【中报点评】越秀地产(00123.HK)：广州仍是未来发展重点

作者：  研究员 / 朱一鸣、洪圣奇（香港）、齐瑞琳

来源： 克而瑞地产研究

 导 读 

广州仍作为发展重点，融资成本略有上升，净负债率有所下降，财务相对稳健安全。

△ 越秀地产中期业绩发布会

2018年上半年合约销售279.8亿元，新增土地投资249万平方米，广州依然在越秀战略布局中处于核心地位，拓展“轨道+物业”业务发展模式。新增土地权益占比较低，或致其未来权益销售金额和利润下降。融资成本略有上升，净负债率较年初有所下降，财务资金相对稳健安全。

投资：广州仍是未来发展重点

截至2018年6月30日，越秀地产通过国企合作、竞拍及并购等多种模式，于广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增9幅土地，新增地块总建筑面积249万平方米。总土地储备建筑面积达1822万平方米，较年初上升12%，地块项目数量多达56个，分布于13个城市。

值得注意的是，近五年来越秀地产的土地权益占比呈逐步下滑趋势。截至2018年上半年，越秀的新增权益建面为74.3万平方米，平均权益比例仅为29.8%；总土地储备权益占比为57.0%，较今年年初下降3.4个百分点。

今年上半年越秀新增的9幅地块中仅有2幅土地建面权益占比高于90%，其余7个地块权益占比均低于50%，尤其是苏州高新区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的权益比例都为9.5%，这两幅地块很大程度上拉低了越秀的土地储备权益占比。

这反映了越秀在拿地方面比较谨慎，土地权益占比较低会导致其未来权益销售金额下降，未来归母利润减少。

从土地建面的区域分布来看，广州依旧为越秀地产战略布局的核心城市。上半年广州的土地储备达688.9万平方米，占比约为37.8%。

其次为长三角区域，土地储备建面达382.5万平方米，占比21%。其中，长三角区域土地储备包含杭州6个和苏州3个土地项目，分别占长三角区域土地储备的65.9%和34.1%。

越秀在中部区域有10幅地块，均位于武汉，合计建面271.9万平方米，占越秀总土地储备的14.9%。

此外，环渤海区域和珠三角区域（除广州）的土地储备占比分别为14.2%和11.2%。从粤港澳大湾区的角度来说，越秀地产也在积极布局香港市场，目前推行的油塘项目约有12.6万平方呎（约合1.17万平方米）。

综上可以看出，越秀在大湾区、长三角和中部地区的土地投资较为积极。今年越秀新进入济南，旨在加强其在环渤海地区的影响力。

在城市旧改业务方面，越秀集团与广州地铁签订了战略合作协议，负责开发地铁发展带来的城市升级更新的项目。收购了广州地铁的部分股权，并与其合作成立了品秀房地产公司，拓展“轨道+物业”业务的发展模式。