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机构：中信建投证券
研究员：竺劲/吴梦茹
公司上半年实现营业收入9.1 亿元，同比下降0.6%；主因公司主动退出部分不盈利项目，上半年毛利率为18.3%，同比提升0. 5 个百分点。实现归母净利润1.2 亿元，同比下降11.0%，主因投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益；实现扣非归母净利润0.6 亿元，同比增长11.0%。物业基础服务拓展项目结构优化，上半年公司新签面积359.3 万方，其中城市服务项目占比47.3%，较去年同期提升超20 个百分点；江浙沪外区域占比提升，区域结构更趋平衡。参与认购私募基金正江千帆（嘉兴），拓展新兴领域投资布局，去年投资的云象机器人年内有望实现盈亏平衡，在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。
事件
公司发布2026 年半年度报告，上半年实现营业收入9.1 亿元，同比下降0.6%；实现归母净利润1.2 亿元，同比下降11.0%；实现扣非归母净利润0.6 亿元，同比增长11.0%。
简评
营收同比微降，项目结构优化带动毛利率提升，扣非利润稳健增长。上半年公司实现营收9.1 亿元，同比下降0.6%，主因公司主动退出部分不盈利项目，上半年毛利率为18.3%，同比提升0. 5 个百分点。实现归母净利润1.2 亿元，同比下降11.0%，主因投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益，本期确认公允价值变动收益0.6 亿元，去年同期为0.9 亿元；实现扣非归母净利润0.6 亿元，同比增长11.0%。
物业基础服务拓展项目结构优化。上半年公司新签面积359.3 万方，其中城市服务项目占比47.3%，较去年同期提升超20 个百分点；区域布局上，新签面积中江浙沪区域占比60.7%，其他区域占比39.3%，江浙沪外区域占比提升，区域结构更趋平衡。截至上半年末，总签约面积8535.0 万方，覆盖住宅、商写、城市服务三大领域各类业态。
科技投资布局与设备应用落地。公司以自有资金3000 万元参与认购私募基金正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙份额，拓展新兴领域投资布局。去年投资的云象机器人其核心产品已获得物业行业客户批量采购，年内有望实现盈亏平衡。公司集中资源在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。
上调盈利预测，维持买入评级不变。我们预测2026-2028 年公司EPS 分别为0.81/0.83/0.88 元（原预测2026- 2028年为0.53/0.57/0.62 元），对应2026 年PE 14.4 倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变。
风险分析
1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能影响公司业绩增长。
2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。