城投控股(600649)：结转空窗小幅亏损毛利率逆势增长-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级城投控股发布2026 年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率逆势增长，待结转资源充裕，上海核心区土储充足，保租房REITs 持续扩容。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8 亿元，EPS 分别为0.15、0.23、0.31 元，当前股价对应PE 为25.1、16.6、12.4 倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。
　　开发板块结转空窗是亏损主因
　　2026H1 公司实现营业收入28.41 亿元，同比-52.06%；归母净利润-0.52 亿元（2025H1 为+1.53 亿元）；扣非归母-0.42 亿元，经营性现金流净额-17.95 亿元。
　　营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利率22.58%、同比+3.72pct。公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证券市场波动，公允价值变动收益-1.14 亿元（2025H1 为+0.24 亿元）。
　　销售金额收缩，待结转资源充裕
　　2026H1 公司实现签约销售金额18.16 亿元，同比-40.9%；签约面积1.45 万方，同比-46.2%。上半年房地产结转收入约23.95 亿元，合同负债83.88 亿元，较年初-1.8%，待结转资源充裕。5 月公司以总价19.30 亿元竞得虹口区宅地，截至上半年末持有待开发土地8 宗、计容建面约75 万方，88%位于上海。
　　宽庭规模快速扩张，公募REIT 扩募推进
　　截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约55.97 万方，已出租经营面积约40.38 万方，上半年实现租金流入2.44 亿元。上半年张江社区（二期）、松江社区、北青社区相继开业，期末在营社区增至17 个、总运营房源2.4 万套、运营面积101 万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持90%以上。国泰海通城投宽庭保租房REIT 扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。截至上半年末公司持有已上市证券市值约44.90 亿元（含REITs），上半年收到已上市证券分红约0.60 亿元。期末合并口径有息负债429.97 亿元，较年初+1.9%，平均融资成本3.13%，较年初-40BP。
　　风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

城投控股(600649)：结转空窗小幅亏损 毛利率逆势增长

城投控股(600649)：结转空窗小幅亏损毛利率逆势增长