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机构：东吴证券
研究员：房诚琦/白学松/肖畅
事件：公司发布2023 年度报告。2023 年营收78.1 亿元，同比下降27.1%；归母净利润2.0 亿元，同比下降34.5%。业绩符合预期。
营收明显下滑，多因素导致业绩承压。（1）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失0.7 亿元；（2）公司产城综合开发业务毛利率同比下降3.9pct 至9.4%。（3）公司抓紧时间窗口，加大营销力度去库存，销售费用同比增长8.3%。
产业园运营：运营规模不断壮大，助力产业转型升级。2023 年，公司绿色低碳产业园自主招引落地了美阅新能源、中建碳中和研究院等重点项目，合计新增注册资本超21 亿元。GLCPark 孵化器已建成投用，一期出租率高达82%，入驻企业包括新材料、光伏、绿色建筑行业省级高新技术企业；医疗器械产业园推进区域招商落地项目155 个，为产业园持续发展做好充足的资源储备。
产业投资：产业规模持续增长，以资本链赋能产业链。截至2023 年末，公司存量投资项目累计出资金额47.6 亿元，同比增长84.5%。基金设立方面，公司现有自营、参股基金16 个，累计撬动基金规模超60 亿元。
2023 年公司扩大产业投资规模，设立新苏新兴基金(规模5 亿元)、美德科二号基金（规模1 亿元）。另外，高新福瑞积极打造融资租赁金融创新产品， 2023 年新增项目投放12.6 亿元。
产城综合开发：深耕苏州市场，合理补充土储。公司2023 年商品房销售面积17.3 万方，同比减少32.8%；销售金额38.2 亿元，同比减少42.0%。
2023 年房地产市场处于调整期，公司虽销售面积、金额同比下滑，但依旧坚持自身定位，打造中高端住宅。另外，公司合理补充土地储备，为后续业绩释放奠定基础。2023 年竞得3 宗地块，均位于苏州高新区，土地面积10.7 万方，计容建筑面积20.4 万方。
持续降低融资成本，融资渠道多元化。截至2023 年末，公司筹资活动产生的现金流量净额为64.2 亿元，同比增长185.2%。综合融资成本3.6%，较2022 年下降38BP。公司融资渠道多元化，2023 年成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21 单，募资金额100 亿元。另外，公司长期有息负债占总负债约87.1%，短期还款压力小。
盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025 年的归母净利润预测为2.1/2.2 亿元（前值为3.4/3.7 亿元），预计2026 年归母净利润为2.4 亿元。对应的EPS 为0.18/0.19/0.21 元，对应的PE 为24.7X/23.3X/21.6X，维持“买入”评级。
风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。