【大行评级丨瑞银：港府上调1亿港元以上住宅印花税对豪宅发展商不利，看好房托】格隆汇2月26日｜瑞银发表研报指，港府公布新一份《财政预算案》，与市场预期相反，当中并未推出任何对住宅市场正面刺激措施，例如放宽强积金置业或削减印花税，反而宣布将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税，由4.25%上调至6.5%；预计该举措对豪宅发展商不利。在瑞银涵盖的股份中，九龙仓集团持有最多香港超豪华住宅物业，占其资产净值17%，其次是嘉里建设、恒地占4%和新地占2%。而《预算案》重申推动房托互联互通的承诺，亦将提出修订条例草案，以便利房地产信托基金进行私有化或重组；并对于寻求上市的房地产信托基金，在注入非住宅物业时将获豁免印花税。瑞银预计，有关措施将对领展房产基金和置富产业信托轻微利好。瑞银继续看好领展，认为风险回报吸引，股息率约7%，租户销售及续租租金今年下半年有望逐渐改善，以及潜在基金单位回购。格隆汇2月26日｜瑞银发表研报指，港府公布新一份《财政预算案》，与市场预期相反，当中并未推出任何对住宅市场正面刺激措施，例如放宽强积金置业或削减印花税，反而宣布将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税，由4.25%上调至6.5%；预计该举措对豪宅发展商不利。在瑞银涵盖的股份中，九龙仓集团持有最多香港超豪华住宅物业，占其资产净值17%，其次是嘉里建设、恒地占4%和新地占2%。而《预算案》重申推动房托互联互通的承诺，亦将提出修订条例草案，以便利房地产信托基金进行私有化或重组；并对于寻求上市的房地产信托基金，在注入非住宅物业时将获豁免印花税。瑞银预计，有关措施将对领展房产基金和置富产业信托轻微利好。瑞银继续看好领展，认为风险回报吸引，股息率约7%，租户销售及续租租金今年下半年有望逐渐改善，以及潜在基金单位回购。

【大行评级｜小摩：领展最新领导层更新暗示CEO寻觅期需时更长 维持“中性”看法】格隆汇1月5日｜摩根大通发表报告指，领展公布了其临时领导架构的更新。虽然主要方向没有改变，但此公告可能意味着物色新集团行政总裁所需的时间或较预期更长，因为公告指出主席欧敦勤已同意投放更多时间，以支持集团财务总裁及集团首席投资总监，直至2027年5月。在该行看来，新行政总裁可能要到2027年才能上任。摩通维持对领展的“中性”看法，原因如下：在面对跨境电商带来的挑战下，目前仍未见租金回升有改善迹象；以及美国十年期国债收益率仍处于逾4.1%的高位。然而，在当前水平，该股应有下行保护，因其正以逾7.1%的股息收益率进行交易，目标价为38港元。格隆汇1月5日｜摩根大通发表报告指，领展公布了其临时领导架构的更新。虽然主要方向没有改变，但此公告可能意味着物色新集团行政总裁所需的时间或较预期更长，因为公告指出主席欧敦勤已同意投放更多时间，以支持集团财务总裁及集团首席投资总监，直至2027年5月。在该行看来，新行政总裁可能要到2027年才能上任。摩通维持对领展的“中性”看法，原因如下：在面对跨境电商带来的挑战下，目前仍未见租金回升有改善迹象；以及美国十年期国债收益率仍处于逾4.1%的高位。然而，在当前水平，该股应有下行保护，因其正以逾7.1%的股息收益率进行交易，目标价为38港元。

【大行评级丨瑞银：上调冠君产业信托目标价至2.3港元 维持“中性”评级】格隆汇12月19日｜瑞银发表报告，预计冠君产业信托2025年每基金单位分派将按年下降9%，主要受花园道三号续租租金持续下调所拖累，以及朗豪坊办公楼和零售商场的影响。该行预计，冠君产业信托2025年物业收益净额(NPI)按年下降10%，与2025年上半年情况大致相若。然而，2025年下半年因香港银行同业拆息较低而带来的利息成本节省，应可部分抵销影响。该股现价相当于2026年预测股息率5.7%，与历史平均水平相符。同时，2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7%，已回到2019年前水平。因此，该行认为市场已计入中环办公室现货租金见底，以及近期租赁活动回升的预期。该行维持对其“中性”评级，目标价由1.74港元上调至2.3港元。格隆汇12月19日｜瑞银发表报告，预计冠君产业信托2025年每基金单位分派将按年下降9%，主要受花园道三号续租租金持续下调所拖累，以及朗豪坊办公楼和零售商场的影响。该行预计，冠君产业信托2025年物业收益净额(NPI)按年下降10%，与2025年上半年情况大致相若。然而，2025年下半年因香港银行同业拆息较低而带来的利息成本节省，应可部分抵销影响。该股现价相当于2026年预测股息率5.7%，与历史平均水平相符。同时，2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7%，已回到2019年前水平。因此，该行认为市场已计入中环办公室现货租金见底，以及近期租赁活动回升的预期。该行维持对其“中性”评级，目标价由1.74港元上调至2.3港元。

【大行评级丨高盛：预期领展租金趋势有望在12个月内改善 目标价降至48.4港元 】格隆汇11月24日｜高盛发表研究报告指，领展2026财年中期录得净亏损达16亿港元，当中包括50亿港元的物业重估亏损。若剔除该因素，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占该行全年预测的48%，主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出。展望未来，管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度。虽然旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象，但基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化。该行将2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元，预期领展的租金趋势有望在12个月内改善，维持“买入”评级。格隆汇11月24日｜高盛发表研究报告指，领展2026财年中期录得净亏损达16亿港元，当中包括50亿港元的物业重估亏损。若剔除该因素，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占该行全年预测的48%，主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出。展望未来，管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度。虽然旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象，但基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化。该行将2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元，预期领展的租金趋势有望在12个月内改善，维持“买入”评级。

【大行评级丨交银国际：下调领展目标价至45.7港元 仍维持“买入”评级】格隆汇11月24日｜交银国际发表研报指，领展房产基金公布2026财年中期业绩，收入按年下降1.8%至70.23亿港元，而物业收入净额按年下降3.4%至51.78亿港元，主要受到零售市场波动、高租金基数、香港及内地续租租金调整率为负值的影响。可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，按年下降5.9%，为该行全年预测的约47.2%。考虑到领展仍将继续面临一定挑战，包括劳动力成本上升、零售市场复苏不确定性等，该行下调每基金单位分派(DPU)预测；目标价从49.8港元下调至45.7港元，仍维持“买入”评级。该行相信，领展短期股价回调后，股息率已达约7%，同时带来长期累积买入的机会，并静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估。格隆汇11月24日｜交银国际发表研报指，领展房产基金公布2026财年中期业绩，收入按年下降1.8%至70.23亿港元，而物业收入净额按年下降3.4%至51.78亿港元，主要受到零售市场波动、高租金基数、香港及内地续租租金调整率为负值的影响。可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，按年下降5.9%，为该行全年预测的约47.2%。考虑到领展仍将继续面临一定挑战，包括劳动力成本上升、零售市场复苏不确定性等，该行下调每基金单位分派(DPU)预测；目标价从49.8港元下调至45.7港元，仍维持“买入”评级。该行相信，领展短期股价回调后，股息率已达约7%，同时带来长期累积买入的机会，并静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估。

【大行评级丨美银：下调领展目标价至43港元 重申“买入”评级】格隆汇11月21日｜美银证券发表研报指，领展房产基金9月底止2026财年中期业绩逊于预期，将其2026至28财年的每基金单位分派(DPU)预测下调2%至3%，目标价相应由45港元降至43港元。该行指，领展最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降，但香港续租租金降6%则属预期之内，第二财季的租户销售按年跌幅扩大则令市场失望。该行预计，领展减省人力成本应有助于公司稳定其每基金单位分派。到2027财年中期，公司应可调整其业务组合，以更好地应对电商竞争。该行认为，公司当前的估值仍具吸引力，重申“买入”评级。格隆汇11月21日｜美银证券发表研报指，领展房产基金9月底止2026财年中期业绩逊于预期，将其2026至28财年的每基金单位分派(DPU)预测下调2%至3%，目标价相应由45港元降至43港元。该行指，领展最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降，但香港续租租金降6%则属预期之内，第二财季的租户销售按年跌幅扩大则令市场失望。该行预计，领展减省人力成本应有助于公司稳定其每基金单位分派。到2027财年中期，公司应可调整其业务组合，以更好地应对电商竞争。该行认为，公司当前的估值仍具吸引力，重申“买入”评级。

【大行评级丨里昂：微升领展目标价至51港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇11月21日｜里昂发表报告指，领展房产基金2026财年上半年业绩逊预期，公司已采取应对措施，该行相信增量负面影响将从2027财年起逐步消退。里昂指，由于领展在其覆盖的香港地产股中拥有最高收益率，认为负面因素已基本反映在股价中，目前已具备吸引力的组合，包括具备防御性的高收益率，以及潜在纳入互联互通。因香港及内地商场表现差于预期，该行下调领展2026财年、2027财年及2028财年盈利预测分别4.5%、1.6%及0.3%，将其目标价由50.5港元上调至51港元，维持“跑赢大市”评级。格隆汇11月21日｜里昂发表报告指，领展房产基金2026财年上半年业绩逊预期，公司已采取应对措施，该行相信增量负面影响将从2027财年起逐步消退。里昂指，由于领展在其覆盖的香港地产股中拥有最高收益率，认为负面因素已基本反映在股价中，目前已具备吸引力的组合，包括具备防御性的高收益率，以及潜在纳入互联互通。因香港及内地商场表现差于预期，该行下调领展2026财年、2027财年及2028财年盈利预测分别4.5%、1.6%及0.3%，将其目标价由50.5港元上调至51港元，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级丨花旗：维持领展“买入”评级 预期2027至28财年业绩将有所改善】格隆汇11月21日｜花旗发表研究报告，预计领展房产基金下半财年每基金单位分派按年跌9%，而香港零售业务续租租金料再跌7至8%(上半年负6.4%)，以反映零售业衰退的滞后效应、遣散费支出及商场维修成本等因素。该行预期，领展的业绩在2027至28财年将有所改善，因为零售销售动力将会复苏，加上租户重组及空间生产力提升，且利息成本下降，并预计员工及行政成本可为公司节省逾2亿元。该行维持领展“买入”评级，新目标价为45港元。格隆汇11月21日｜花旗发表研究报告，预计领展房产基金下半财年每基金单位分派按年跌9%，而香港零售业务续租租金料再跌7至8%(上半年负6.4%)，以反映零售业衰退的滞后效应、遣散费支出及商场维修成本等因素。该行预期，领展的业绩在2027至28财年将有所改善，因为零售销售动力将会复苏，加上租户重组及空间生产力提升，且利息成本下降，并预计员工及行政成本可为公司节省逾2亿元。该行维持领展“买入”评级，新目标价为45港元。

越秀房托（00405.HK）出售资产背后，一场“降杠杆、提分派”的资本重构2025年9月8日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK）宣布了一项引发市场关注的资本重组计划：以34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余50%进行内部重组。相关事项完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，不再并表。表面看，这是一次简单的资产出售。但深入剖析，这背后隐藏着越秀房托管理层的深谋远虑——在市场波动环境下，通过"降杠杆、提分派、优结构"的组合拳，为基金持有人创造长期价值。三位一体“组合拳”推动降杠杆、增分派、提评级具体来看，此次交易的核心标的是越秀金融大厦，该项目位于广州珠江新城核心区，是一座68层甲级写字楼，配有827个地下车位。截至2025年6月30日止六个月，其经营收入为1.65亿元人民币；2024年全年为3.62亿元。可以看到，此次出售的资产并非边缘资产，而是公司十分具有价值的优质物业之一。资产质量的优越性也决定了整个资本重组的底气。公司选择在当前市场环境下出售部分权益，正是用确定性极高的现金流去置换财务弹性，通过优化资产负债表，为未来的发展创造更多空间。进一步来看，此次交易所包含的三个关键动作：首先是出售50%权益。向广州越秀发

【大行评级｜高盛：下调领展房产基金目标价至51.1港元 维持“买入”评级】格隆汇9月9日｜高盛发表报告指，将领展房产基金的目标价由53.1港元下调至51.1港元，维持“买入”评级，并将2026财年至2028财年的每股盈利预测下调3%至6%，最新料2026财年租金下降2%，而先前预期为持平。该行指，主要风险包括香港零售业务表现逊预期，导致租金调整幅度低于预期，以及因资产组合结构趋于复杂可能引发估值降低等。格隆汇9月9日｜高盛发表报告指，将领展房产基金的目标价由53.1港元下调至51.1港元，维持“买入”评级，并将2026财年至2028财年的每股盈利预测下调3%至6%，最新料2026财年租金下降2%，而先前预期为持平。该行指，主要风险包括香港零售业务表现逊预期，导致租金调整幅度低于预期，以及因资产组合结构趋于复杂可能引发估值降低等。

【大行评级｜摩根大通：领展房产基金短期内或出现获利回吐 微降目标价至48港元】格隆汇8月15日｜摩根大通发表研究报告指，领展房产基金近日公布截至今年6月底止2026财年首季度经营数据，表现略逊预期。香港租户销售额按年跌幅收窄至0.8%，对比上财季跌2.1%，反映业务正趋向稳定，但受跨境电商竞争加剧影响，短期出现显著复苏的可能性较低。续租租金调整率维持中单位数负增长，与2025财年下半年下跌5%相若，稍逊于管理层5月份业绩会提出的低至中单位数百分比指引。摩通指，考虑到领展股价年初至今已累升36%，对比同期恒指升幅为约28%，估计短期内或出现获利回吐的情况，目前维持“增持”评级，目标价由49港元下调至48港元，将2026财年每基金单位分派(DPU)预测下降2%至按年跌4%。格隆汇8月15日｜摩根大通发表研究报告指，领展房产基金近日公布截至今年6月底止2026财年首季度经营数据，表现略逊预期。香港租户销售额按年跌幅收窄至0.8%，对比上财季跌2.1%，反映业务正趋向稳定，但受跨境电商竞争加剧影响，短期出现显著复苏的可能性较低。续租租金调整率维持中单位数负增长，与2025财年下半年下跌5%相若，稍逊于管理层5月份业绩会提出的低至中单位数百分比指引。摩通指，考虑到领展股价年初至今已累升36%，对比同期恒指升幅为约28%，估计短期内或出现获利回吐的情况，目前维持“增持”评级，目标价由49港元下调至48港元，将2026财年每基金单位分派(DPU)预测下降2%至按年跌4%。

【大行评级｜里昂：上调领展房产基金目标价至50.5港元 重申“跑赢大市”评级】格隆汇7月28日｜里昂发表研究报告指，预期领展房产基金每单位分派将有所增长，主要受新加坡与澳洲市场强劲表现支撑，有助抵销香港及中国内地持续面临的挑战。集团行政总裁王国龙即将退休的影响有限，因该投资组合长期由经验丰富的专业团队管理。领展的策略仍然明确，公司将拓展为跨资产类别及跨地区的多元化租务营运商，同时寻求合作伙伴主导的增长机会。该行指，领展若被纳入互联互通计划，将可扩大内地投资者基础、提升市场流动性，并支持更高估值；重申“跑赢大市”评级，目标价由45港元上调至50.5港元。格隆汇7月28日｜里昂发表研究报告指，预期领展房产基金每单位分派将有所增长，主要受新加坡与澳洲市场强劲表现支撑，有助抵销香港及中国内地持续面临的挑战。集团行政总裁王国龙即将退休的影响有限，因该投资组合长期由经验丰富的专业团队管理。领展的策略仍然明确，公司将拓展为跨资产类别及跨地区的多元化租务营运商，同时寻求合作伙伴主导的增长机会。该行指，领展若被纳入互联互通计划，将可扩大内地投资者基础、提升市场流动性，并支持更高估值；重申“跑赢大市”评级，目标价由45港元上调至50.5港元。

【大行评级｜摩根大通：领展行政总裁王国龙退休对公司营运没有重大影响 维持“增持”评级 】格隆汇7月23日｜摩根大通发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前退休，对该行而言并不意外，认为对领展的营运没有重大影响。摩通认为领展优势包括如下：香港基础零售市场稳定，租金调整或于2026年转为稳定或正向；有望纳入港股通；积极的成本控制(例如最近裁减约5%的香港员工)或能为每股分派带来正面惊喜；6.1%的股息率仍具吸引力。摩通预计，领展3.0策略暂时不会有大幅改变，但新继任者上任之前，其执行步伐可能会放缓。而公司在香港物业所有子行业中，摩通认为必需品零售(以领展房地产信托基金为代表)将保持最强的韧性，并基于净现值(NPV)估计，使用2%的终端增长假设，对该股6月的目标价为49港元，维持“增持”评级。格隆汇7月23日｜摩根大通发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前退休，对该行而言并不意外，认为对领展的营运没有重大影响。摩通认为领展优势包括如下：香港基础零售市场稳定，租金调整或于2026年转为稳定或正向；有望纳入港股通；积极的成本控制(例如最近裁减约5%的香港员工)或能为每股分派带来正面惊喜；6.1%的股息率仍具吸引力。摩通预计，领展3.0策略暂时不会有大幅改变，但新继任者上任之前，其执行步伐可能会放缓。而公司在香港物业所有子行业中，摩通认为必需品零售(以领展房地产信托基金为代表)将保持最强的韧性，并基于净现值(NPV)估计，使用2%的终端增长假设，对该股6月的目标价为49港元，维持“增持”评级。