今年上半年，房地产市场出现下滑，崩盘恐慌之声不时响起。不过，随着限购政策松动传闻，此前一直乏人问津的地产板块开始受到资金关注，作为市值最大的板块之一，地产股下半年有没有机会？哪些公司最值得看好？格隆特意邀请格隆汇会员、港股房地产业资深专家段斐钦博士做了一个深度解读。其中观点只代表个人观点，仅供格隆汇会员参考之用。

核心问题

1、2014年下半年房地产行业政策趋势是什么？
2、房地产市场未来会转好么？
3、哪些区域格局能有更好的表现？
4、强者恒强公司的思考？
5、未来什么是“新”的？

核心观点：2014年下半年中国房地产市场走势前低后高的结构性行情

主要的观点是：一方面是传统地产的强者恒强，但我们的视线主要是看一些有格局的企业；一方面是新的地产行业的小荷才露尖尖角，我们主要关注一下产业园地产。

Ø悲观环境中我们倾向乐观：我们对2014年下半年中国房地产市场偏乐观。
Ø行业调控政策：本届政府的房地产政策以市场化的手段为主，部分地方政府已经逐渐放开房地产行业的行政调控手段，本质是回归市场化。
Ø货币流动性：虽然同比去年为紧，但也度过去年年底截至今年年初最为紧张的阶段。下半年，存在降准的可能。
Ø整体交易量：房地产市场交易将呈现前低后高的表现，同时下半年的同比去年的增速下降将趋缓。
Ø区域市场：一二线城市库存周期好于三线城市，未来的市场表现也将好于三线城市。布局于这些城市的公司将重点受惠。
Ø价格展望：在三季度末至四季度，整体房地产价格将环比企稳，其中一二线城市的价格环比要好于三线城市。
Ø强者恒强的特征：在最佳的房地产市场区域，即一二线城市，执行“坚壁清野”战略。
Ø2015-2016年房地产市场预测：我们认为2015-2016年，整体交易量较之2014年维持相对稳定(保持+-5%左右区间震荡），其中价格也较2014年企稳(维持2-3%左右的增速）。其中一二线城市的市场环境也将优于三线。
Ø行业估值水平：香港内房股估值处于10年历史底部，平均2014PE为4.1x，2014PB为0.69x
Ø我们建议的标的：传统地产企业：首选融创中国(1918.HK)、招商局置地(978.HK)、以及绿城中国(3900.HK)、华润置地(1109.HK)、中国海外(0688.HK)、佳兆业（1396.HK）；产业园开发模式：首选毅德国际(1396.HK)、联合光谷(798.HK) 

第一章   行业政策：房地产调控政策趋于市场化

 
 

三中全会之前，调控政策一直处于以行政政策为主导，被动调控行业市场的环境；三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容，是决定房地产调控政策以市场为主导的分水岭；
中央调控思路发生转变，房地产调控将从需求管理转向供给管理，发挥市场决定性作用。

第二章 货币环境：下半年流动性好于上半年

货币政策放松，有利于房地产需求回暖，也有利于行业的估值

货币活期化（M1-M2增速剪刀差）反映市场状况。货币活期化程度越高，行业景气程度上升，也将推动行业估值的抬高。反之亦然。

通常在降息周期，货币活期化的指数有所提高，而加息周期，这一指数有所降低。

目前货币政策出现宽松，无论是降息，还是降低准备金率，有利于房地产需求的回暖，也有利于企业资金链问题的好转。

我们预测截至年底（M1-M2）的增速剪刀差将由5月的-8%上升至-4%，逐渐抬升。

2H2014到2015年，整体M2处于13-14%的稳定区间
 

从目前全社会的融资成本来看，已经环比出现下降

6月12日公布当日上海同业拆放利率（Shibor），显示1年利率逼近两年低点。

6月12日，余额宝七日年化收益率持续回落至5%以下，为4.702%，接近年内最低点（4.656%）。

下半年，我们预计Shibor一周收益率将维持在4.5-5%左右的区间，保持相对稳定状况，但环比已经下降。
 

央行再次定向降准，货币政策方向有所改变

央行将从6月16日起，下调符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

央行再次定向降准，货币环境趋宽松，有望缓解地产销售下滑局面，并将打开市场对政策进一步微调的想象空间。

 

第三章  行业市场：上半年开工下降有利于下半年市场供需

目前来看，中国城市化的趋势以及城市人均住宅面积都仍然保持适度增长

2013年我国城镇化水帄为53.7%，据社科院预测，2018年将达到60%的水平。

2012年我国城市人均居住面积32.91帄方米，我们预计未来仍然保持低速的增长趋势
 


未来三年房地产市场需求仍然保持相对稳定，而目前的待售面积在去化周期约为4个月

我们预测未来三年（2014-2016年）房地产市场需求，虽然将略微有所下降，但保持相对的稳定状况。
目前存货（待售）面积虽然处于历史高位，但整体而言相对需求，规模也仍然有限。未来随着新开工面积的下降，存货也将保持相对稳定的位置。2014-2016年的待售/需求比预测分别为33.1%，34.6%和37.8%。

 
2014年整个行业的主动管理能力要远好于历史每一次行业调整，预计由于新开工下降快于销售，下半年将形成新平衡


历史上销售同比开始下降之后，房地产企业被动下降新开工面积。如2008年、2011年下半年。

2014年，房地产企业主动降低新开工面积，且较之销售下降趋势更为快速。前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

目前市场处于积极去库存阶段。

我们预计下半年的销售面积按月同比下降速度将趋缓，并形成新的帄衡。

整个年度，我们认为销售与新开工同比去年都为负增长。我们预计2014年销售面积约为10.4亿帄方，同比去年下降约为13%。而新开工面积年度约为12.1亿帄方米，同比下降约为17.0%。


目前来看，中国新房销售虽然下降，但新开工下降更为迅速，销/新比这一指标没有恶化，预测今年这一指标还有提升的可能

前四个月，这一指标较之2012年甚至略高，表明市场已经在调节新开工面积。

我们预测全年来看，这一指标仍有提升的可能。

 

第四章 哪些区域格局能有较好表现

从目前来看，一、二、三线城市的价格指数差距正越来越明显

自2010年以来，一二三线城市的价格指数差距趋于扩大

目前一二三线城市价格指数处于稳定期。

 
一二线城市的配套资源的相对集中是导致房价表现好于三线城市的关键，这一点在短期内难以根本改观

城市分级标准有十个维度：➊一线品牌进入密度➋一线品牌进入数量➌GDP ➍人均收入➎211高校➏《财富》全球500强进入数量➐大公司重点战略城市排名➑机场吞吐量➒使领馆数量➓国际航线数量）

北上广深集中的服务资源，也是其他城市远远不能比的。主要分为以下几种:➊政治资源➋商业资源➌教育医疗资源➍人力智力资源

 


目前一二三线城市在销售和新开工面积方面都面临调整

目前不同的城市的销售与新开工都在下行调整。
市场环境较好的区域，新开工下行更有利于未来一年的区域地产市场。
因此，我们需要找到哪些区域的新/销以及存/比更为有利。
 


从区域来看，一二线城市的销/新比指标要远远好于三线城市
即使三线城市的整体新开工面积有所下降，但从销/新比这一指标来看，其供大于求的格局短时间内难以改变。
而一二线城市销/新比尚在较高的位置。代表未来这一部分的目前的未来新增供给并不会造成市场潜在的供给过量。

 

从中国指数研究院的研究来看，一线城市存/销比要好于二线城市

在中国指数研究院的十大城市库存以及销售数据来看，一线城市的存销比要远远低于二线城市，这代表一线城市的市场环境要更优与二线城市。

 

经过新开工的上半年萎缩，整体市场价格将企稳，其中一二线城市价格表现好于三线城市

我们认为整体房地产市场价格在三季度末和四季度将要企稳。
其中一二线城市价格企稳要好于三线城市。三线城市仍然将维持下降的趋势。
一线城市，经过大幅新开工面积萎缩之后，四季度价格环比可能微升。
经过前九个月的调整之后，一二线城市与三线城市的价格差距将拉开

 

第五章强者恒强：寻找有格局的强者


在行业调控政策走向市场化后，强者恒强的定义是“一二线城市进行聚焦战略”的地产企业
强者恒强的特征：重点布局一二线城市、有良好的品牌、优秀的项目运营能力。因为强者恒强：需要关注于最有需求的市场，持续的深耕细作。

对于重点布局在三四线城市的地产企业而言，将面临较大的市场挑战。
 


部分聚焦三四线城市地产企业，目前重返一二线城市，但会遇到极大挑战

可以看到部分之前聚焦发展三四线城市的地产企业，由于市场需求的问题，目前正加大一二线城市的投资，但根本上，也将遇到关键挑战。

 


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