中海物业(02669.HK)：业绩表现低于预期外拓保持积极-格隆汇

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏

　　26H1 归母净利润同比-9%、低于市场预期，分红率稳定在40%。2026H1，公司实现营业收入74.8 亿元，同比+4.5%；毛利润11.1 亿元，同比-8.0%；归母净利润7.0 亿元，同比-9.0%，低于市场预期；基本每股收益0.21 元，同比-9.0%；毛利率和归母净利率为14.9%和9.4%，同比分别-2.0pct 和-1.4pct。此外，公司销售、行政及财务费率2.5%，同比+0.3pct；金融资产及合同资产减值净额0.7 亿元，同比-5.5%。公司营收增长、但业绩下降，主要源于：1）公司在管项目及在管面积的稳定增长；2）毛利率有所下滑、同时三项费率提升；3）增值服务下滑。公司拟每股派发中期股息10 港仙，同比+11%，对应分红比例稳定在40%。
　　26H1 在管面积较25 年末+4%，新增面积中第三方占比86%，外拓表现积极。2026H1 末，公司在管面积达4.95 亿平，较25 年末+3.7%；2026H1，公司新增在管面积3,700 万平，其中，来自关联方、第三方占比分别为14%、86%；住宅、非住宅分别占比23%、77%。
　　至26H1 末，公司在管面积中：1）关联方、第三方分别占比57%、43%，第三方占比较25年末+0.6pct；2）包干制、酬金制分别占比85%、15%；3）住宅、非住宅分别占比67%、33%。26H1，新增合同额19.5 亿元，同比+6.5%，其中非住部分占比91%，同比+3pct。
　　物管收入稳步增长、但毛利率承压，同时增值业务增速下滑。2026H1，公司物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务分别实现营收62.0、7.3、5.2、0.25 亿元，分别同比+9.4%、-14.6 %、-13.7%、-7.0%，分别占比82.9%、9.8%、7.0%、0.3%，物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为13.0%、13.3%、39.2%，分别同比-2.4、-0.1、+4.0pct；物业管理服务中，包干制毛利率为11.1%，同比-2.4pct。物业服务毛利率下降源于：传统物管市场受制于降价、退盘及人力成本高企等因素。非住户增值服务中，工程服务、交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别同比-15.3%、-6.9%、-48.7%、+5.9%；住户增值服务中，社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营收入分别同比-3.8%、-25.5%。
　　投资分析意见：业绩表现低于预期，外拓保持积极，维持“买入”评级。中海物业背靠中海地产，管理规模稳步提升。考虑到行业景气度下行，公司营收增速放缓，毛利率承压，我们下调2026-28 年归母净利润预测13.1、13.8、14.8 亿元（原14.7、15.6、16.4 亿元），现价对应26 年PE 为8X，对比可比公司招商积余PE-ttm 13.7 倍；当前公司估值仍具备较高吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，外拓不及预期。

中海物业(02669.HK)：业绩表现低于预期 外拓保持积极

中海物业(02669.HK)：业绩表现低于预期外拓保持积极