绿城管理控股(09979.HK)：轻资产的黄金时代 代建模式再获高度认可

受高地价、限房价以及集中供地等政策因素影响，房企的利润水平进一步受到压制，同一价值链上与此形成强烈反差的是，以轻资产为核心的物管和代建获得市场重新认知，迎来了“黄金时代”。

一方面已经上市的大多数物管公司纷纷给出高业绩指引，未上市物管公司则IPO热度不减，6月底，4家物管公司接连通过聆讯，7月资本市场将至少迎来5家物管公司，仍在港交所排队的物管公司则至少还有18家。

另一方面代建模式获得更多的瞩目。国内“代建第一股”绿城管理控股不仅在资本市场表现亮眼，在产业内，更积极联合5家主要代建公司，牵头组建轻资产联盟，在产业和资本市场间起到纽带作用，不断强化业内外对代建模式的认知和认可度，有望助推代建行业未来的上市潮流。

作为国内代建行业龙头，绿城管理控股承担着较重的市场教育责任，上市之后广受关注并取得了不俗的表现。自6月22日发布盈喜公告，预计2021财年上半年纯利同比增长不低于70%以来，公司股价已经上涨近19%。

把时间线的跨度再次拉长，年初至今绿城管理控股的股价已经强势上涨逾60%，中信建投、瑞银、天风、德银、瑞信、兴业等多家大行纷纷加大关注或主动覆盖，给出“买入”及“跑赢大市”评级，中信建投更给出8.3港元的目标价，较最新收盘价约有54%的潜在上升空间，足见资本市场对公司发展后劲的看好。

借助大行的分析和反复强调，我们也能够明显看出绿城管理所具备的三大显著特质：

一是逆周期属性明显。当前国内房地产调控的目标是防范金融风险，控制行业杠杆，推动投资和开发相分离，倾向更精细化的专业管理和分工，这正是绿城管理代建业务的前进方向，宏观调控实际对公司和整个代建行业形成利好。

二是轻资产属性，成长潜力充足。公司在代建模式下，整体盈利能力优于传统地产开发业务，随着行业“降杠杆”力度加剧，品牌地产开发公司或将进一步加大对轻资产商业模式的投入力度，推动行业进入加速发展的“快车道”。

同时，商业代建、政府代建以及金融机构的涉房类资产配置需求、涉房类不良资产盘活等，打破了市场对代建行业空间的原有认知，市场规模直指千亿级别，绿城管理将充分享受赛道红利，远景可期。

三是绝对的行业龙头。从行业资历来看，绿城管理是国内最早从事代建业务的公司，并延续先发优势成为国内“代建第一股”。从业务规模看，公司签约建筑面积、营收规模、盈利增速等均处于行业领先水平，有望在规模效应下逐步建立起充分的行业竞争壁垒。

站在产业发展及投资角度，房地产价值链的机会已明显转移至代建行业，选择代建行业成为更“有利可图”的投资决策。绿城管理作为代建行业中的翘楚，将在高成长性赛道中加速狂奔，将获得更广阔的增长前景或市场份额，值得重点关注。