楼市战役过半，却注定没有赢家！

作者：老船长

1

焦虑写在每个人的脸上

“运气也是实力的一种。”

这是深圳华润城三期第一位选房的90后小伙，在选到中意户型后的感慨。

虽认筹需要200万诚意金，但8.5万的备案价相比周边11万的房价，还是吸引6700组客户争抢700多套房，“选到即赚到”，90后小伙资产立马“浮盈”500万。

这么一看，那句话更像是胜利宣言。

从深圳到成都，从杭州到沈阳，“打新抢房”“抽奖买房”成为上半年楼市最常见的场景。

▲沈阳一楼盘开盘选房现场

这仅仅是2018上半年，中国地产大势下的一个缩影。

越是被打压的，越是顽强。

历经2015-2017的房价暴涨、限购政策频出，官方数据逐渐冷却，部分区域甚至出现下跌，但房产在百姓心中的地位，越发变得不可替代，看房客依然热情地涌向每一个售楼部。

而关于房子的焦虑，写在每个人的脸上。

与开头那位90后小伙相比，老方就没那么幸运了。

身处二线城市的老方，看着飙涨的房价终于扛不住家人的压力，准备下手看中的一个楼盘。

“全款优先选房，60%首付其次，最后才轮到30%首付选，所有房源绑一个22万的车位。”

拿着攒了多年的老本和朋友亲戚借来的十几万，老方只能凑够30%首付。

开盘当天，微信选房，30秒清盘，老方连犹豫的机会都没有。而这个过程，他在半年里经历了三次。

“这下彻底方了。”

限购政策导致的买房门槛，也在不断提高。有钱的很难再有房票，有房票的却没有钱，有钱又有房票的，成为稀有动物。

上文提及的华润城，仅200万诚意金就冻结了135亿，刚需客只能当吃瓜群众，在网上围观那些在大雨中排队的千万富翁，顺手在键盘上敲一句：

“中国哪来这么多有钱人？”

2

调控无死角

一边是市场火热，一边是几乎“每日一道”的调控政策，形成一道扭曲的风景线。

从2016年到2018年5月，有99个地级以上城市出台近320项调控政策，有43个县市出台43项政策。

到了今年上半年，调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策。

从调控区域来看，一二线城市是重中之重。京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。

全国一盘棋的形势下，哪儿的楼市一出现热气，便会被立马按住。

比如海南，全岛建设自贸区的政策利好落地后，买房大军即刻前往，各个售楼部热火朝天一房难求，于是“4·22”全岛限购出台，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，炒房大门被关。

▲2018上半年调控政策不完全统计

在一众调控的城市中，深圳再次充当了“房住不炒”领头人，启动“二次房改”：

6月5日，深圳发布征求意见稿，明确未来18年提供170万套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。而人才住房租售价为市场价的60%左右；安居型商品房租售价为市场价的50%左右。

或许这就是长效机制的样本，但多数人还活在当下。涨价预期难以打破，他们只关心自己能不能抢到房。

3-5月这波抢房潮，让国家层面也意识到了市场的危急：

6月28日，住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

但这一幕，似乎有些眼熟。

真正的效果呢？大家也都看到了。

3

房价涨跌心理战

与90后小伙同样幸运的，还有老梁。资金稍微宽裕的老梁，想入一套改善房。

他所在的中部城市，由于政府限价，新房价格比周边市场价低了20%左右，这让他看到了机会。

最终，依靠托关系、找黄牛多种渠道的尝试，60%首付抢到了一套中意房源。

“买到就是赚到，折腾这一圈值了！”

这就是抢房潮的根源——限价，导致一二手房价倒挂。在此影响下，大多数城市的房（guan）价（fang）数据变得很稳，甚至开始下跌，尤其是一线城市。

▲图片来源：中国指数研究院

1-5月份，百城住宅均价涨幅只有2.16%，环比涨幅更是连续19个月控制在1%以内。

更过分的是深圳，18年开始连续下跌，但3月下跌6元/平米，4月下跌16元/平米，这种毫秒级的控制，可见功力之深。

这半年来，谁涨的最猛呢？

▲数据来源：中国房价行情平台，数据与实际房价有误差，仅供参考

是西安，半年涨幅达到了40%！

而涨幅前几名，均是过去两年房价有些沉默的城市，重庆、太原、大连、青岛和成都，涨幅都在10%以上；像北上深厦这些早已在高点的城市，出现略微下跌；而合肥、郑州这类去年猛涨的城市，也有点乏力了。

“我看呐，这房价还得涨，城市化才到啥地步，还要引进几十上百万人，哪有不涨的理由？”老梁看起来有点严肃，语气中又带着点得意。

控制房价容易，控制预期难。如今的房价调控，更像是一场心理战。

政府：防止房价过快上涨，严厉打击炒房团……

刚需客：别涨了，最好再跌点，我要上车……

投资客：涨的有点慢啊……

炒房团：走，下一个城市……

实体企业：@#￥%&*……

但无论暴涨，抑或下跌，这场大战恐怕都没有赢家。

4

面粉贵了，面包不涨？

面包贵了，还得看面粉的价格。更多人看到是房价不断的涨，而没看到背后土地市场的反弹。

2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%。其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。

▲数据来源：CREIS中指数据

各线城市的住宅推地速度也在加快，一、二线城市推地量分别同比增长12.6%、29.5%，三四线城市更是大增32.9%。

同样增长的还有地价。上半年，300个城市住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%。

于是，在上半年多项宏观数据萎靡的情况下，土地出让金继续走高。

截至6月25日，全国50大城市合计土地出让金高达17019亿元，同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40%，多卖了4839亿元。

唯一一个土地出让金超1000亿的，是杭州，达到了1469亿元，同比119%。重庆、苏州、北京等城市超过500亿，另有31个城市土地出让金额超过200亿元。

而城市之间的分化已经很明显，三四线城市异军突起成为一大亮点。

上半年，以碧桂园、恒大为首的众多进入三线、四线城市，甚至五六线的县城拿地，推动三四线土地出让金增长超60%。

▲数据来源：CREIS中指数据

但房企整体的拿地态度更加谨慎。上半年，中国房企前20名累计拿地量增长13.8%，但拿地金额下降了12.4%。

▲数据来源：CREIS中指数据

碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，势头很猛；

万科以496亿元拿地总额跃居第二；

保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著；

阳光城、金茂、融信等房企的拿地金额占销售额比重超过了100%。

土地财政，是房企的生存之本，是地方政府的救命索，也是架在脖子上的一把刀，横亘在房企、地方和中央之间，进退不得。

纵观这半年楼市，平稳表象下是焦虑与乱象齐飞，是调控与抢房同存，是炒房与反炒房矛盾激化的半年。

在投资、出口、消费三驾马车都增长乏力的背景下，这把夜壶，是该打碎，还是接着用？

来源：米筐投资