取消预售制又辟谣，对开发商到底寓意何为？

9月21日晚间，地产圈又现一枚重量级炸弹，在业内炸开了锅。

众多的吃瓜群众看了半截就开跑，也是云里雾里。下面，我们将事情的原委经过进行一个梳理。

9月11日，住建部房地产市场监管司给湖北、四川、江苏、河南、广东、辽宁6省份下发了一封函件，并表示这是按照国务院办公厅的有关要求，对于现有行政许可事项进行清理和论证，其中就包括我们最为关心的商品房预售制度的这一条。

那为什么在这个房地产市场预期有所松动有所转变的关键节点上，有这样的一封足以影响10万多家开发商的函件出来？

前文也提到，这封函件是由住建部房地产市场监管司发出来的，并按照国务院办公厅的要求所下发的。那国办在9月11日之前想必也有相关的政策文件出来。

这不，经过搜索之后，发现8月5日确实有一个国办通知：《国务院办公厅关于印发全国“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案的通知》。

通知明确提到，对于现有审批和许可事项都要逐一深入论证，除关系国家安全和重大公共利益等项目外，能取消的坚决取消，能下放的就尽快下放。

这样看来，现有的审批和许可事项自然也包括房地产预售制度许可。所以， “放管服”才是住建部房地产市场监管司下发通知函件的关键因素所在。

按照住建部房地产市场监管司的文件函的要求，需要6省在9月15日之前以书面的形式上报到该司。其他5省没有任何消息和动静，而广东省住建厅的意思是利用长效机制的窗口期，逐步取消预售制度。

如果真按照广东住建厅的意思去走，当然是动了众多开放商的奶酪。所以，广东房地产协会以“特急”的方式，向各会员单位下发了《关于 请提供商品房预售制度许可有关意见的紧急通知》。

目的很简单，广东房地产协会的意思是不要取消地产预售制度，因为协会本身大多就是开放商和行业机构。他们自然希望动用企业的力量和行业的声音影响广东住建厅这一“重要”决定。

这一大波文件在网上曝光之后，吸引了众多媒体的关注和猜测，也吸引了众多的吃瓜群众的目光，众说纷纭。

当天晚上，住建部房地产市场监管司相关人士辟谣：情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。广东省房协相关人士则表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施。 

看到如此表态，也说明了一个问题，广东省论证是否取消预售制度是真的，当然是征询意见的阶段，而不是马上实施。

预售制度的功与过

1994年，我国出台《房地产管理法》，其中就包括“商品房预售制度”。这一制度伴随了中国房地产已经有25年之久。

这一制度在中国的房地产市场做出了不小的贡献。首先，它降低了行业的门槛。只要用一点点钱就可以利用杠杆来开发房地产，全国大大小小的开放商10万多家就是这么起来的。

预售制度加快了资金的周转。开放商修建个30层的房子，只要修到第5层，就可以申请办理预售证，10天之内就可以开盘卖房。拿到买房人的首付款，开发商马上就可以用，还上买土地的钱以及建筑方垫资的钱。

在原来商品房短缺的年代，这也极大促进了房地产市场的爆发，有效加大了住房的供给，也为中国的城市化进程助力不少。

然而到了25年后的今天，预售制已经弊端重重。其实，广东住建厅发的文件已经阐明了其中的风险和弊端。

第一，开发商一旦资金断裂，导致烂尾，严重损害买房人的切身利益。据不完全统计，2017年广东全省就发生了因为资金链断裂而导致的矛盾事件为61宗，其中2016年转存数为28宗，2017年新增数为33宗。

第二，违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象重生。在2017年二线城市房产销售火爆的时候，各种茶水费、手续费的现象层出不穷。还有的开发商甚至宣称与银行没有谈妥，不接受按揭，只能全款买房。

这真是甩的一手好锅。开发商为何这么做？其一，全款购买就不需要银行的审批，而不备案又可以逃过房管局的监管，跳出三界外，不在五行中，盘算着等一两年限购令解除后，再备案过户即可。其二，开放商加快了回款，保护了现金流。

各种破限购的大法，开放商赚得盆满钵满，而最为受伤的却是大众老百姓。

第三，交易不公平。房子才盖了一点点，却早已全部卖出去了。特别是一些中小开发商可能会不上心，偷工减料节约成本，质量也相对较差。这就导致了业主维权的较多，但往往却是投诉无门。

预售制度到底有什么影响？

房地产有两条腿，一条是预售，一条是杠杆。预售，缩短了时间；杆杠，放大了收益。

没有了预售这条腿，正常走路就会受到很大影响，更不用说像原来那样高速奔跑。如果取消了预售，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。 

中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，最近一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。

这也意味着，市场上大多数开放商会退出这个市场。这会导致剩下的开发商不多，再也没有那么多人去盖房子了，当然会导致市场的供应严重不足。加之剩下的大开放商垄断了市场，竞争少了，住房需求也没有明显减少，房价上涨是唯一选择。

此外，剩下的开放商本来就不多，拿地也谨慎了，土地流拍自然也就多了，这会导致地方政府的土地财政将受到极大波及。

这样看来，短时间全面放开预售制度基本上是不可能。在我看来，取消预售制度是一个逐渐的过程，也是比较慢的一个过程，时间可能会拉长到5年甚至10年。因为城市化率没有见顶，土地财政的依赖没有解除，市场需求依然会保持非常旺盛，住房供应还没有到存量时代，则预售制度还有它积极的一面。

不过，房地产预售制度总有终结消失的那一天，不以任何人的意志所改变，因为房地产市场迟早会转变为存量房的时代。

这样的时代不是不来，是时候还未到！对于现在的开发商来说，是给了一个续命的机会，给了一个大力转型的机会！