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机构：平安证券
研究员：杨侃/郑茜文
双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产为中国香港最大地产发展商之一，1972 年7 月14 日注册成立，8 月23 日港交所上市。2025 财年收入、归母净利润、核心归母净利润797.2 亿港元、192.8 亿港元、218.6 亿港元，2001-2025 财年CAGR 分别为6.5%、3.6%、4.3%。物业发展及物业租赁为公司业绩贡献核心，2025 财年收入占比分别为38.3%、27.1%，业绩占比分别为25.8%、57.1%；中国香港为业务发展主场、中国内地份额有所提升，2025 财年中国香港、中国内地物业发展收入占比75.6%、24.4%，物业租赁收入占比71.7%、25.2%。
物业发展顺势而为，积极补货有望受益楼市复苏。公司历史销售顺势而为，中国香港合约销售额市占率平均近20%。2025Q2 以来随着中国香港楼市逐步企稳回升，公司多渠道积极补充优质地块；在售项目受益楼市回暖，2026 年1 月西沙SIERRA SEA 第2 A 及第2B 期推售认购意向登记创新高，合约销售额超90 亿港元，叠加2026 上半财年174 亿港元销售额，奠定全财年销售基础。2025 年末总土储1.2 亿平方呎，中国香港土储5730万平方呎，其中约1320 万平方呎为可供出售发展中住宅，土储规模领先主流港房，充足土储及积极补货有望受益本轮香港楼市复苏。
物业租赁环境改善，未来开业奠定增长基础。公司2025 财年总租金收入（含联合营）244.6 亿港元，维持相对稳定。2025 年末公司中国香港租赁物业平均出租率92%，2025H2 中国香港旗下商场租户销售额同比上升，甲级写字楼租赁呈改善迹象。公司投资物业预计迎来收获期，含中国香港西九龙IGC、西九文化区艺术广场大楼、上海ITC 三期等。预计随着新项目交付及中国香港商办市场环境边际好转，有望为物业租赁向好发展提供支撑。
投资建议：公司作为中国香港最大地产发展商之一，历史销售顺势而为、中国香港市占率常年维持高位，随着2025Q2 香港楼市止跌回升，公司加大拿地推盘，丰富土储有望积极受益楼市复苏；香港物业租赁率先现改善 迹象，叠加大型物业开业临近，后续增长值得期待；同时低负债率水平仍为加杠杆补货留有空间，最新分红同比提升，重视股东积极回馈。预计公司2026-2028 财年EPS 分别为7.50 港元、7.93 港元、8.79 港元，当前股价对应PE 分别为15.9 倍、15.1 倍、13.6 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险：若中国香港楼市复苏不及预期，公司销售和业绩存在低于预期风险；2）中国香港商业复苏不及预期风险：若中国香港商业零售及办公复苏不及预期，可能对公司物业租赁修复产生负面影响；3）公司项目推盘及结转进度、盈利能力修复低于预期等风险；4）公司物业租赁开业进程、成熟节奏低于预期等风险；5）公司分红政策调整风险：若后续公司出于扩规模等考虑，调整分红政策，可能导致分红派息不及预期风险。