环高速(建设中)、机荷高速等连接粤港澳乃至全国的快速通道，而且国际一类客货码头-福永码头也毗邻沙井。

而卓越中寰这个项目正是在多轨道交通矩阵的中心位置。

再具象一点，我们用时间维度测算：

距离沙井首个购物中心京基百纳广场仅10分钟步行；

项目附近的11号线30分钟内到达南山，40分钟通达福田中心区；

穗莞深城际轻轨以及规划中的机场东高铁站，1小时连接广州、东莞。

说回产品本身，我们发现卓越品质更为用心。

项目主打建面约98—149平米的3—5房住宅，全部带装修交付。

秉承“悦系”高标准，全屋法式装修，选用科勒、西蒙等一线品牌，并同时设置了四大优居系统：除霾新风系统、人性化便捷系统、黄金中厨系统及多样化收纳系统。

同时，项目还推出建面约43平米的公寓。

这是市场上最受青睐的小户型，不仅总价低，流通也方便。而在设计上，小公寓也布局了约3.6米开间客厅、独立阔绰卫生间、开放式厨房以及贴心人性化空间收纳。

就在前两天，卓越中寰拿证开卖了。据规土委网站公示，沙井卓越中寰项目已获批预售。

如果说未来5年，深圳最有机会打出暴击的是大空港，那么卓越中寰无疑是暴击里的绝杀。尤其是深圳新房限价的前提下，又集区位、配套、学区为一体。

可以用一句话来形容：进可投资退可住。

建议购房者可以重点关注一下，毕竟错过了，就不知道还要再等几个十年了。