【大行评级｜交银国际：纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力 有望迎来重估】格隆汇4月24日｜交银国际发表报告指出，证监会将与香港深化合作并采取五项措施来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。当中，会将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。该行相信，纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力，并为短期股价提供支持，有望迎来重估。根据港交所截至4月19日的数据，南向资金持有的香港房地产股票(恒生地产指数成分股，不包括内地房地产公司)约占流通股份的0.6%(按加权平均市值计算)。根据过去250个交易日的日均交易量计算，相当于该些股票约4.4个交易日的成交量。虽然该行认为C-REITs未来能为南向投资者提供相对更多内地资产的选择，但香港房地产市场的稳定性以及近期的政策放宽已引起内地投资者的关注。因此，该行相信拥有更多香港资产的H-REITs将从纳入沪深港通中获益更多。从市值来看，领展是目前香港以及亚洲最大的房地产信托基金，该行维持对其目标价48.7港元和“买入”评级。格隆汇4月24日｜交银国际发表报告指出，证监会将与香港深化合作并采取五项措施来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。当中，会将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。该行相信，纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力，并为短期股价提供支持，有望迎来重估。根据港交所截至4月19日的数据，南向资金持有的香港房地产股票(恒生地产指数成分股，不包括内地房地产公司)约占流通股份的0.6%(按加权平均市值计算)。根据过去250个交易日的日均交易量计算，相当于该些股票约4.4个交易日的成交量。虽然该行认为C-REITs未来能为南向投资者提供相对更多内地资产的选择，但香港房地产市场的稳定性以及近期的政策放宽已引起内地投资者的关注。因此，该行相信拥有更多香港资产的H-REITs将从纳入沪深港通中获益更多。从市值来看，领展是目前香港以及亚洲最大的房地产信托基金，该行维持对其目标价48.7港元和“买入”评级。

【大行评级｜星展：下调置富产业信托目标价至6.31港元 评级“买入”】格隆汇3月7日｜星展发表报告，指置富产业信托去年可供分派收入8.11亿港元，按年跌7.6%，符该行预期。去年下半年续租租金仍处负面区间(意味下跌)。报告指，天水围+WOO第二期资产提升工程(AEI)逐渐完工，料可支持短期租金增长。星展指置富估值吸引，今年下半年美国潜在减息料成重大催化剂，可支持其每股分派展望及估值。星展将置富目标价由6.5港元下调至6.31港元，评级“买入”，料今明两年每基金单位收益率达8.2%至8.9%属吸引。格隆汇3月7日｜星展发表报告，指置富产业信托去年可供分派收入8.11亿港元，按年跌7.6%，符该行预期。去年下半年续租租金仍处负面区间(意味下跌)。报告指，天水围+WOO第二期资产提升工程(AEI)逐渐完工，料可支持短期租金增长。星展指置富估值吸引，今年下半年美国潜在减息料成重大催化剂，可支持其每股分派展望及估值。星展将置富目标价由6.5港元下调至6.31港元，评级“买入”，料今明两年每基金单位收益率达8.2%至8.9%属吸引。

【大行评级｜里昂：上调领展评级至“买入” 目标价上调至46港元】格隆汇2月28日｜里昂发表报告，将领展评级由“跑赢大市”升至“买入”，目标价由42港元上调至46港元。里昂认为，领展是香港最具防御性的业主，因为据该行最近的商场考察，跨境消费流出影响有限；最新的上海资产收购进一步提高资产净值、盈利和每股盈利；恢复回购应有助于支持股价；目前6.8%的股息率比4.3%的10年期美国国债收益率更具吸引力。格隆汇2月28日｜里昂发表报告，将领展评级由“跑赢大市”升至“买入”，目标价由42港元上调至46港元。里昂认为，领展是香港最具防御性的业主，因为据该行最近的商场考察，跨境消费流出影响有限；最新的上海资产收购进一步提高资产净值、盈利和每股盈利；恢复回购应有助于支持股价；目前6.8%的股息率比4.3%的10年期美国国债收益率更具吸引力。

【大行评级｜大摩：下调冠君产业信托目标价至1.8港元 维持“减持”评级】格隆汇2月22日｜摩根士丹利发表报告指出，由于冠君产业信托的经营开支及财务成本上升，公司去年每基金单位分派(DPU)按年跌14%至0.17港元，较该行预期低出4%。派息比率维持90%。该行提及，冠君的花园道三号写字楼现收租金按年跌8%至每方呎92港元，而朗豪坊则保持稳定。该行认为，冠君的利息支出尚未见顶，公司今年到期债务达52亿港元。大摩称其每单位分派结构性下跌，该行对其今明两年的每基金单位分派预测下调13%及19%，并预期今年每基金单位分派按年跌7%，为连续第五年下滑，主要受累于写字楼前景疲弱和利息支出上升的影响。对冠君目标价由2.4港元下调至1.8港元，维持“减持”评级。格隆汇2月22日｜摩根士丹利发表报告指出，由于冠君产业信托的经营开支及财务成本上升，公司去年每基金单位分派(DPU)按年跌14%至0.17港元，较该行预期低出4%。派息比率维持90%。该行提及，冠君的花园道三号写字楼现收租金按年跌8%至每方呎92港元，而朗豪坊则保持稳定。该行认为，冠君的利息支出尚未见顶，公司今年到期债务达52亿港元。大摩称其每单位分派结构性下跌，该行对其今明两年的每基金单位分派预测下调13%及19%，并预期今年每基金单位分派按年跌7%，为连续第五年下滑，主要受累于写字楼前景疲弱和利息支出上升的影响。对冠君目标价由2.4港元下调至1.8港元，维持“减持”评级。

【大行评级｜交银国际：上调领展房产基金评级至“买入” 目标价上调至48.7港元】格隆汇2月19日｜交银国际发布研究报告称，将领展房产基金评级由“中性”上调至“买入”，目标价由38.8港元上调25.5%至48.7港元，主要由于长期增长率变化及贴现率下调。报告称，公司2月9日宣布，拟收购位于上海闵行区七宝镇七宝万科广场余下50%股权，代价为23.8亿元，新议定的物业交易参考价格为52亿元，较评估价值70.6亿元折让26.3%。该行估计，上述物业年化收入为4.872亿元。根据议定交易参考价格52亿元计算，收益率为9.4%，并可每股派息提升约1-2港仙。另认为领展现正更积极管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。自2024年1月下旬以来，领展与10年期美国国债的收益率率差一直维持在200-250个基点，接近长期估值水平底部。格隆汇2月19日｜交银国际发布研究报告称，将领展房产基金评级由“中性”上调至“买入”，目标价由38.8港元上调25.5%至48.7港元，主要由于长期增长率变化及贴现率下调。报告称，公司2月9日宣布，拟收购位于上海闵行区七宝镇七宝万科广场余下50%股权，代价为23.8亿元，新议定的物业交易参考价格为52亿元，较评估价值70.6亿元折让26.3%。该行估计，上述物业年化收入为4.872亿元。根据议定交易参考价格52亿元计算，收益率为9.4%，并可每股派息提升约1-2港仙。另认为领展现正更积极管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。自2024年1月下旬以来，领展与10年期美国国债的收益率率差一直维持在200-250个基点，接近长期估值水平底部。

【大行评级｜大摩：相信领展股价将于未来60日内跑赢大市 目标价48港元】格隆汇1月26日｜摩根士丹利发表技术研究报告，相信领展股价将于未来60日内跑赢大市，发生此概率料逾80%。该行称，由去年12月底至今年1、2月底止，香港零售销售按年升幅料维持逾10%，访港内地旅客数量亦持续改善。该行指，该股估值吸引，股息收益率达6.6%。该行予领展目标价48港元，评级“增持”。格隆汇1月26日｜摩根士丹利发表技术研究报告，相信领展股价将于未来60日内跑赢大市，发生此概率料逾80%。该行称，由去年12月底至今年1、2月底止，香港零售销售按年升幅料维持逾10%，访港内地旅客数量亦持续改善。该行指，该股估值吸引，股息收益率达6.6%。该行予领展目标价48港元，评级“增持”。

【大行评级｜摩根大通：上调领展评级至“增持” 目标价上调至53港元】格隆汇1月3日｜摩根大通发表研究报告指，领展去年表现跑输大市，较恒指落后19%，对比香港地产股亦逊17%，相信主要由于供股的影响，以及早前美国债券收益率的上升所致。摩通指，随着降息预期可能实现，领展过去两个月表现出色，预期向好趋势将在今年全年持续。该行解释，领展是在区内股息率(6.2%)最高的大型房地产投资信托基金之一，在其他本地收租股可能录得租金下跌时，领展预期仍有可能出现正增长。摩通将领展的投资评级从“中性”上调至“增持”，并将目标价从39港元上调至53港元，预期其今年表现会跑赢。格隆汇1月3日｜摩根大通发表研究报告指，领展去年表现跑输大市，较恒指落后19%，对比香港地产股亦逊17%，相信主要由于供股的影响，以及早前美国债券收益率的上升所致。摩通指，随着降息预期可能实现，领展过去两个月表现出色，预期向好趋势将在今年全年持续。该行解释，领展是在区内股息率(6.2%)最高的大型房地产投资信托基金之一，在其他本地收租股可能录得租金下跌时，领展预期仍有可能出现正增长。摩通将领展的投资评级从“中性”上调至“增持”，并将目标价从39港元上调至53港元，预期其今年表现会跑赢。

【大行评级｜瑞银：予领展房产基金“买入”评级 目标价53.9港元】格隆汇11月22日｜瑞银发布研究报告称，予领展房产基金“买入”评级，称内地零售仍见挑战，目标价53.9港元。该行指出，领展广州天河领展广场第一期资产提升完成并正式开幕。该行总结参观商场过程指出，内地整体租户销售仍然疲弱及未恢复至疫前水平；基于经济前景谨慎，租金续租调整率仍为负数。另一方面，该行提到，基于传统零售业受到在线销售强劲压力，领展增加餐饮及体验性租户组合。未来管理层相信此举动可能成为内地零售商场新常态，或香港物业新常态。展望未来，领展广场租户预期，华润置地与太古地产新商场于2025年后落成后，当地商场的竞争可能加剧。不过租户也在领展广场首阶段资产提升(AEI)后，销售额较AEI前取得个位数字增长。格隆汇11月22日｜瑞银发布研究报告称，予领展房产基金“买入”评级，称内地零售仍见挑战，目标价53.9港元。该行指出，领展广州天河领展广场第一期资产提升完成并正式开幕。该行总结参观商场过程指出，内地整体租户销售仍然疲弱及未恢复至疫前水平；基于经济前景谨慎，租金续租调整率仍为负数。另一方面，该行提到，基于传统零售业受到在线销售强劲压力，领展增加餐饮及体验性租户组合。未来管理层相信此举动可能成为内地零售商场新常态，或香港物业新常态。展望未来，领展广场租户预期，华润置地与太古地产新商场于2025年后落成后，当地商场的竞争可能加剧。不过租户也在领展广场首阶段资产提升(AEI)后，销售额较AEI前取得个位数字增长。

【大行评级｜海通国际：维持领展“优于大市”评级 目标价上调至48.3港元】格隆汇11月10日｜海通国际发表报告指出，领展中期业绩大致符合市场预期，期内录得物业收入净额按年增长10%，可分派收入按年升1.7%；中期每基金单位分派130.08仙，撇除供股影响按年微升0.4%，大致符合市场预期。考虑到领展的平均借贷成本低于该行原先预期，该行略微下调对其利息支出预测，另维持对其2023/24至2025/26财年的收入预测，估计各财年每基金单位分派分别259、275及294仙，对领展目标价由46.3港元上调至48.3港元，维持“优于大市”评级。格隆汇11月10日｜海通国际发表报告指出，领展中期业绩大致符合市场预期，期内录得物业收入净额按年增长10%，可分派收入按年升1.7%；中期每基金单位分派130.08仙，撇除供股影响按年微升0.4%，大致符合市场预期。考虑到领展的平均借贷成本低于该行原先预期，该行略微下调对其利息支出预测，另维持对其2023/24至2025/26财年的收入预测，估计各财年每基金单位分派分别259、275及294仙，对领展目标价由46.3港元上调至48.3港元，维持“优于大市”评级。

【大行评级｜大摩：维持领展“增持”评级 目标价下调至66港元】格隆汇11月9日｜摩根士丹利发表评级报告，将领展在2024财年至2026财年的每基金单位分派预测各下调1%，反映成本增加下，净物业收入(NPI)利润率较低。该行将其目标价由67港元下调至66港元，维持其评级为“增持”。该行指，在房地产信托基金中，偏好领展多于冠君产业信托及置富产业信托，认为领展盈利具有韧性、负债比率低、股息率6.9%、潜在回购、收购等其他企业行动，对长期投资者吸引。格隆汇11月9日｜摩根士丹利发表评级报告，将领展在2024财年至2026财年的每基金单位分派预测各下调1%，反映成本增加下，净物业收入(NPI)利润率较低。该行将其目标价由67港元下调至66港元，维持其评级为“增持”。该行指，在房地产信托基金中，偏好领展多于冠君产业信托及置富产业信托，认为领展盈利具有韧性、负债比率低、股息率6.9%、潜在回购、收购等其他企业行动，对长期投资者吸引。

【大行评级｜瑞银：将领展目标价下调至53.9港元 维持“买入”评级】格隆汇11月9日｜瑞银发表评级报告指，领展2024财年上半年的每基金单位分派(DPU)按年跌16%，大致上符合预期。若扣除供股的稀释影响，每基金单位分派按年升0.4%。该行相信，股价对中期业绩表现反应中性，未来股价表现大致上视乎美国10年国债债券收益率走势。该行指，领展料下半年香港续租租金增幅或较上半年的8.7%略为放缓，但全年仍有能力达中至高单位数位的增长。同时，2024财年有效融资成本可能会维持在4%以下，并认为上半年看到更多潜在的并购机会，但未有潜在回购提供更多细节。该行将其目标价由59.2港元下调至53.9港元，维持“买入”评级。格隆汇11月9日｜瑞银发表评级报告指，领展2024财年上半年的每基金单位分派(DPU)按年跌16%，大致上符合预期。若扣除供股的稀释影响，每基金单位分派按年升0.4%。该行相信，股价对中期业绩表现反应中性，未来股价表现大致上视乎美国10年国债债券收益率走势。该行指，领展料下半年香港续租租金增幅或较上半年的8.7%略为放缓，但全年仍有能力达中至高单位数位的增长。同时，2024财年有效融资成本可能会维持在4%以下，并认为上半年看到更多潜在的并购机会，但未有潜在回购提供更多细节。该行将其目标价由59.2港元下调至53.9港元，维持“买入”评级。

【大行评级｜中信里昂：下调领展目标价至42港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇11月9日｜中信里昂发报告指，下调领展目标价17%，从50.6港元至42港元，维持“跑赢大市”评级。中信里昂指，领展截至2023年9月底止中期业绩符合预期，但由于供股后摊薄，每单位分派同比减少16.4%。由于经济放缓，预计领展未来几年的有机增长将保持在低个位数，派息稳定，与债券类似。尽管领展管理层关于恢复回购可能会在短期内改善市场情绪，但中信里昂认为其单位价格将与美国国债收益率更加相关。格隆汇11月9日｜中信里昂发报告指，下调领展目标价17%，从50.6港元至42港元，维持“跑赢大市”评级。中信里昂指，领展截至2023年9月底止中期业绩符合预期，但由于供股后摊薄，每单位分派同比减少16.4%。由于经济放缓，预计领展未来几年的有机增长将保持在低个位数，派息稳定，与债券类似。尽管领展管理层关于恢复回购可能会在短期内改善市场情绪，但中信里昂认为其单位价格将与美国国债收益率更加相关。

【大行评级｜大摩：下调领展最牛情景目标价至66港元 维持“增持”评级】格隆汇11月9日｜摩根士丹利发表报告，下调领展2024-2026财年(3月底止)每基金单位分派预测各1%，主要反映成本上升导致更低的物业收入净额利润率。大摩现料领展2024财年每基金单位分派为2.61元，2025年升至2.79元，维持目标价44港元，评级“增持”，反映股息率6%，与美国10年期国债债息息差约为2%，最牛情景则由67港元下调至66港元。格隆汇11月9日｜摩根士丹利发表报告，下调领展2024-2026财年(3月底止)每基金单位分派预测各1%，主要反映成本上升导致更低的物业收入净额利润率。大摩现料领展2024财年每基金单位分派为2.61元，2025年升至2.79元，维持目标价44港元，评级“增持”，反映股息率6%，与美国10年期国债债息息差约为2%，最牛情景则由67港元下调至66港元。

【大行评级｜花旗：维持领展“买入”评级 目标价61.4港元 重申为首选】格隆汇11月9日｜花旗发表报告指，领展中期业绩符合该行及市场预期，收入按年升11.3%至67.25亿港元，相当于该行全年预测136.8亿港元的49.2%，租金收入升幅主要来自新收购的新加坡资产，以及香港市场的强劲表现。期内香港零售业务续租租金上调8.7%，符合指引。中期每基金单位分派130.08港仙，按年减少16.4%，主要因为对上财政年度末完成供股后的摊薄效应所致。该行认为领展的资产组合具有韧性，在美国联储局利率接近见顶下，相信在2024财年每基金单位分派将会见底。领展亦于业绩报告提及，会适时进行回购。该行维持“买入”评级，重申为首选，目标价61.4港元。格隆汇11月9日｜花旗发表报告指，领展中期业绩符合该行及市场预期，收入按年升11.3%至67.25亿港元，相当于该行全年预测136.8亿港元的49.2%，租金收入升幅主要来自新收购的新加坡资产，以及香港市场的强劲表现。期内香港零售业务续租租金上调8.7%，符合指引。中期每基金单位分派130.08港仙，按年减少16.4%，主要因为对上财政年度末完成供股后的摊薄效应所致。该行认为领展的资产组合具有韧性，在美国联储局利率接近见顶下，相信在2024财年每基金单位分派将会见底。领展亦于业绩报告提及，会适时进行回购。该行维持“买入”评级，重申为首选，目标价61.4港元。

【领展：估计明年会出现并购机会 亦计划拓展轻资产及第三方资产管理】格隆汇11月8日｜领展主席聂雅伦于半年度业绩发布会表示，估计明年会出现并购机会，而集团目前资金充裕，未有集资需要。该集团行政总裁王国龙解释，由于环球高息情况已维持多个月，故业主或投资者已开始接近愿意在价格方面作出调整，令议价空间扩阔。他形容，集团现时是有较多项目进行研究，但没有任何可公布的消息。此外，除并购外，领展亦计划拓展轻资产及第三方资产管理，王国龙表示，当中可能会涉及多个可能发展，如集团未来会否出售部分资产，保留少数股权兼继续管理、还是单纯进行资产或物业管理。格隆汇11月8日｜领展主席聂雅伦于半年度业绩发布会表示，估计明年会出现并购机会，而集团目前资金充裕，未有集资需要。该集团行政总裁王国龙解释，由于环球高息情况已维持多个月，故业主或投资者已开始接近愿意在价格方面作出调整，令议价空间扩阔。他形容，集团现时是有较多项目进行研究，但没有任何可公布的消息。此外，除并购外，领展亦计划拓展轻资产及第三方资产管理，王国龙表示，当中可能会涉及多个可能发展，如集团未来会否出售部分资产，保留少数股权兼继续管理、还是单纯进行资产或物业管理。