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机构：国泰海通证券
研究员：刘佳昆/丁心格
公允价值变动损失收窄，利润扭亏为盈；加强对核心自营商场的精细化运营管理。
投资要点：
调整盈利预期 ，维持“增持”评级。预计 2026-2028 年公司 EPS 为0.04/0.09/0.14 元（2026-2028 年原值为0.00/0.08/0.16 元）。考虑公司为重资产企业，且盈利刚修复，采用PB 估值；参考行业平均，给予公司2026 年1XPB，调整目标价至5.22 元，维持“增持”评级。
公允价值变动损失收窄，利润扭亏为盈。2026Q2 公司营业收入15.46亿元，同比-10.2%；收入承压系商场数量和建筑装饰服务项目数量同比减少，且公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商；2026Q2 归母/扣非净利润0.27/0.23 亿元，同比扭亏，系投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。
加强对核心自营商场的精细化运营管理。2026H1 公司经营72 家自营商场，较2025 年末的74 家持续优化；平均出租率为86.9%，较2025 年末的85.0%进一步提升，计划下半年自营出租率稳步提升2-3pct，2-3 年内提升至93-95%。2026H1 公司经营211 家不同管理深度的委管商场，新开1 家、关闭8 家，优化业务布局的同时降低相关业务经营风险，平均出租率为78.4%。
“3+星生态”战略，业态融合、生态升级。高端电器面积占比、租金贡献均超过10%，未来3 年计划占比再提升5pct；公司2026H1 落地两家MEGA-E，潮电荟、影音汇、Ecolife 三大品类集合场景于2026年5 月在重庆全国首发；2026 年预计完成13 家左右样板商场打造，2027 年起进入全国推广阶段。家装业态方面，2026H1 公司发布“30+10+1”业务新战略，即打造30 个城市旗舰M+家装设计中心、落地10 个材料图书馆、搭建1 个全国性设计师俱乐部平台。
资产流动性提升，现金流改善。2026 年7 月，公司已公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产，设立不超过24 亿元的CMBS。积极推进公募REITs 的申报筹备工作，进一步打通资产“投融管退”的良性循环。2026H1 公司经营性现金流净额8.83 亿元，同比+337.3%，改善主要由出租率提升带动租金收入增长、提效降本减少经营性支出两方面驱动。在资金统筹方面，公司董事会已审议终止部分募集资金投资项目，将剩余约10.17 亿元募集资金永久补充流动资金。
风险提示：消费复苏不及预期，行业竞争加剧，房地产市场变化。