【大行评级丨高盛：预期领展租金趋势有望在12个月内改善 目标价降至48.4港元 】格隆汇11月24日｜高盛发表研究报告指，领展2026财年中期录得净亏损达16亿港元，当中包括50亿港元的物业重估亏损。若剔除该因素，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占该行全年预测的48%，主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出。展望未来，管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度。虽然旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象，但基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化。该行将2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元，预期领展的租金趋势有望在12个月内改善，维持“买入”评级。格隆汇11月24日｜高盛发表研究报告指，领展2026财年中期录得净亏损达16亿港元，当中包括50亿港元的物业重估亏损。若剔除该因素，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占该行全年预测的48%，主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出。展望未来，管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度。虽然旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象，但基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化。该行将2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元，预期领展的租金趋势有望在12个月内改善，维持“买入”评级。

【大行评级丨交银国际：下调领展目标价至45.7港元 仍维持“买入”评级】格隆汇11月24日｜交银国际发表研报指，领展房产基金公布2026财年中期业绩，收入按年下降1.8%至70.23亿港元，而物业收入净额按年下降3.4%至51.78亿港元，主要受到零售市场波动、高租金基数、香港及内地续租租金调整率为负值的影响。可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，按年下降5.9%，为该行全年预测的约47.2%。考虑到领展仍将继续面临一定挑战，包括劳动力成本上升、零售市场复苏不确定性等，该行下调每基金单位分派(DPU)预测；目标价从49.8港元下调至45.7港元，仍维持“买入”评级。该行相信，领展短期股价回调后，股息率已达约7%，同时带来长期累积买入的机会，并静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估。格隆汇11月24日｜交银国际发表研报指，领展房产基金公布2026财年中期业绩，收入按年下降1.8%至70.23亿港元，而物业收入净额按年下降3.4%至51.78亿港元，主要受到零售市场波动、高租金基数、香港及内地续租租金调整率为负值的影响。可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，按年下降5.9%，为该行全年预测的约47.2%。考虑到领展仍将继续面临一定挑战，包括劳动力成本上升、零售市场复苏不确定性等，该行下调每基金单位分派(DPU)预测；目标价从49.8港元下调至45.7港元，仍维持“买入”评级。该行相信，领展短期股价回调后，股息率已达约7%，同时带来长期累积买入的机会，并静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估。

【大行评级丨美银：下调领展目标价至43港元 重申“买入”评级】格隆汇11月21日｜美银证券发表研报指，领展房产基金9月底止2026财年中期业绩逊于预期，将其2026至28财年的每基金单位分派(DPU)预测下调2%至3%，目标价相应由45港元降至43港元。该行指，领展最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降，但香港续租租金降6%则属预期之内，第二财季的租户销售按年跌幅扩大则令市场失望。该行预计，领展减省人力成本应有助于公司稳定其每基金单位分派。到2027财年中期，公司应可调整其业务组合，以更好地应对电商竞争。该行认为，公司当前的估值仍具吸引力，重申“买入”评级。格隆汇11月21日｜美银证券发表研报指，领展房产基金9月底止2026财年中期业绩逊于预期，将其2026至28财年的每基金单位分派(DPU)预测下调2%至3%，目标价相应由45港元降至43港元。该行指，领展最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降，但香港续租租金降6%则属预期之内，第二财季的租户销售按年跌幅扩大则令市场失望。该行预计，领展减省人力成本应有助于公司稳定其每基金单位分派。到2027财年中期，公司应可调整其业务组合，以更好地应对电商竞争。该行认为，公司当前的估值仍具吸引力，重申“买入”评级。

【大行评级丨里昂：微升领展目标价至51港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇11月21日｜里昂发表报告指，领展房产基金2026财年上半年业绩逊预期，公司已采取应对措施，该行相信增量负面影响将从2027财年起逐步消退。里昂指，由于领展在其覆盖的香港地产股中拥有最高收益率，认为负面因素已基本反映在股价中，目前已具备吸引力的组合，包括具备防御性的高收益率，以及潜在纳入互联互通。因香港及内地商场表现差于预期，该行下调领展2026财年、2027财年及2028财年盈利预测分别4.5%、1.6%及0.3%，将其目标价由50.5港元上调至51港元，维持“跑赢大市”评级。格隆汇11月21日｜里昂发表报告指，领展房产基金2026财年上半年业绩逊预期，公司已采取应对措施，该行相信增量负面影响将从2027财年起逐步消退。里昂指，由于领展在其覆盖的香港地产股中拥有最高收益率，认为负面因素已基本反映在股价中，目前已具备吸引力的组合，包括具备防御性的高收益率，以及潜在纳入互联互通。因香港及内地商场表现差于预期，该行下调领展2026财年、2027财年及2028财年盈利预测分别4.5%、1.6%及0.3%，将其目标价由50.5港元上调至51港元，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级丨花旗：维持领展“买入”评级 预期2027至28财年业绩将有所改善】格隆汇11月21日｜花旗发表研究报告，预计领展房产基金下半财年每基金单位分派按年跌9%，而香港零售业务续租租金料再跌7至8%(上半年负6.4%)，以反映零售业衰退的滞后效应、遣散费支出及商场维修成本等因素。该行预期，领展的业绩在2027至28财年将有所改善，因为零售销售动力将会复苏，加上租户重组及空间生产力提升，且利息成本下降，并预计员工及行政成本可为公司节省逾2亿元。该行维持领展“买入”评级，新目标价为45港元。格隆汇11月21日｜花旗发表研究报告，预计领展房产基金下半财年每基金单位分派按年跌9%，而香港零售业务续租租金料再跌7至8%(上半年负6.4%)，以反映零售业衰退的滞后效应、遣散费支出及商场维修成本等因素。该行预期，领展的业绩在2027至28财年将有所改善，因为零售销售动力将会复苏，加上租户重组及空间生产力提升，且利息成本下降，并预计员工及行政成本可为公司节省逾2亿元。该行维持领展“买入”评级，新目标价为45港元。

越秀房托（00405.HK）出售资产背后，一场“降杠杆、提分派”的资本重构2025年9月8日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK）宣布了一项引发市场关注的资本重组计划：以34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余50%进行内部重组。相关事项完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，不再并表。表面看，这是一次简单的资产出售。但深入剖析，这背后隐藏着越秀房托管理层的深谋远虑——在市场波动环境下，通过"降杠杆、提分派、优结构"的组合拳，为基金持有人创造长期价值。三位一体“组合拳”推动降杠杆、增分派、提评级具体来看，此次交易的核心标的是越秀金融大厦，该项目位于广州珠江新城核心区，是一座68层甲级写字楼，配有827个地下车位。截至2025年6月30日止六个月，其经营收入为1.65亿元人民币；2024年全年为3.62亿元。可以看到，此次出售的资产并非边缘资产，而是公司十分具有价值的优质物业之一。资产质量的优越性也决定了整个资本重组的底气。公司选择在当前市场环境下出售部分权益，正是用确定性极高的现金流去置换财务弹性，通过优化资产负债表，为未来的发展创造更多空间。进一步来看，此次交易所包含的三个关键动作：首先是出售50%权益。向广州越秀发

【大行评级｜高盛：下调领展房产基金目标价至51.1港元 维持“买入”评级】格隆汇9月9日｜高盛发表报告指，将领展房产基金的目标价由53.1港元下调至51.1港元，维持“买入”评级，并将2026财年至2028财年的每股盈利预测下调3%至6%，最新料2026财年租金下降2%，而先前预期为持平。该行指，主要风险包括香港零售业务表现逊预期，导致租金调整幅度低于预期，以及因资产组合结构趋于复杂可能引发估值降低等。格隆汇9月9日｜高盛发表报告指，将领展房产基金的目标价由53.1港元下调至51.1港元，维持“买入”评级，并将2026财年至2028财年的每股盈利预测下调3%至6%，最新料2026财年租金下降2%，而先前预期为持平。该行指，主要风险包括香港零售业务表现逊预期，导致租金调整幅度低于预期，以及因资产组合结构趋于复杂可能引发估值降低等。

【大行评级｜摩根大通：领展房产基金短期内或出现获利回吐 微降目标价至48港元】格隆汇8月15日｜摩根大通发表研究报告指，领展房产基金近日公布截至今年6月底止2026财年首季度经营数据，表现略逊预期。香港租户销售额按年跌幅收窄至0.8%，对比上财季跌2.1%，反映业务正趋向稳定，但受跨境电商竞争加剧影响，短期出现显著复苏的可能性较低。续租租金调整率维持中单位数负增长，与2025财年下半年下跌5%相若，稍逊于管理层5月份业绩会提出的低至中单位数百分比指引。摩通指，考虑到领展股价年初至今已累升36%，对比同期恒指升幅为约28%，估计短期内或出现获利回吐的情况，目前维持“增持”评级，目标价由49港元下调至48港元，将2026财年每基金单位分派(DPU)预测下降2%至按年跌4%。格隆汇8月15日｜摩根大通发表研究报告指，领展房产基金近日公布截至今年6月底止2026财年首季度经营数据，表现略逊预期。香港租户销售额按年跌幅收窄至0.8%，对比上财季跌2.1%，反映业务正趋向稳定，但受跨境电商竞争加剧影响，短期出现显著复苏的可能性较低。续租租金调整率维持中单位数负增长，与2025财年下半年下跌5%相若，稍逊于管理层5月份业绩会提出的低至中单位数百分比指引。摩通指，考虑到领展股价年初至今已累升36%，对比同期恒指升幅为约28%，估计短期内或出现获利回吐的情况，目前维持“增持”评级，目标价由49港元下调至48港元，将2026财年每基金单位分派(DPU)预测下降2%至按年跌4%。

【大行评级｜里昂：上调领展房产基金目标价至50.5港元 重申“跑赢大市”评级】格隆汇7月28日｜里昂发表研究报告指，预期领展房产基金每单位分派将有所增长，主要受新加坡与澳洲市场强劲表现支撑，有助抵销香港及中国内地持续面临的挑战。集团行政总裁王国龙即将退休的影响有限，因该投资组合长期由经验丰富的专业团队管理。领展的策略仍然明确，公司将拓展为跨资产类别及跨地区的多元化租务营运商，同时寻求合作伙伴主导的增长机会。该行指，领展若被纳入互联互通计划，将可扩大内地投资者基础、提升市场流动性，并支持更高估值；重申“跑赢大市”评级，目标价由45港元上调至50.5港元。格隆汇7月28日｜里昂发表研究报告指，预期领展房产基金每单位分派将有所增长，主要受新加坡与澳洲市场强劲表现支撑，有助抵销香港及中国内地持续面临的挑战。集团行政总裁王国龙即将退休的影响有限，因该投资组合长期由经验丰富的专业团队管理。领展的策略仍然明确，公司将拓展为跨资产类别及跨地区的多元化租务营运商，同时寻求合作伙伴主导的增长机会。该行指，领展若被纳入互联互通计划，将可扩大内地投资者基础、提升市场流动性，并支持更高估值；重申“跑赢大市”评级，目标价由45港元上调至50.5港元。

【大行评级｜摩根大通：领展行政总裁王国龙退休对公司营运没有重大影响 维持“增持”评级 】格隆汇7月23日｜摩根大通发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前退休，对该行而言并不意外，认为对领展的营运没有重大影响。摩通认为领展优势包括如下：香港基础零售市场稳定，租金调整或于2026年转为稳定或正向；有望纳入港股通；积极的成本控制(例如最近裁减约5%的香港员工)或能为每股分派带来正面惊喜；6.1%的股息率仍具吸引力。摩通预计，领展3.0策略暂时不会有大幅改变，但新继任者上任之前，其执行步伐可能会放缓。而公司在香港物业所有子行业中，摩通认为必需品零售(以领展房地产信托基金为代表)将保持最强的韧性，并基于净现值(NPV)估计，使用2%的终端增长假设，对该股6月的目标价为49港元，维持“增持”评级。格隆汇7月23日｜摩根大通发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前退休，对该行而言并不意外，认为对领展的营运没有重大影响。摩通认为领展优势包括如下：香港基础零售市场稳定，租金调整或于2026年转为稳定或正向；有望纳入港股通；积极的成本控制(例如最近裁减约5%的香港员工)或能为每股分派带来正面惊喜；6.1%的股息率仍具吸引力。摩通预计，领展3.0策略暂时不会有大幅改变，但新继任者上任之前，其执行步伐可能会放缓。而公司在香港物业所有子行业中，摩通认为必需品零售(以领展房地产信托基金为代表)将保持最强的韧性，并基于净现值(NPV)估计，使用2%的终端增长假设，对该股6月的目标价为49港元，维持“增持”评级。

【大行评级｜交银国际：领展行政总裁王国龙明年卸任对财务影响不大 维持“买入”评级】格隆汇7月23日｜交银国际发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前卸任行政总裁兼执行董事职务，这对市场而言并非新鲜事，不会过于震惊；同时，由于首席执行官在过去几年中已将部分职责委托给各个首席级员工，预计公司营运将会顺利过渡至新团队。该行认为，上述事件对公司财务影响十分轻微，目前公司管理层过渡时机已明确，剩余的不确定性主要在于新的管理风格以及现有战略规划的潜在调整。鉴于领展拥有非常稳定的业务模式以及房地产投资信托基金守则的严格限制，该行认为其投资理念将基本保持不变，短期催化剂仍然是可能纳入沪深港通、美联储2025年下半年潜在降息以及近期香港银行同业拆借利率(HIBOR)大幅下降带来的利息支出节省。该行维持对领展的“买入”评级及目标价47.7港元不变，并预计在8月公司更新其2025至2026财年首季度业务数据后进行评估。格隆汇7月23日｜交银国际发表研究报告指，领展行政总裁王国龙将于明年6月底前卸任行政总裁兼执行董事职务，这对市场而言并非新鲜事，不会过于震惊；同时，由于首席执行官在过去几年中已将部分职责委托给各个首席级员工，预计公司营运将会顺利过渡至新团队。该行认为，上述事件对公司财务影响十分轻微，目前公司管理层过渡时机已明确，剩余的不确定性主要在于新的管理风格以及现有战略规划的潜在调整。鉴于领展拥有非常稳定的业务模式以及房地产投资信托基金守则的严格限制，该行认为其投资理念将基本保持不变，短期催化剂仍然是可能纳入沪深港通、美联储2025年下半年潜在降息以及近期香港银行同业拆借利率(HIBOR)大幅下降带来的利息支出节省。该行维持对领展的“买入”评级及目标价47.7港元不变，并预计在8月公司更新其2025至2026财年首季度业务数据后进行评估。

【大行评级｜大摩：维持领展目标价48港元 列为香港地产行业首选】格隆汇7月9日｜摩根士丹利发表研究报告指，认为领展将显著受惠于REIT互联互通，原因包括其为本地流动性最高且最有名的REIT，且收益率达6.2%，高于C-REITs平均的5%等。该行认为领展对内地投资者具吸引力，料REIT互联互通于今年内落实，对领展是正面催化剂。另外，香港零售销售回稳，结束连续14个月的按年跌势，有助支持领展物业组合的表现，其整体占用成本维持于13%的健康水平，租赁策略亦具灵活性。再者，领展3.0战略正在执行中，有助带来新的费用收入及潜在的S-REIT发行。该行重申“增持”评级，维持目标价48港元，列为香港地产行业首选。格隆汇7月9日｜摩根士丹利发表研究报告指，认为领展将显著受惠于REIT互联互通，原因包括其为本地流动性最高且最有名的REIT，且收益率达6.2%，高于C-REITs平均的5%等。该行认为领展对内地投资者具吸引力，料REIT互联互通于今年内落实，对领展是正面催化剂。另外，香港零售销售回稳，结束连续14个月的按年跌势，有助支持领展物业组合的表现，其整体占用成本维持于13%的健康水平，租赁策略亦具灵活性。再者，领展3.0战略正在执行中，有助带来新的费用收入及潜在的S-REIT发行。该行重申“增持”评级，维持目标价48港元，列为香港地产行业首选。

【大行评级｜大摩：重申领展“增持”评级 受惠香港零售回稳及潜在纳入港股通】格隆汇7月8日｜摩根士丹利发表报告表示，预计领展将从香港零售销售稳定及潜在纳入沪港通/深港通中主要受益，香港5月零售销售按年增长2.4%，必需品继续跑赢奢侈品。该行指领展3.0策略正在酝酿，可能带来新的费用收入来源及潜在发行新加坡房地产投资信托基金(S-REIT)。该行指领展估值吸引，预期股息收益率6.2%，比美国10年期国债收益率高180个基点，重申对领展“增持”评级，维持目标价48港元，决定纳入为首选股。对于领展3.0策略，该行认为转型将有助于：1)通过多元化努力进一步优化其投资组合；2)创造新的稳定费用收入来源；3)通过资产处置回收资金，投资于增值收购以加速增长。公司旗下海外资产(截至2025年3月价值249亿港元)潜在发行新加坡房地产投资信托基金(S-REIT)，若以较低收益率分拆，亦可能为股东带来增值。格隆汇7月8日｜摩根士丹利发表报告表示，预计领展将从香港零售销售稳定及潜在纳入沪港通/深港通中主要受益，香港5月零售销售按年增长2.4%，必需品继续跑赢奢侈品。该行指领展3.0策略正在酝酿，可能带来新的费用收入来源及潜在发行新加坡房地产投资信托基金(S-REIT)。该行指领展估值吸引，预期股息收益率6.2%，比美国10年期国债收益率高180个基点，重申对领展“增持”评级，维持目标价48港元，决定纳入为首选股。对于领展3.0策略，该行认为转型将有助于：1)通过多元化努力进一步优化其投资组合；2)创造新的稳定费用收入来源；3)通过资产处置回收资金，投资于增值收购以加速增长。公司旗下海外资产(截至2025年3月价值249亿港元)潜在发行新加坡房地产投资信托基金(S-REIT)，若以较低收益率分拆，亦可能为股东带来增值。