浦东金桥(600639)：收入高增利润增长经营性物业出租率稳中有升-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级浦东金桥发布2025 年年报，受结转规模提升影响，公司收入利润实现增长。受后续结转节奏影响，我们下调2026-2027 并新增2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为8.0、8.5 和10.0 亿元（前值11.0、13.5 亿元），对应EPS 为0.71、0.76、0.89 元，当前股价对应PE 为15.7、14.8、12.5 倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。
　　项目结转助力营收高增，归母净利润同比增长公司2025 年实现营收59.65 亿元，同比+118.9%；实现归母净利润10.74 亿元，同比+7.1%；经营性净现金流-18.87 亿元，基本每股收益0.96 元，毛利率和净利率分别为32.1%和17.2%，分别-18.9pct 和-18.7pct，主要系房产结转拉低毛利率，其中房产销售毛利率21.5%（碧云澧悦项目），房产租赁毛利率56.7%（同比+8.9pct）。公司收入高增主要由于结转碧云澧悦项目销售收入40.36 亿元。
　　碧云综合体实现开工，经营性物业出租率保持稳健公司2025 年实现销售金额15.2 亿元，销售面积1.7 万方，在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩尊邸两项目，截至年末，全盘去化率分别为89.0%、93.4%，累计收款分别为46.0、30.1 亿元，待结转面积2.7 万方。公司年内重点推进的碧云综合体城市更新项目开工，占地面积约2.5 万方。公司2025 年实现租赁、酒店及物管等收入18.8 亿元，同比-9.1%，主要系新金桥广场股权于2024 年12 月转让出表。截至年末公司持有各类经营性物业达325 万方，在采取招投联动、优化营销策略及安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80%，同比+2pct。
　　聚焦新质生产力，融资成本保持低位
　　产业层面，公司聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，2025 年完成产业载体空间新增租赁面积约13.1 万方，完成物业续租26.5 万方。同时公司持续推进硬科技项目投资，金桥资本完成科技项目投资9 个，合计投资金额约2.5 亿元。截至年末公司融资总额202.5 亿元，平均融资成本降至2.82%。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639)：收入高增利润增长 经营性物业出租率稳中有升

浦东金桥(600639)：收入高增利润增长经营性物业出租率稳中有升