下载格隆汇APP
下载诊股宝App
下载汇路演APP
社区
会员
机构：中金公司
研究员：张宇/孙元祺/宋志达/李晓豪
预测1H26 核心净利润同比-0.6%，略好于市场预期我们预计公司1H26 收入同比-19%至773 亿元，核心净利润同比基本走平为99 亿元。其中，房开业务结算体量降逾两成，且利润率因结算节奏同比边际承压（1H25 不含减值约17.6%），加之老库存计提减值，报告期内存货压力料阶段性充分释放。同时，经营性业务表现稳健，其收入（不动产+服务）整体约一成增长，加之以成都万象城为底层资产的证券化产品发行并贡献出表收益，有效弥补一赛道业绩压力。
关注要点
1H26 补货力度高于同业，料全年销售表现稳健。上半年核心城市宅地供应缩量，房企补库普遍存在困难。据中指统计，公司1H26 权益拿地金额284 亿元，同比-12%（重点房企-48%），对应拿地强度35%（重点房企29%），集中在深、京、成等地。我们估测新增资源货值约650 亿元，占同期销售额80%，预计下半年公司将加大力度补充优质货源。公司1H26 实现签约销售金额1165 亿元，同比+5.6%（Top100 同-16.1%），上海澐启滨江、深圳观潮府等项目取得现象级表现。考虑2H26 基数与在手可售量，我们维持全年低个位数同比下跌判断，料优于重点房企。
1H26 商场运营韧性强，资管业务取得较大进展。经营性不动产租金收入1H26 实现178.7 亿元，同比+12.6%，二季度社零表现承压下商场运营表现跑赢大势和友商。公司6 月成功发行机构间类REIT，核心底层资产成万以84.75 亿成交，溢价率12.9%；此外，商业不动产REIT（含南通万象城、临沂万象汇）4 月获受理，我们判断年内能否发行或与REIT景气度及资产定价相关。
盈利预测与估值
我们预计公司全年核心净利润同比低个位下行，优于我们对板块其他龙头标的判断，通过资管业务收益熨平开发结算量下滑影响，充分释放老库减值压力，这将提升后续基本面企稳修复中公司业绩的改善弹性。考虑到开发结算量下降，小幅下调公司26/27 年业绩6%/6%至218/227 亿元，当前公司股价对应0.70/0.65倍26/27 年市净率。维持跑赢行业评级和目标价46.7 港元/股不变，对应0.94/ 0.88 倍26/27 年市净率，对应35%上行空间。
风险
新房市场景气度超预期下行，持有型物业租金增长低于预期。