绿城服务(02869.HK)：业绩表现亮眼、运营端提效增质-格隆汇

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏

　　26H1 营业收入同比+6%，核心经营利润同比+16%、略超市场预期。2026H1，公司实现营收98.7 亿元，同比+6.3%；核心经营利润12.5 亿元，同比+16.3%；归母净利润7.1 亿元，同比+15.2%，超市场预期；基本每股收益0.23 元，同比+15.4%；毛利率和归母净利率为19.9%和7.2%，同比分别+0.5pct 和+0.6pct；销售及营销开支1.4 亿元，同比-3.9%，销售费用率1.4%，同比-0.1pct；行政开支5.8 亿元，同比-1.5%，管理费用率5.9%，同比-0.5pct；财务费用率-0.4%，同比-0.1pct；三项费用率合计6.9%，同比-0.7pct。金融工具的预期信贷损失2.6 亿元，同比+33.8%；源于应收款项减值增加。26H1，公司现金及现金等价物47.8亿元，同比+18.1%；定期存款16.1 亿元，同比+15.2%；业绩变动主要源于：1）在管规模稳步增长；2）毛利率有所修复，管理费率优化。
　　26H1 在管面积同比+8%，储备面积同比-6%、源于主动退出风险储备项目。2026H1 末，公司在管面积达5.80 亿平，同比+8.2%；储备面积达3.26 亿平，同比-6.3%；退出合同面积0.25 亿平，占比在管3.0%；公司储备面积下降源于审慎开展增量市场拓展，主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目；新拓年饱和营收14.6 亿元，同比-4.1%。2026H1末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占77%、23%；2）绿城房产、第三方分别占比17.1%、82.9%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占58.9%/15.7%/9.3%/16.1%。此外，满意度95 分，项目续约率96.5%，保持稳定态势。
　　三项业务毛利率全线提升，物业服务收入同比+10%、占比持续提升至74%。2026H1，公司物业服务、园区服务、咨询服务分别实现营收73.0、12.7、13.0 亿元，分别同比+10.1%、-6.7%、+0.4%，占比分别为74.0%、12.8%、13.2%；毛利率分别为16.0%、28.6%、33.8%，分别同比+0.7、+2.0、+0.7pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+1.7%、-4.0%；园区服务中，园区产品及服务、物业资产管理服务、园区空间服务、居家生活服务、文化教育服务收入分别同比-8.9%、-13.1%、+4.9%、+3.0%、+2.1%。公司整体毛利率均提升，源于提质增效措施，持续强化成本管控。
　　投资分析意见：业绩表现亮眼、运营端提效增质，维持“买入”评级。绿城服务通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，聚焦长三角，物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间。我们维持公司2026-28 年归母净利润预测10.3、11.9、13.6 亿元，对应26-27 年PE 分别为11、10倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行。