【大行评级丨高盛：香港住宅成交回软惟楼价具韧性，维持全年楼价升15%预测】格隆汇9月23日｜高盛发表研报指，香港住宅成交量近两至三个月持续回软并企稳在较低水平，由上半年同比升42%，扭转为7月至8月同比跌26%，惟楼价仍具韧性，年初至今累计升幅约12.5%；写字楼市场的复苏已开始扩展至非核心区，包括金钟及港岛东，而零售租金则自6月起回稳，惟年初至今仍跌1.5%，落后于该行全年预测升3%。市场关注美国利率走高对香港楼市的影响，高盛认为，香港市场流动性仍然充裕，银行存款结余同比稳定增长约10%，预期全年楼价升势将放缓，维持今年楼价升15%预测。该行在地产股、收租股、银行及金融行业选股包括恒基地产、新鸿基地产、太古地产、汇丰控股、渣打、港交所，并对中银香港等看法正面。格隆汇9月23日｜高盛发表研报指，香港住宅成交量近两至三个月持续回软并企稳在较低水平，由上半年同比升42%，扭转为7月至8月同比跌26%，惟楼价仍具韧性，年初至今累计升幅约12.5%；写字楼市场的复苏已开始扩展至非核心区，包括金钟及港岛东，而零售租金则自6月起回稳，惟年初至今仍跌1.5%，落后于该行全年预测升3%。市场关注美国利率走高对香港楼市的影响，高盛认为，香港市场流动性仍然充裕，银行存款结余同比稳定增长约10%，预期全年楼价升势将放缓，维持今年楼价升15%预测。该行在地产股、收租股、银行及金融行业选股包括恒基地产、新鸿基地产、太古地产、汇丰控股、渣打、港交所，并对中银香港等看法正面。

【大行评级丨杰富瑞：莎莎国际正面盈利预告为市场带来惊喜，维持“买入”评级】格隆汇9月22日｜杰富瑞发表研报指，莎莎国际发盈喜，预料截至今年9月底止中期纯利将增长至超过1.5亿港元，对比去年同期为5020万港元，主要由于港澳同店销售强劲，以及公司B2BC在线销售与盈利能力快速增长。该行认为，盈喜为市场带来惊喜，因公布时间早于预期，显示出公司净利润复苏势头持续。莎莎截至6月止首财季销售同比大增31%，跑赢零售销售数据中的化妆品及药品零售2%升幅；行业数据亦反映需求改善，7月化妆品零售销售增长进一步加快至升7.3%，高于5月升3.5%及6月升0.5%。该行预测截至9月底止，莎莎香港线下业务次季销售将增长30%，维持“买入”评级及目标价1.4港元。格隆汇9月22日｜杰富瑞发表研报指，莎莎国际发盈喜，预料截至今年9月底止中期纯利将增长至超过1.5亿港元，对比去年同期为5020万港元，主要由于港澳同店销售强劲，以及公司B2BC在线销售与盈利能力快速增长。该行认为，盈喜为市场带来惊喜，因公布时间早于预期，显示出公司净利润复苏势头持续。莎莎截至6月止首财季销售同比大增31%，跑赢零售销售数据中的化妆品及药品零售2%升幅；行业数据亦反映需求改善，7月化妆品零售销售增长进一步加快至升7.3%，高于5月升3.5%及6月升0.5%。该行预测截至9月底止，莎莎香港线下业务次季销售将增长30%，维持“买入”评级及目标价1.4港元。

【大行评级丨高盛：港府楼市新政策有限，维持楼市最少未来三至四年进入上升周期看法】格隆汇9月17日｜高盛发表研报指，香港新一份《施政报告》及首份《五年规划》整体政策方向包括以四中心一枢纽提升长远竞争力、深化大湾区融合、加快北部都会区发展，以及改善民生；惟针对楼市相关行业的新政策相当有限，一如市场预期未见重大刺激措施。投资者事先对重大物业刺激预期本已不高，地产及收租股当日反应偏淡，大致持平至升1%至2%。该行维持香港楼市至少未来三至四年因供求失衡进入上升周期的看法，惟近期限股价表现仍受利率走势、买家对政策不确定性的情绪及其他宏观因素主导。该行仍较看好可售资源较多及/或资产负债表稳健的发展商，包括新鸿基地产、恒基地产及信和置业，评级各为“买入”。格隆汇9月17日｜高盛发表研报指，香港新一份《施政报告》及首份《五年规划》整体政策方向包括以四中心一枢纽提升长远竞争力、深化大湾区融合、加快北部都会区发展，以及改善民生；惟针对楼市相关行业的新政策相当有限，一如市场预期未见重大刺激措施。投资者事先对重大物业刺激预期本已不高，地产及收租股当日反应偏淡，大致持平至升1%至2%。该行维持香港楼市至少未来三至四年因供求失衡进入上升周期的看法，惟近期限股价表现仍受利率走势、买家对政策不确定性的情绪及其他宏观因素主导。该行仍较看好可售资源较多及/或资产负债表稳健的发展商，包括新鸿基地产、恒基地产及信和置业，评级各为“买入”。

【大行评级丨大摩：北都额外供应短期内不改住宅供需格局，偏好香港收租股】格隆汇9月17日｜摩根士丹利发表研报指，香港新一份《施政报告》及首份《五年规划》大致符合该行预期，未见房屋需求端惊喜，政策焦点仍在北部都会区执行、新增供应，以及吸引人才与学生。该行认为，北部都会区额外供应及公营房屋产量上升，短期内不应显著改变目前住宅供求格局，但近期监管发展及加息忧虑或继续令发展商受压。该行对本地地产行业评级为“吸引”。此外，当局将提交条例草案，容许房地产投资信托基金私有化/重组，并为转入上市REIT的非住宅资产提供印花税宽免；同时争取优质海外REIT在港双重上市，以及尽早把REIT纳入互联互通。若REIT通取得进展，领展或成主要受惠者。该行偏好具可见经常性收入及积极资本循环收租股，包括太古地产、领展及置地公司，三者评级均为“增持”。格隆汇9月17日｜摩根士丹利发表研报指，香港新一份《施政报告》及首份《五年规划》大致符合该行预期，未见房屋需求端惊喜，政策焦点仍在北部都会区执行、新增供应，以及吸引人才与学生。该行认为，北部都会区额外供应及公营房屋产量上升，短期内不应显著改变目前住宅供求格局，但近期监管发展及加息忧虑或继续令发展商受压。该行对本地地产行业评级为“吸引”。此外，当局将提交条例草案，容许房地产投资信托基金私有化/重组，并为转入上市REIT的非住宅资产提供印花税宽免；同时争取优质海外REIT在港双重上市，以及尽早把REIT纳入互联互通。若REIT通取得进展，领展或成主要受惠者。该行偏好具可见经常性收入及积极资本循环收租股，包括太古地产、领展及置地公司，三者评级均为“增持”。

【大行评级丨花旗：香港首份《五年规划》及《施政报告》楼市措施无惊喜，行业首选太古地产等】格隆汇9月17日｜花旗发表研报指，香港首份《五年规划》及2026年《施政报告》的楼市相关部分未见惊喜，重点聚焦北部都会区、人才与学生、市区更新及公营房屋。该行指出，未来十年可发展土地平整量较去年计划减少4%至2,500公顷，约七成来自北部都会区；公私营房屋比例维持70/30不变，未来五年各年私宅落成量料较2021至25财年均值(约1.8万伙)减少8%至1.7万伙，公营房屋落成量则不少于每年3.5万伙，五年合共约19.2万伙(不包括简约公屋)，均值升73%。该行对2027年预期楼价展望仍持建设性看法，但在今年为止已上涨12%后，预期今年余下时间将进入整固期。与此同时，奢侈品零售及核心区写字楼的即期租金与租金重置已于2026年下半年进入拐点，支持租金动能，带来更强现金流与股息可见度。该行预期收租股将持续跑赢开发商，首选太古地产、九龙仓置业、领展及新鸿基地产。格隆汇9月17日｜花旗发表研报指，香港首份《五年规划》及2026年《施政报告》的楼市相关部分未见惊喜，重点聚焦北部都会区、人才与学生、市区更新及公营房屋。该行指出，未来十年可发展土地平整量较去年计划减少4%至2,500公顷，约七成来自北部都会区；公私营房屋比例维持70/30不变，未来五年各年私宅落成量料较2021至25财年均值(约1.8万伙)减少8%至1.7万伙，公营房屋落成量则不少于每年3.5万伙，五年合共约19.2万伙(不包括简约公屋)，均值升73%。该行对2027年预期楼价展望仍持建设性看法，但在今年为止已上涨12%后，预期今年余下时间将进入整固期。与此同时，奢侈品零售及核心区写字楼的即期租金与租金重置已于2026年下半年进入拐点，支持租金动能，带来更强现金流与股息可见度。该行预期收租股将持续跑赢开发商，首选太古地产、九龙仓置业、领展及新鸿基地产。

【港股异动丨香港本地地产股全线走低，美联储时隔3年重启加息，香港金管局跟加25基点】格隆汇9月17日｜受美联储重启加息及香港本地借贷成本上升影响，港股市场香港本地地产股全线走低。其中，恒隆地产、新世界发展、新鸿基地产、九龙仓集团、恒基地产跌超2%，嘉里建设、冠君产业信托、太古股份公司A、长实集团、太古地产、信和置业、太古股份公司B、领展房产基金、九龙仓置业跌超1%。消息面上，美联储议息后宣布加息0.25厘，联邦基金利率目标区间上调至3.75厘至4厘，为自2023年7月以来首次加息。香港金管局也公布，基本利率根据预设公式定于4.25厘，即时生效。分析指出，香港金管局上调基本利率后，香港各大银行的实际按揭利率(最优惠利率P盘及H按)面临向上跟调压力，直接提高了购房者的首付与月供负担，对本地住宅成交量及楼价形成一定抑制。另外，对于高度依赖财务杠杆的高负债房企而言，高利率环境将直接增加其债务利息开支，对盈利预期和资产负债表修复造成一定挤压。格隆汇9月17日｜受美联储重启加息及香港本地借贷成本上升影响，港股市场香港本地地产股全线走低。其中，恒隆地产、新世界发展、新鸿基地产、九龙仓集团、恒基地产跌超2%，嘉里建设、冠君产业信托、太古股份公司A、长实集团、太古地产、信和置业、太古股份公司B、领展房产基金、九龙仓置业跌超1%。消息面上，美联储议息后宣布加息0.25厘，联邦基金利率目标区间上调至3.75厘至4厘，为自2023年7月以来首次加息。香港金管局也公布，基本利率根据预设公式定于4.25厘，即时生效。分析指出，香港金管局上调基本利率后，香港各大银行的实际按揭利率(最优惠利率P盘及H按)面临向上跟调压力，直接提高了购房者的首付与月供负担，对本地住宅成交量及楼价形成一定抑制。另外，对于高度依赖财务杠杆的高负债房企而言，高利率环境将直接增加其债务利息开支，对盈利预期和资产负债表修复造成一定挤压。

【大行评级丨大摩：长实资本回报能见度有限，维持“与大市同步”评级】格隆汇9月16日｜摩根士丹利更新长实集团风险回报框架，纳入今年上半年业绩，下调2026至2028年各年基本溢利预测分别2%、5%及3%，以反映对零售及写字楼续租租金调整、出租率及利率的最新假设，以及更新的发展物业入账及竣工时间表。该行维持2026至2028年每股派息预测不变，预期派息比率稳定于45%至50%。基本情景维持目标价49港元不变；乐观情景下，目标价由58港元上调至59港元。该行指，上行惊喜或来自下半年波老道21号及启德花语海的强劲销售，惟发展物业销售并非经常性收入来源。尽管有资产出售及净现金状况，该行不预期短期内有额外资本回报，维持“与大市同步”评级。格隆汇9月16日｜摩根士丹利更新长实集团风险回报框架，纳入今年上半年业绩，下调2026至2028年各年基本溢利预测分别2%、5%及3%，以反映对零售及写字楼续租租金调整、出租率及利率的最新假设，以及更新的发展物业入账及竣工时间表。该行维持2026至2028年每股派息预测不变，预期派息比率稳定于45%至50%。基本情景维持目标价49港元不变；乐观情景下，目标价由58港元上调至59港元。该行指，上行惊喜或来自下半年波老道21号及启德花语海的强劲销售，惟发展物业销售并非经常性收入来源。尽管有资产出售及净现金状况，该行不预期短期内有额外资本回报，维持“与大市同步”评级。

稳健财务护航的进击姿态，信和置业(00083.HK)的攻防平衡术近期，香港首份五年规划与施政报告将于9月公布，北部都会区作为香港未来经济增长的重要新引擎，预计成为政策焦点。就在上个月，信和置业联同五家跨界别企业，成功投得北部都会区首个片区开发试点项目——洪水桥片区开发项目。这一事件本身并不令人意外，因为信和置业多年来与政府紧密合作，持续参与城市与社区建设：从早年推动尖沙咀东部海滨发展为活力商业中心，到打造屯门市广场（新界西北最大型购物商场），再到通过奥海城见证西九龙蜕变为住宅、商业与娱乐枢纽，其区域开发经验和战略执行力早已有迹可循。而近期信和置业公布的2025/26财年业绩，则让这家老牌港资房企的战略节奏愈发清晰。（洪水桥／厦村新发展区首个片区开发项目-日景模拟效果图，来源：公司资料）财报显示，全年收入达92.73亿港元，同比增长13.3%，股东应占净溢利增至45.89亿港元，同比增长14.2%。全年股息每股58港仙，末期股息每股43港仙──这种稳健的派息策略在低息环境下对长线资金具有较高吸引力，也为公司构建了额外的防御性支撑。在行业整体仍处于复苏阶段的背景下，这份财报数据呈现的，是一家头部房企在周期波动中的抗压与应变能力。01销售动能与土储节奏的

【大行评级丨里昂：下调新鸿基地产目标价至136港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇9月11日｜里昂发表报告指，新鸿基地产公布2026财政年度业绩，基本溢利228.5亿港元，同比升4.6%，大致符合该行预期，但较市场预期低2%；全年每股派息同比升4%至3.91港元，派息比率维持约50%不变。净负债比率降至10.7%，资产负债表强劲，具充足灵活性把握市场机会。管理层对香港住宅市场仍持建设性看法。该行维持预测香港住宅楼价2026年升12%、2027年再升5%。该行维持对其“跑赢大市”评级，但将目标价由148港元降至136港元，因对截至2027财政年度末每股资产净值220.20港元的折让由30%扩阔至38.1%(较五年平均高两个标准差)，以反映香港物业市场近端不确定性上升。格隆汇9月11日｜里昂发表报告指，新鸿基地产公布2026财政年度业绩，基本溢利228.5亿港元，同比升4.6%，大致符合该行预期，但较市场预期低2%；全年每股派息同比升4%至3.91港元，派息比率维持约50%不变。净负债比率降至10.7%，资产负债表强劲，具充足灵活性把握市场机会。管理层对香港住宅市场仍持建设性看法。该行维持预测香港住宅楼价2026年升12%、2027年再升5%。该行维持对其“跑赢大市”评级，但将目标价由148港元降至136港元，因对截至2027财政年度末每股资产净值220.20港元的折让由30%扩阔至38.1%(较五年平均高两个标准差)，以反映香港物业市场近端不确定性上升。

【大行评级丨花旗：微升新鸿基地产目标价至168.3港元，料派息有提升空间】格隆汇9月11日｜花旗发表研报指，新鸿基地产2026财年业绩表现稳健，盈利符合预期，每股派息较该行预测高1%。该行对公司看法正面，目前预测2027至2029财年每股派息将分别达到4.2港元、4.45港元及4.8港元。2027财年目标香港发展物业销售额达330亿港元，考虑到2027财年已完工项目中有90%已预售，该行认为新地在推售余货时较有灵活性，定价能以利润率为先，维持新地“买入”评级，目标价由168港元轻微上调至168.3港元，对应每股资产净值约20%折让不变。格隆汇9月11日｜花旗发表研报指，新鸿基地产2026财年业绩表现稳健，盈利符合预期，每股派息较该行预测高1%。该行对公司看法正面，目前预测2027至2029财年每股派息将分别达到4.2港元、4.45港元及4.8港元。2027财年目标香港发展物业销售额达330亿港元，考虑到2027财年已完工项目中有90%已预售，该行认为新地在推售余货时较有灵活性，定价能以利润率为先，维持新地“买入”评级，目标价由168港元轻微上调至168.3港元，对应每股资产净值约20%折让不变。

【大行评级丨高盛：微降新鸿基地产目标价至169港元，重申“买入”评级】格隆汇9月11日｜高盛发表研报指，新鸿基地产截至6月底止2026财年业绩符预期，撇除物业公允值亏损等后，上财年基本纯利升5%至229亿港元，符该行及市场预期。香港物业销售超标，发展物业利润率复甦上轨道，并录得农地收回收益。该行因应最新业务趋势及物业时间表，将2027至2028财年每股盈利预测下调5%至6%，并引入2029财年估计。该行认为公司作为香港领先发展商及业主，可受惠于香港物业多年上升周期，目前估值吸引，重申“买入”评级，目标价由170港元微降至169港元。格隆汇9月11日｜高盛发表研报指，新鸿基地产截至6月底止2026财年业绩符预期，撇除物业公允值亏损等后，上财年基本纯利升5%至229亿港元，符该行及市场预期。香港物业销售超标，发展物业利润率复甦上轨道，并录得农地收回收益。该行因应最新业务趋势及物业时间表，将2027至2028财年每股盈利预测下调5%至6%，并引入2029财年估计。该行认为公司作为香港领先发展商及业主，可受惠于香港物业多年上升周期，目前估值吸引，重申“买入”评级，目标价由170港元微降至169港元。

【大行评级丨花旗：九龙仓置业完全退出新加坡市场，重申“买入”评级】格隆汇9月10日｜花旗表示，九龙仓置业宣布以3.1亿坡元向新加坡本地业主出售Scotts Square，花旗对此交易持正面看法，并重申“买入”评级，目标价36港元。该行指，出售价较该资产账面值2.82亿新加坡元有约10%溢价，估计退出资本化率为3.4%，惟低于2024年推售时的4.5亿坡元。交易完成后，九龙仓置业将退出新加坡，成为纯香港收租股，或有利投资者定位及估值。该行估计利息成本节省可带来约1%每股派息增厚(按香港投资物业及酒店核心基本溢利90%派息)，而租金损失(约占组合0.7%)不计入可分派盈利。格隆汇9月10日｜花旗表示，九龙仓置业宣布以3.1亿坡元向新加坡本地业主出售Scotts Square，花旗对此交易持正面看法，并重申“买入”评级，目标价36港元。该行指，出售价较该资产账面值2.82亿新加坡元有约10%溢价，估计退出资本化率为3.4%，惟低于2024年推售时的4.5亿坡元。交易完成后，九龙仓置业将退出新加坡，成为纯香港收租股，或有利投资者定位及估值。该行估计利息成本节省可带来约1%每股派息增厚(按香港投资物业及酒店核心基本溢利90%派息)，而租金损失(约占组合0.7%)不计入可分派盈利。

【大行评级丨里昂：重申九龙仓置业“跑赢大市”评级及首选股地位】格隆汇9月10日｜里昂发表报告指，九龙仓置业同意以3.1亿坡元(约19.1亿港元)出售新加坡Scotts Square，代价较6月底止账面值2.82亿坡元溢价约10%，预期交易于今年11月10日完成，所得款项将用于减债。作为香港奢侈品零售复苏及资本管理改善的代表，里昂重申九龙仓置业“跑赢大市”评级及目标价42.2港元，并继续视该股为首选股之一。该行称，交易进一步强化资产负债表，改善资本效率，并展现管理层对提升股东回报的专注。格隆汇9月10日｜里昂发表报告指，九龙仓置业同意以3.1亿坡元(约19.1亿港元)出售新加坡Scotts Square，代价较6月底止账面值2.82亿坡元溢价约10%，预期交易于今年11月10日完成，所得款项将用于减债。作为香港奢侈品零售复苏及资本管理改善的代表，里昂重申九龙仓置业“跑赢大市”评级及目标价42.2港元，并继续视该股为首选股之一。该行称，交易进一步强化资产负债表，改善资本效率，并展现管理层对提升股东回报的专注。

【大行评级丨美银：下调恒基地产目标价至31港元，评级降至“中性”】格隆汇9月3日｜美银证券发表研报指，香港住宅市场的逆风加剧，加上恒基地产中期的内地投资物业土地续期风险及高财务杠杆，或限制其股价上行空间。该行估计恒地多个主要内地投资物业的土地使用权将于未来18年内到期，估计续期20年需要支付补地价约60亿港元，料将拉低每股资产净值(NAV)1.5港元。另一方面，香港市区重建计划料可释放66亿港元利润(每股1.4港元)，但额外总楼面面积带来的净资产增幅有限。美国加息预期升温，香港楼价呈回软初步迹象，在上半年累升8%后短期料面临压力，但料不会重大转势，租务需求坚韧限制楼市下行空间。该行将恒地目标价由33港元下调至31港元，评级由“买入”降至“中性”。格隆汇9月3日｜美银证券发表研报指，香港住宅市场的逆风加剧，加上恒基地产中期的内地投资物业土地续期风险及高财务杠杆，或限制其股价上行空间。该行估计恒地多个主要内地投资物业的土地使用权将于未来18年内到期，估计续期20年需要支付补地价约60亿港元，料将拉低每股资产净值(NAV)1.5港元。另一方面，香港市区重建计划料可释放66亿港元利润(每股1.4港元)，但额外总楼面面积带来的净资产增幅有限。美国加息预期升温，香港楼价呈回软初步迹象，在上半年累升8%后短期料面临压力，但料不会重大转势，租务需求坚韧限制楼市下行空间。该行将恒地目标价由33港元下调至31港元，评级由“买入”降至“中性”。