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机构：中金公司
研究员：徐卓楠/王杰睿
公司公布2026 年半年报：实现收入31.5 亿元，同降0.9%，归母净利润1.3 亿元，同降20.6%，低于我们预期，主因超市调改关店持续， 其中1Q/2Q26 分别实现收入17.7/13.8 亿元， 同降1.1%/0.7%，归母净利润1.2/0.1 亿元，同降13.5%/65.8%，2Q 利润降幅较大主因税金及营业外支出增加叠加低基数放大波动。
发展趋势
1、购物中心稳步经营，超市板块调改期收入承压。1）分业务看，可比口径下购物中心营收21.1 亿元，同增5.8%，经营韧性较强，上半年引进首店、首展、首发项目近500 个；超市营收7.4 亿元，同降8.6%，主因门店调改叠加主动关店调整。此外房地产业务营收0.3 亿元，系时代花园还建房交付。2）分渠道看，线上交易额5.5 亿元，同增2.3%；线下门店方面，截至期末购物中心/超市门店数分别为12/49 家，上半年超市关店4 家，继续退出低效门店。
2、毛利率小幅回落，财务费用拖累净利率。1H26 公司毛利率同降0.7ppt 至49.0%，其中商品零售业务毛利率同降0.9ppt 至40.6%，主因零售竞争加剧下毛利承压；费用率方面，销售/管理费用率分别同降0.7/0.1ppt 至32.2%/2.9%，降本增效持续显效；财务费用率同增0.5ppt 至3.6%，主因利息收入同比减少约0.2 亿元。综合影响下，归母净利率同降1.0ppt 至4.2%。
3、持续关注业态调改与轻资产项目落地进展。会员店与供应链变革持续深化，庙山会员店近期开业，百圣等新店筹备中；“江豚优选”自有品牌矩阵持续扩充，我们认为有望带动毛利结构优化。轻资产模式加速复制，武穴武商购物中心如期开业，签约首个跨省项目南阳项目；百盛汽车主题MALL 定标开工，储备项目梯队清晰。
盈利预测与估值
考虑超市调改关店拖累收入，我们下调2026/2027 年盈利预测26.2%/28.9%至1.8/2.0 亿元，当前股价对应26/27 年32/28 倍P/E。考虑公司核心商圈自有物业资产价值扎实，我们下调目标价13.0%至8 元，维持中性评级，对应26/27 年34/30 倍P/E，较当前股价有8.4%上行空间。
风险
消费复苏不及预期，行业竞争加剧，新项目培育不及预期。