大悦城(000031)：购物中心客流和销售额持续高增拿地力度较大-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　购物中心客流和销售额持续高增，维持“买入”评级大悦城以二次元业态助力持有型物业品牌影响力持续提升，带来购物广场客流和销售额持续高增，且公司通过REIT 回流现金并打通资产循环。考虑到未来公司仍有减值压力，我们下调2026-2027 年盈利预测，同时新增2028 年盈利预测，预计2026-2028 年归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9 亿（原预测2026-2027 年为8.7、15.2 亿元），EPS 分别为-0.13、0.07、0.23 元，当前股价对应2027-2028 年PE 估值分别为43.9、12.6 倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。
　　多方面原因导致2025 年亏损，拿地投资强度较大2025 年公司实现营业收入308.92 亿元，同比减少48.98 亿元，同比下降13.69%；公司实现结算毛利率31.80%，较2024 年同期21.76%上升10.04 个百分点；公司实现归母净亏损23.50 亿元。公司亏损主要由于：1）投资净收益为-9.93 亿元，较2024 年同期下降10.39 亿元；2）公司计提资产减值准备合计28.98 亿元，减少归母净利润19.55 亿元。公司销售型业务2025 年实现全口径签约金额160 亿元，签约面积95 万平方米。2025 年公司新增2 个住宅项目、2 个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛，总计容建筑面积48.17 万平方米，土地总价款38.45 亿元，拿地投资强度（金额口径）为24.0%。
　　在营项目增加1 个，出租率保持高位，融资成本持续下降截至2025 年末，公司商业项目全国布局44 个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470 万平方米；公司在营项目37 个，较2024 年末增加1 个，总建筑面积约388 万平方米。2025 年公司购物中心实现销售额463.7 亿元，同比增长15.5%；总客流4.49 亿人次，同比提升22.7%，平均出租率94%。2025 年公司综合融资成本为3.54%，同比下降52 个基点。公司顺利发行私募债、永续中票合计51 亿元，有效降低综合融资成本。截至2025 年末，公司成功获批“白名单”项目12 个、经营性物业贷款项目14 个。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031)：购物中心客流和销售额持续高增 拿地力度较大

大悦城(000031)：购物中心客流和销售额持续高增拿地力度较大