【西南地产】春节回乡见闻之房地产市场

作者：西南地产胡华如团队

【成都篇】

1）价值洼地获得市场重新审视。

长期以来，成都作为整个四川省乃至西南地区的核心大城市，2017年常住人口超过1600万，GDP超过1.3万亿元（其时四川省常住人口在8900万以上，GDP约为3.7万亿），人口与经济指标在全国范围内紧随几个一线城市和直辖市。但是在2016年上半年之前，不论是从房子单价的涨幅，亦或是消费水平和房价的比例来看，横向比较国内其他区域一些核心城市，都还处于较低的位置。直观的例子，在一线城市或者一些强二线城市，普通白领购房可能需要一家两代人齐心协力，掏掉不少积蓄来完成。而在成都，基本有稳定收入来源，有一定投资意识的普通家庭，几乎有余力购买第二套，甚至更多套的房产。

另外根据某大型地产中介机构的数据，截止2016年8月，全成都（含郊县）平均房价在8000元左右，而这个数据放在河南郑州（GDP超过8000亿，常住人口1000万）是接近1万元，杭州（GDP约为1.25万亿，常住人口接近1000万）是2万元，包括厦门、青岛、武汉等地房价都明显高于成都。以上状况在2016年8月份开始出现了转折。可以说是一夜之间，成都房价迎来了一轮暴涨。一年时间整体涨幅达到50%，五城区+高新区涨幅更是超过100%。周遭不论是关于购房的讨论还是实际行动，都前所未有的热烈。

2）区位因素影响较大，新房/二手房不是房价主要决定因素。

地产销售情况火爆的背后，是比较明显的分化。随着高新南区、天府新区的规划建设和配套发展，以及众多高端楼盘的不断推出，以上两个区域从过去几年前大众意识中均价几千元的郊区地段，一跃而成如今两三万元以上楼盘随处可见的抢手板块，给人的观感实在震撼。而传统核心城区，像青羊、武侯等城区，房价涨势较之非核心区域也更为显著。

另外根据路上见闻，新楼盘的推出速度不算低，但是二手房的价格涨势基本和所在区域新楼盘涨幅保持一致。且伴随政府对新房的限购政策，二手房会出现溢价情况。另外一些传统黄金口岸，高端物业溢价明显，但是天花板同样存在。像浣花溪公园一带，过去能卖到10万一平的独栋，现在价格还在原地踏步。而过去普遍价格两三万的大跃层、小联排，现在价格纷纷突破了五六万的大关。二手中介墙上满篇一两千万甚至数千万的售价，让人仿若置身深圳福田。

3）西南核心城市圈集聚效应显现。

和其他地方一样，正如几年前人民日报微信推文《逃离你终将衰落的家乡》所描述的，大城市的集聚效应都是一个不能回避的话题。身边但凡有条件的家庭，很多选择把子女送到成都念书。华西医院、四川省医院、一年365天没有一天不是往住院部走廊里安置额外床位的。休息日摩肩接踵的宽窄巷子挤满的是操着川北、川东、川南各路口音相似却又不同的人。现代发达的交通，甚至更是直接推动了成都方圆百公里内的房价。主城区人口不过四十万，全区县gdp不过几百亿的雅安市，作为大成都的一处后花园，在近一两年房地产市场也是鸡犬升天，甚至出现了单价万元的物业。房价上涨的风头压过了四川外围类似泸州、达州、自贡、攀枝花等传统的经济人口强市。

4）地产依然牢牢牵动着政府的神经自2016年底房价突然加速上涨开始，政府就一直在紧密的出台各种调控政策。

从2016年国庆新政初出，规定只能新购买1套商品住房，到其后城南购房加大户籍限制，二手住房首次纳入限购范围，限购区域买房满3年才能转让，一直到去年底推出了摇号买房的新政。有身边朋友甚至戏称，现在有摇号资格的人就相当于攥着一个call option，足见即使在当前监管的预期下，成都地产市场依然是供不应求的卖方市场。推此及彼，全国类似成都这样的省会、二线、强二线城市，是否也会用相对的逻辑和预期，演绎相似的故事呢。

【昆明篇】

1）龙头房企进军本地，高品质房源溢价明显。

春节回乡，陪朋友看了几个楼盘，包括楚雄市的碧桂园，主要户型为140平米和270平米的大平层，均价在5500左右，对比同地段其它新开楼盘，均价在4000左右。回到昆明，又去看了几个昆明的碧桂园楼盘，同样的，相比同地段其它楼盘均价9000，碧桂园销售均价12500，溢价30%以上。无论楚雄还是昆明，销售均价相对较低的楼盘反而不如均价较高的碧桂园好卖。

究其原因，云南本地人大多拥有自有住房，本地人购房大多无非两种情况，一是改善现有居住条件，品质优先于价格；二是置业投资，这和外地人到昆明置业相同，大家都认为龙头房企开发的楼盘，品质高，物业管理好，升值空间更大。市场是公允的，高品质的商品房受购房者追捧也在情理之中。

2）房地产市场回暖，销售超市场预期。

昆明碧桂园的楼盘，几乎在每一期开盘之初就销售一空，七层以上的高楼层更是“抢都抢不到”。再看碧桂园的别墅楼盘，其中共有60套别墅，听置业顾问介绍，去年9月一期开盘8套，均价在600万一套，而今年年初第二期开盘的16套均价已经涨至1100万。据了解，碧桂园原本的期望是到最后一期均价能超千万，没想到市场反应如此之好，第二期就超千万；另一个别墅楼盘，年前还剩3套双拼和多套联排别墅，过完年去看就只剩一套独栋。就目前几个别墅楼盘看下来的总体感觉是“房子好卖”。

宏观层面来说，2017年昆明主城五区商品房成交金额1073.89亿元，成交量为131398套，平均每天卖出360套房，成交面积1090.53万平方米，成交均价为9848元/平方米，商品房供应达1210.31万平方米，再结合今年一月销售情况，昆明的房市即使说不上供不应求，也可以说是去化明显。

3）外省购房者在昆明置业，“好房难买”现象明显。

2015年昆明购房人群以本地为主，占比65%，云南省其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%。2016年，在昆明购房的本地人比例下降到50%，州市购房人群和省外购房人群占比各为25%。到了2017年，昆明本地人购房比例跌至40%，云南省州市购房人群占比24%，省外客户占比达到了36%。

首先，因为昆明本地人口的自有住房比例持续攀升，换房需求多为改善居住品质而非刚性购买需求；其次，昆明目前仍处于先购房再落户政策，以致大量已经在昆明居住的外地人为了落户而购房；再者，昆明气候四季如春，作为云南的省会城市，优质资源相对集中，各地州市人口和省外人口比较青睐在昆明安家置业。在这样的背景下，本地人想要买到优质好房，愈来愈难，导致市场供不应求，房价节节攀升。

4）2017年，三四线城市在宽松的政策环境下，楼市全面回暖，销售面积上扬。

2018年，随着房地产长效机制的推出与落实，房地产市场有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。诸如昆明这样的省会城市，房地产销售前景相对乐观。近几年，昆明房价滞涨，在“一带一路”的大背景下，随着几条地铁线的开通，以及一流龙头房企进驻昆明带动房市销售，昆明房价是否能迎来一次补涨行情，值得期待。

【徐州篇】

1）2017年上半年楼市爆发，原因内外兼备。

2017年习主席两次到徐州，而且拥有淮海经济区中心城市的整个规划的批复，包括全国文明城市、园林城市、金融生态城市、中国最具幸福感城市等等奖项。这些称号对地方房地产市场来讲，肯定是一个正向的、有吸引力的因素。因此人才的流动会加快，市场会更有希望。例如1.21推的三环路外侧首个中海楼盘4000户抢300套房，新房高层均价1w左右，而16年附近区域均价仅在5k~6k左右，16年末、17年初是房价暴涨的一个时点，这一轮涨价，不仅是受一二线城市涨价的大环境影响，而且与城市本身的规模、经济总量、产业集聚、人才流动发展是密不可分的。现在徐州市地铁1、2、3号线正在紧张地施工，预计19年开通，在交通方便的地铁沿线的房源都很紧俏。

2）土地市场竞争激烈，品牌房企开始进入。

以我所了解的荣盛城项目为例，2017年主要是在荣盛城拿地，其他没有获取新地块，五六月份，也就是年中，价格突然地上涨，所以本市吸引了外地很多大型房企进入徐州，比如融创、中海、碧桂园等，土地市场也显得十分火爆，推动了土地市场价格的上涨，后期到四季度，政府又出台了限房价、竞地价的政策。但仍有品牌房企为了规模效应，不断拿地，在竞争压力下扩大竞争力和发展规模。仅从2017年上半年徐州土地拍卖市场成交来看，70%-80%的大型地块被全国性品牌房企拿下。在一轮轮的拍卖角逐中，徐州本土房企难以招架，不少中小房企破产或消失。

3）政府调控手段增多，楼市走向受政策影响去化明显。

2017年可以看到整个的数据表明不论是成交量还是开盘去化速度、去化率，应该都是创新高。但是现在房价限价政策，然后土地市场这一块还在竞拍，所以房企的利润在变小，日子不是很好过。徐州西区现在没有土地了，剩下的北区，鼓楼区，还有一些土地资源能够拿出来，其次就是往东，新城区或者是高铁片区，其他的地方空间已经很小了。市中心区域完全无房，稍偏区域新房1.4w左右，18年即将推4/5个新盘，体量不大。

17年上半年经历楼市火爆以后，政府重拳调控，6月2日发布楼市调控新政，共分为七大项16条意见，包括权属登记两年内限售、备案3个月内不得涨价、增加宅地供应、开发商价格备案及限房价、竞地价，严防地王，严格执行明码标价和一价清规定，实际销售价格不得高于备案价格。9月开始一些项目开盘价低于预估价。

4）人群流入促进楼市成交，徐州已经开始呈现人口回流。

徐州其实有比较庞大的县镇人口到徐州发展，地处四省交界，常住人口千万，城镇化进程很快，2017年下半年受限价政策及周边市县需求旺盛影响，很多楼盘一推出就一抢而空，刚需房需求非常旺盛，经常出现无房可买现象，两年来所有房子验资认筹加摇号。同时，本地众多外来人口，能够吸引周边2小时车程范围内的城市人群，人口吸纳性强，有很好的人口红利。万科2012年就进驻徐州，开发的楼盘都很成功。

然后还看了一个数据，徐州已经是人口回流城市了，大家对徐州未来美好的前景有更多的期待，那置业肯定是很重要的一块，如果几个基本面判断，开发商也看好，政府又在推动城市的建设，然后本身城市轮动，比如说好的城市，经济地位差不多的城市房价也起来了，但它还处在一个低位，自然而然的大家信心就比较强。

对于返乡置业的人，比如说在南京的徐州人是不是也想在徐州，在老家买套房子呢？尤其是现在部分城市在限购，也会挤压一部分需求，使原本在大城市买不起房、没有购房机会、资金出不去、或者是没地方投的家乡人，纷纷回乡置业，看到老家这个地方发展越来越好了，对它未来的憧憬和期待越来越高了。

备注：以上为非正式调研，并不作为任何实质性投资建议，仅供参考！