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机构：中金公司
研究员：王翼羽/程坚/孙元祺
预测1H26 经常性基本溢利同比增长28%
我们预计1H26 公司股东应占经常性基本溢利同比增长28%至44亿港元，主要受益于深水湾道六号等开发项目结算所带来的溢利补充；预计物业投资收入同比增长中低单位数、派息政策维持。
关注要点
商业维持发展势能。内地商场方面，考虑到项目调改效果释放节奏及行业头部集中效应，我们认为公司二季度零售额增长有望维持一季度的良好势能（一季度重点调改项目同比增长约50-80%、其余高端项目增长15-18%），但考虑到租金构成仍以固定租金为主等因素，料租金增速慢于零售额增长；香港写字楼方面，考虑到过去1-2 年双位数负向租金调幅的影响，我们预计其租金收入仍将延续中低单位数左右同比下滑趋势；香港零售预计温和复苏、大陆写字楼则仍略承压；此外，美国项目的出表亦对整体租金收入略有拖累。整体而言，我们预计物业投资收入同比增长中低单位数。
住宅进入结算周期。我们预计今年起公司开发销售项目结算利润贡献明显提升，年内香港及上海项目结算有望贡献约20 亿港元利润、推动经常性基本溢利增长；结算节奏方面，我们预计上半年略多于下半年。考虑到物业买卖带来的现金回笼，我们认为虽然仍有项目建造等资本开支，但公司净负债率有望维持相对稳定；充足的商业和住宅现金流及利润料亦将支持公司维持“目标每年股息以中单位数幅度增长”的派息政策。
盈利预测与估值
我们预计公司全年物业租赁收入维持单位数增长、开发结算持续贡献可观利润，但提示税务支出波动和利息资本化率变化亦对整体利润产生一定影响。我们维持盈利预测、评级和28.5 港元目标价不变，（对应4.2% 2026 年目标股息收益率，隐含39%上行空间）。公司当前交易于5.8% 2026 年预期股息收益率。
风险
内地重奢消费修复不及预期；香港办公楼租金超预期承压。