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作者：李田蓉
来源：资管云
1
不良资产江湖有一个传言，每个做不良资产处置的经理，都被狗撵过。
凌晨两点，伴随着一声声狗吠，小王在夜色中狂奔，边跑边想，古人真是诚不欺我，这次还真是被狗撵了，好不容易甩开了大队人马回到酒店，还没喘口气，手机铃声迫不及待的就先炸了起来：
“王经理，你们再不还工程款，我们这帮工人就拉几车垃圾倒在大楼门口给你堵门了，看你们怎么开工！”
“王经理，什么时候给我交房啊，我原先的房子都卖了才凑的这房子首付，我都没地儿住了，你一定要给我房。”
“王经理……”
小王不是黑社会，也不是P2P公司的，而是某地产不良私募基金公司资产管理部经理，专门处置不良资产。最近接了C市的一个项目，是个停工2年之久，10万平米左右的在建工程烂尾楼。原来的施工方和小业主听到风声，一窝蜂的找上自己，各路围追堵截、软硬兼施。
深夜小王关了手机躺在床上，入睡前还想着，不良资产处置还真是个高收益与高风险并存的行业，回去得再买一份保险。
2
小王入行早，早在2010年之前，不良市场还没那么火热，可供挑选的项目多，收益也高，一单项目收益能够达到30%甚至更多，现在不良的风是吹了一阵又一阵，进入的资本多了，行业也更加规范，但风险却是一点没低，尤其是小王所处的一线现场更是危机重重。
房地产不良资产的表象千奇百怪，一个正常的房地产项目变成不良的原因纷繁复杂，小王从业多年，逐渐也梳理出了一些规律：
涉及违规、违建、超建的房产，无法拿到证照和批文。
政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。
复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良。
市场定位不准，产品设计差、操盘水平差而导致销售陷入困境。
纯粹是市场原因导致的不良，比如市场供应量过大，去库存艰难。
特殊事件发生导致的不良，比如涉及腐败以及其他业务触发的连环违约。
C市的项目远比想象中复杂，6条不良资产的形成原因基本全占：股东方资金挪用造成项目开发资金链断裂；项目还涉及银行贷款、工程欠款、民间借贷以及200多户小业主等复杂的债权债务纠纷。
小王顿时觉得自己跳入了一个大坑……
不过利好的一方面在于，C市政府特意组成一个专项协调小组，就小王公司在该烂尾项目重组开发过程中遇到的问题及时予以协调解决，在政府层面给予了大力支持。
3
接下来的时间里，小王开始忙着约谈债权方，梳理债权债务关系，开展债务重组和资产重组。
债权收购方面，通过债权收购合并烂尾楼项目公司既有债务，小王所在基金公司最终成为单一债权人，这样可以加强项目重组期间的控制力度和防范风险的能力。
项目重组方面，小王所在基金公司对原先的项目公司进行了股权托管及董事会改组，隔离原实际控制人及相关方风险，确保项目能够平稳运行。
由于小王所在的基金公司没有操盘开发团队，所以找了一家品牌开发商负责代建，并对全项目实施封闭式管理。小王团队对项目实行现场管理，全面监管项目成本、工程、财务及营销工作。
今年10月初，该烂尾路项目获得新生，一期开盘去化接近100%，售价也比接手前翻了1倍多。工作暂时完美地告一段落，小王在回公司总部的高铁上小憩，睡前想了想，不良资产处置虽然危险，但是挣得也多啊，回去光买保险不行，还得让老板加钱。
