睿智投资-越秀房托(405 HK)：分派金额稳步上升

机构：招银国际

全年单位分派额为 0.3335 港元。越秀房托于 13 日公布了 2017 年全年业绩。 2017 年，公司总租金收入增长 0.9%至 18.54 亿元人民币，净利润大幅增长 101.8%至 14.37 亿元人民币(包含 8.86 亿元人民币的投资物业重估)。全年可 分派额达 8.26 亿元人民币，增长 0.2%。由于人民币升值，单位分派额增长 2.3%至 0.3335 港元，相当于年化收益为 6.4%。  总出租率达 84%。目前越秀房托拥有 8 个物业，其中 6 个位于广州，其余 2 个分别位于上海(越秀大厦)和武汉。除武汉的物业外(于去年 12 月收购)，其 余物业出租率均在 94.8%以上。由于白马大厦暂缓启动租金递增的条款，该物 业产生了一次性的递延租金损失，租金收入下滑 8.9%至 3.66 亿元人民币。另 一方面，由于出租率和平均租金提高，公司旗舰物业广州国金中心租金收入增 长 3.4%至 10.74 亿元人民币。  武汉项目将会是其中一个增长点。越秀房托于 2017 年 11 月宣布向越秀地产 (123 HK, 未评级)收购武汉项目 67%的股权，总代价为 22.81 亿元人民币，相 当于去年 8 月评估价值折让 5.1%。武汉项目包含 (i)武汉越秀财富中心(总建 面:14 万平)、(ii)星汇维港购物中心(总建面:4.5 万平)及 (iii)1,134 个商用停车 位和 375 个住宅停车位。收购武汉项目有助公司提高整体资产质量以及分散 投资风险。截止到 2017 年底，武汉项目中写字楼和商业零售出租率分别为 40.5%和 82.1%。公司计划在今年底将出租率提升至 80-85%水平。武汉项目 的面积占公司投资组合的 25%，因此我们相信提高该项目的出租率将有助提 升今年分派额。  财务方面也有提升。由于收购武汉项目，公司总借款由 16 年底 119 亿元人民 币升至 17 年底 127 亿元人民币。但资产负债率则由 38.9%降至 36.0%。此外， 平均借贷成本也由 3.29%降至 3.16%，因此财务费用同比减少了 1,000 万元人 民币。公司 76.3%的借款为港币或美元借款，因而在 2017 年录取了 2.85 亿元 人民币的净汇兑收益。  23%面积的租约将在 2018 到期。公司约 22.9%面积的租约将会在 2018 年到 期，我们相信大部分到期面积的单位租金在新合约中有所上升，进一步推动公 司整体收入上升