佳兆业集团(1638.HK)：旧改项目迎来收获期，债务管理有所改善，首予“增持”评级

机构：东北证券

评级：增持

近日公司发布2018年半年度报告，实现总收益150.28亿元，同比增长75.0%；实现核心净溢利18.85亿元，同比增长66%；期内毛利率31.52%。

销售稳健增长，现金为王加速回款。截止8月底，公司实现销售356亿元，同比增长32%，销售金额增速较上半年进一步提升；平均售价为17138元/平米，较17年同期增加约9.5%。上半年销售金额中大湾区板块贡献超55%。公司紧抓回款，上半年销售回款率达85%。

旧改项目迎来供货爆发，未来潜力可观。截止6月底，公司拥有土储超2200万平米，其中约1260万平米位于大湾区，持续深耕重点板块。公司持续巩固其在旧改领域的优势，大力拓展深圳、广州等市场，目前旧改项目占地面积近2700万平米，同比大幅增长91%，其中深圳、广州、中山三城旧改项目占地面积分别达1000、600、700万平米，未来潜力巨大。同时，部分旧改项目已进入收获期，下半年深圳主力在售旧改项目预计整体货值达到440亿元，为公司下半年销售增长打下基础。

净负债率下降，偿债能力得到改善。上半年，公司紧抓销售回款，还款率为85%；借款总额为1096.21亿元，较17年底减少15.52亿元，平均资金成本8.41%；现金及银行存款达262.87亿元，较17年底增加约51亿元；净负债率258%，下降约42个百分点，反映短期偿债能力的速动比率由17年底的一倍上升至1.4倍，公司偿债能力、债务结构有所改善。

首次覆盖，给予增持评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为0.73元、0.80元和0.91元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为3.14倍、2.85倍、2.51倍。

风险提示：旧改项目进度不及预期；粤港澳湾区项目去化情况不佳