万科6月销售数据的点评：逆风而行，应运而生

作者：国君地产谢皓宇、郝亚雯

导读：万科作为龙头公司少有的低杠杆企业，在目前去杠杆融资收紧的环境中，显得更加游刃有余。

事件：2018年上半年，公司实现销售面积2035万方，同比增长8.9%；实现销售金额3047亿元，同比增长9.9%。公司累计实现拿地面积1357万方，同比增长26.8%；拿地金额712亿元，同比增长19.9%。

维持盈利预测，维持增持评级。截至2018年一季度末，公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源，较年初分别增长20.3%和19.3%，未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测，预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%，2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。

单月销售同比增速持续回升。6月销售面积金额450万方，金额656亿元，分别同比增长29.1%和33.6%，同比增速持续回升。公司6月销售均价14588元/平方米，同比增长3.4%，环比下降4.8%。随着供给的加大，预计销售还将持续回升。

拿地力度回升，公司持续补充库存。公司6月拿地面积466万方，金额222亿元，分别同比增长80.9%和54.0%，权益比例64%。用拿地金额/销售金额数据看，公司上半年的拿地力度在36.4%，二季度以来持续回升。截止到6月底，公司库存约8651万方，去化周期约2~3年，从广义库存看低于行业平均水平，预计公司将继续补充库存。

公司负债率低，现金流情况好，因此有能力补土地库存。今年以来对拿地资金的监管加强，房企在拿地融资端受限，只能靠自有资金拿地，因此对于杠杆低和现金流好的公司影响相对较小。万科一季度末净负债率仅50%，远低于行业平均水平118%。同时，公司自2009年以来经营性现金流为净流入。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。

风险提示： 2018年房企融资端大幅收紧，公司竣工和结算低于预期。

2018年6月，公司新增39个项目，合计725万方，权益面积466万方，权益比例64.2%，拿地均价4757元/平方米。权益面积和金额分别同比增长80.9%和54.0%。

2018年6月，公司实现合同销售面积450万方，同比增长29.1%；合同销售金额656亿元，同比增长33.6%。

2018年6月，公司销售均价14588元/平方米，同比增长3.4%，环比下降4.8%。2018年上半年累计拿地/销售金额为36.4%，继续回升，相比去年同期提升4.5个pct。6月单月投资力度达到52.5%。

2018年上半年，公司拿地面积中，一线城市占比2.1%，二线城市占比58.0%，三线城市占比39.8%。从拿地金额看，一线城市占比3.0%，二线城市占比61.3%，三线城市占比35.6%。

来源：小谢看地产