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机构：华源证券
研究员：邓力/陈颖
香港物业销售利润率改善，合约销售表现亮眼。FY2026，公司实现物业销售分部应占收入（含合联营公司）104 亿港元，同比-3.7%；分部业绩11.0 亿港元，同比+8.0%。
销售端，公司于2026 财年推出柏瓏III、柏景峰、海瑅湾I 三个新项目，项目去化率区间62.6%-69.7%，推动香港合约销售超过3500 个单位，应占合约销售额达121亿港元。拿地端，公司于FY2026 拿下屯门海珠路、佐敦谷彩兴路等三幅地块；2026财年结束后，公司通过联合投标取得洪水桥/厦村新发展区四幅用地。
租赁业务短期承压，出租率稳步提升。FY2026，公司应占总租金收益34.3 亿港元，同比-1.5%，主要受零售及工业物业市场调整拖累。运营端，投资物业组合整体出租率90.0%（yoy+0.4pct），其中住宅92.7%（yoy+2.0pct）、写字楼84.7%（yoy+0.8pct）、商铺93.3%（yoy+0.7pct）。展望后市，中国香港写字楼现回稳迹象，资本市场交投活跃带动租赁需求，零售物业在体育经济推动及商场客流回升下租金有望企稳；储备项目落成后预计将为投资物业组合新增约4%商业面积。酒店业务受益访港旅客回升及成本管控，经营收入15.7 亿港元，同比+3.9%，经营溢利5.2 亿港元，同比+9.3%。
净现金规模再创新高，筑牢高分红基础。截至FY2026 末，公司持有净现金达551 亿港元，较上财年末增加56.7 亿港元；全部借贷均为一年以上到期债务，短期偿债压力较小。分红方面，公司全年派息0.58 港元/股，对应基础溢利派息率113.7%，充裕净现金为分红稳定性及逆周期投资提供坚实支撑。
盈利预测与评级：我们预计公司2027-2029 年归母净利润分别为49.10/52.09/52.50亿港元，当前股价对应的PE 分别为20.13/18.97/18.83 倍。我们认为，公司开发业务利润率已现改善，叠加净现金充裕、分红稳定，公司“攻守兼备”属性突出，长期投资价值不变，维持“买入”评级。
风险提示。中国香港住宅市场复苏不及预期风险；中国香港商业地产市场复苏不及预期风险；中长期土储不足风险。