龙头销售出现分化，拿地强度持续降低 —龙头房企2月经营月报

作者： 小谢看地产

摘要

龙头延续较快增长，集中度大幅提升，但二线龙头增速在放缓。龙头房企2018年2月延续了之前的良好态势，销售额和销售面积持续同比快速增长。2月监测的15家龙头房企销售总额2619.28亿元，同比增长23.69%，环比下降29.26%；销售面积2116.89万平，同比增长27.32%，环比下降30.36%。TOP5房企销售额与销售面积同比上涨35.74%和38.28%，TOP6-10位房企销售额与销售面积分别同比下滑2.67%及6.87%，二线龙头2月销售增速稍显乏力。2018年前两月，15家龙头房企销售额市占率大幅提升至50.76%，较2017年同期41.76%及2016年同期26.77%均有大幅度的提升。

2月龙头房企拿地集中度持续上升，远高于去年同期水平。我们统计的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地集中度由2018年1月的29.77%上升到2018年2月的39.23%，远高于2017年同期的28.56%。

整体强度逐月降低，招商蛇口、中国海外发展与新城控股2月拿地强度最高。我们通过当月拿地建面/过去12个月移动平均销售面积来衡量房企当月的拿地强度。整体来看强度有所降低，2018年2月监测龙头房企拿地强度指标已降至0.98，低于2018年1月的1.10和2017年12月的2.27。从监测的13家龙头房企情况来看，2月招商蛇口、中国海外发展与新城控股该比值最高（新城控股2018年1月也为第三），拿地强度最大，后续增长潜力较大。

一线供给侧持续改善。2月监测的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地总建面同比大幅增加56.73%，至2057.25万平；万科拿地总建面远超其它房企，达479万平，其中二线城市建面为41.4%。拿地结构上，2月一线城市有多幅地块出让，中国海外发展、碧桂园、金地集团等龙头房企积极参与购买，合共补充一线城市优质土地储备资源150.92万平，较去年同期的57.21万平增长163.80%。

受春节假期影响，2月龙头房企融资数量减少。2月，中国海外发展成功发行总额30亿元额中期票据；招商蛇口成功发行总额20亿元的长租公寓资产支持专项计划；世茂股份成功发行总额8亿元的中期票据。旭辉控股集团亦通过可换股债券进行27.9亿港元融资。受春节假期影响，龙头房企融资数量较2018年1月有所减少。

1.      销售情况：龙头延续较快增长，集中度大幅提升

1.1     2月龙头销售金额同增23.69%，销售面积同增27.32%

龙头延续较快增长。2月监测的15家龙头房企销售总额2619.28亿元，同比增长23.69%，环比受春节假期影响下降29.26%；销售面积2116.89万平，同比增长27.32%，环比受春节假期影响下降30.36%。龙头房企2018年2月延续了之前的良好态势，销售额和销售面积持续快速增长。

销售整体增长较快，但龙头之间出现分化。从2月房企销售情况来看，销售前五销售金额与销售面积同比增速分别达35.74%和38.28%，增速远高于15家房企整体增速；其中，积极利用春节促销的恒大与融创中国分别录得54.25%和88.28%的销售增幅，表现尤为亮眼。销售额排名11-15的二线龙头房企销售金额与销售面积同比增速分别达到13.77%和15.79%。而销售6-10位房企2月销售金额与销售面积同比下滑2.67%及6.87%，龙头房企内部分化明显。

龙头市占率前两月出现大幅上升。在2018年前两月，我们监测的15家龙头房企销售额市占率大幅提升至50.76%，较2017年前两月的41.76%及2016年前两月的26.77%均有大幅度的提升。

多家房企公布2018年销售目标，预期同比温和增长。恒大公布的2018年合约销售目标为5500亿元，较2017年全年实际合约销售增长7%；旭辉控股集团2018年目标为1400亿元，较2017年全年实际合约销售增长35%；雅居乐集团2018年目标为1000亿元，较2017年实际合约销售增长15%。龙头房企对于2018年销售情况多持谨慎乐观态度。

1.2     销售价格同比小幅下滑2.85%，环比上升1.15%

2月监测的龙头房企销售均价同比下滑2.85%，环比上升1.15%。2月监测的15家房企整体销售均价为1.24万元/平方米，同比下滑2.85%，环比上升1.15%，招商蛇口均价增速最快，达38%。龙头房企整体销售均价在2017年保持同比增长，2018年前两月走势较为平稳。

2.     拿地情况：集中度持续上升，整体强度逐月降低

2.1    拿地集中度有所上升，远高于去年同期水平

2月龙头房企拿地集中度有所上升，远高于去年同期水平。我们统计的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地集中度由2018年1月的29.77%上升到2018年2月的39.23%，远高于2017年同期的28.56%。龙头房企2月积极补充土地储备，为后续业绩增长打下坚实基础。

2.2    拿地强度：龙头之间出现分化，整体强度逐月降低

招商蛇口、中国海外发展与新城控股2月拿地强度最高，后续增长潜力较大。我们通过当月拿地建面/过去12个月移动平均销售面积来衡量房企当月的拿地强度。从监测的13家龙头房企情况来看，2月招商蛇口、中国海外发展与新城控股该比值最高（新城控股2018年1月也为第三），拿地强度最大，补库存力度较大；华润置地及龙湖地产紧随其后。而部分开发商如绿城中国、中国恒大等拿地力度低于近12个月的移动平均值。经历过2017年全年开发商积极回补库存之后，目前部分龙头开发商仍然在积极获取土地资源，但龙头之间开始出现一定的分化。整体来看龙头拿地强度有所降低，2018年2月监测龙头房企拿地强度指标已降至0.98，低于2018年1月的1.10和2017年12月的2.27。

2.3    一线供给侧持续改善，拿地同比仍然处于高位

 一线供给侧持续改善，拿地同比仍然处于高位。2月监测的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地总建面同比大幅增加56.73%，至2057.25万平；其中万科拿地总建面远超其它房企，达479万平，其中二线城市建面占比为41.4%。从拿地结构来看，2月一线城市有多幅地块出让，中国海外发展、碧桂园、金地集团等龙头房企积极参与购买，合共补充一线城市优质土地储备资源150.92万平，较去年同期的57.21万平增长163.80%。

3.      融资情况：积极拓展海外渠道，龙头融资顺畅

受春节假期影响，2月龙头房企融资数量减少。2月，中国海外发展成功发行总额30亿元额中期票据；招商蛇口成功发行总额20亿元的长租公寓资产支持专项计划；世茂股份成功发行总额8亿元的中期票据。旭辉控股集团亦通过可换股债券进行27.9亿港元融资。受春节假期影响，龙头房企融资数量较2018年1月有所减少。