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机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强
1、关联方保利发展公众号披露，“五一”期间，保利发展控股凭借扎实的产品力与市场表现，登上央视新闻等多个媒体平台，小长假期间，保利发展控股全国项目销售额累计突破120 亿元。
2、保利物业2025 年度实现收入171 亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%；净利润率为9.2%，同比提升0.1pct。截至2025 年末公司现金及银行结余129 亿元，同比增长8.6%，公司宣派2025 年度股息每股人民币1.401 元，派息率50.0%，与上年持平。
点评：业绩稳健增长，市场化外拓成效显著，央企基本面优势凸显。
1) 物业主业增速亮眼，增值服务受行业拖累。物业管理服务实现收入131.5 亿元（同比+12.6%），成为核心增长引擎。截至2025 年末公司在管面积8.55 亿平方米（同比+6.4%），第三方项目占比66%，第三方物管收入58.6 亿元（同比+17.5%），增速显著高于整体，反映公司较强的外拓能力；2025 年公司新拓展第三方项目年化合同金额为29.3 亿元，外拓保持行业第一梯队。非业主增值服务实现收入16.4 亿元（同比-16.5%），主要由于房地产周期影响，案场协销服务收入下滑明显。社区增值服务实现收入23.4 亿元（同比-13.6%），主要受到消费环境波动和房地产市场深度调整的影响。
2) 毛利率承压，但费用管控见成效。2025 年公司整体毛利率为17.4%，同比下降0.8pct，其中物业管理/非业主增值业务毛利率分别为13.4%/15.8%，同比下降0.9cpt/0.2pct，社区增值服务由于业务结构优化，毛利率同比提升4.4pct至41.3%，公司通过片区化组团管理、供应链集采等降本措施，实现全年度行政开支9.9 亿元（同比-11.5%），占收入比例下降1.1pct 至5.8%，费用管控成效凸显，随着公司规模效应逐步释放，行政开支费用率仍有下降空间。
3）资金充沛分红稳定，应收账款账龄结构良好。截至2025 年末公司拥有货币资金 129 亿元（同比+8.6%），全年经营现金流18.3 亿元，覆盖净利润倍数超过1 倍，公司贸易应收款（扣除减值拨备）34.4 亿元，其中89%为一年期以内，总体可控且账龄结构良好。2025 年公司派息率维持 50%，保障股东权益。
盈利预测、估值与评级：公司背靠保利发展，项目资源充沛，作为央企物管，各业务稳健开展，经营业绩稳步提升，考虑房地产行业持续调整，宏观消费环境承压影响公司增值业务增长，我们下调公司26-27 年归母净利润预测至16.4/17.3亿元，原预测为16.7/17.5 亿元；新增2028 年预测为18.0 亿元，对应PE 为10/9/9倍，央企物管，业绩确定性较强，维持“买入”评级。
风险提示：行业竞争加剧导致毛利率下滑，外拓和增值服务开展不及预期。