地产拐点抄底房企：选哪类型的股票

作者：秋阳（格隆汇会员）

如果，2015年是房地产的拐点，那么，地产股还能投资吗？什么样的地产企业是值得投资的？本期港股那点事分享一篇来自格隆汇会员秋阳的观点，供大家参考：

内地房地产市场供需失衡是不争的事实，但行业存在政府这一变量，使得行业并非一个完全竞争市场。在加入政府这一变量之后，房地产市场将会进入拐点期，对于房企而言，则是转型期。转型期的内地房企，存在诸多问题，也存在很多风险，但正是由于这些风险的存在，也压制了这些企业的估值。此时精选个股介入，未必不是抄底的机会。

一、行业定调

1、整体供需失衡

当前中国住房市场发展的基本特征是存量及增量均严重过剩，有刚性及改善性居住需求的家庭住房购买力不足。这个问题在短期内很难解决。因此，本轮住房市场的下行，并非短期的自我调整，是市场供需不平衡的基本面导致。

根据中国家庭金融调查与研究中心的数据，2013年我国21%的城镇家庭拥有多套住房，城镇自有住房空置率为22.4%，空置住房约5000万套，空置商品房2700万套。2014年是房地产去库存较为明显，预计空置住房会有所减少。

从需求的角度来看，可以分为无房者购房、家庭人员独立购房、以及改善性住房需求。而目前来看，这几类需求在近两年出现了连续下滑。需求的减弱将会使得房地产面临周期性拐点的事实无法回避。

2、行业拐点，房企转型

从供需的角度来看，似乎房地产行业的衰退已成定局，但中国的房地产行业，除了供需双方之外，还存在政府这一变量。而与经济的高关联也注定了房地产即使库存再严重，也不会出现崩盘式的结局。但政府对于房地产的调控态度，正在趋于市场化，即保证房地产不出现崩盘的情况下，房地产的调整以市场力量为主。因此，房地产行业的周期性拐点已经不可避免，在这一过程中，房企也会随之转型。

根据香港和美国的经验，实际上到最后存活下来的房企，基本都走向了集团化，金融化。目前内地房地产的转型已经开始了，如万科率先提出要做城市配套服务商，以及行业探路者；而绿地早已建了多个商用物业，并大规模进军海外；万达则积极布局娱乐、传媒、酒店等行业。

二、拐点时期房地产是值得投资？

1、拐点提供入市良机

任何行业都有周期性，房地产行业的拐点并不意味着房地产行业的衰落，在拐点时期，房地产企业都存在很多问题，但也正是因为这些问题的存在，使得房企的估值偏低。从投资的角度来讲，只要其未来的价值将会超过现在的价格，股票就值得买。内地房企的转型已经不可避免，精心挑选转型期安全边际系数高，转型确定性强的公司，将会在未来几年内获得较为丰厚的收益。

2、2015年政策层面有保障

房地产与中国经济关联度极高，以及房地产与地方政府的“绑定”，都使得政府无法坐视房地产任由供需失衡快速蔓延，造成行业崩盘。因此，促需求政策不可避免。周小川在2015年的达沃斯论坛上表示，如果经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策。实际上，全国性的地产政策肯定是有的，但政策思路已变。相较于之前对于房地产的压制，目前，房地产的政策正在转变为温和的促进刚性需求的导向。

促需求型政策的出台将会使得2015年商品房市场回暖成为大概率事件，一线城市可能会出现量价齐升的情况，行业性的政策也将使得行业整体收益。市场对于2015年的住房需求的改善基本呈现乐观态度，有机构甚至预测交易量会较2014年提升70%，不管这一数据可信与否，但2015年的房地产市场出现“冬季艳阳天”的情况是基本可以肯定的。

3、拐点时期的房企投资——风险衡量为前，收益度量为后

2015年，随着部分促需求政策的退出，预计2015年的房市会有所升温，在住房市场未出现明显分化的情况下，实际上房企很难在此阶段出现大的分化。但拐点时期的特殊性以及2014年末出现的佳兆业事件使得对于房企的投资更为谨慎。

集团化、金融化转型则已经注定了大部分的房企会被淘汰，而在房企的冬天，尤为考验资金管理能力，从内地的地产龙头和香港龙头来看，资产的流动性过于依靠存货的周转，这在去库存周期将会给企业带来严峻的考验，融资能力将成过冬和转型的关键指标。

1、 华润置地（1109.hk）

首先，从融资能力来看，推荐背景股东较强的华润置地，虽然目前大型房企的融资能力均较强，但作为大型央企，政府会在其危难之际以各种形式予以助力是非常肯定的事情。其次，华润置地的大股东为华润集团，华润集团业务覆盖金融、地产、消费、医药、电力，属于大型央企，融资能力毋庸置疑。跨行业合作方面，绿地已经与平安、阿里展开深度合作，作为大型央企的华润，其首先内部就可进行深度的产业协作。第三，作为大型央企，基本可以排除类似佳兆业的风险。

2、 万达商业(3699.hk)

万达是否值得投资的关键在于其在一、二、三线城市的商业地产布局是否会持续升值，提升租金回报率。万达已经在全国一、二、三线城市大规模的布局商业地产，仍有许多项目在建，短期内，难见丰厚收益。万达的布局看似激进，但一旦成功，万达在中国商业地产龙头的地位将无人可以挑战。万达在二、三线城市的商业广场的布局可能会促进这些地区新的局部商业中心或消费中心的出现，这会对万达的物业价值起到提升作用。而万达的商业广场目前已经升级到第四代，已经具备城市综合体的特征，丰富的功能和业态会极大的促进万达的商业地产的增值。