【大行评级｜里昂：下调信和置业评级至“跑赢大市”，净现金优势下降】格隆汇1月27日｜里昂发表研报指，香港地产商本年至今股价表现强劲，主要受惠于部分新盘销售热烈以及市场情绪乐观。该行相信楼价上升趋势将持续，而信和置业的净现金价值，相对于同业的物业资产组合将逐渐下降。因应完工时间变动及新增补缴税项的影响，该行对信置2026及27财年盈利预测分别下调10%及0.6%。自该行于去年2月给予“高度确信跑赢大市”评级以来，股份已累升42%，且其净现金不再是显著优势资产，该行对其评级下调至“跑赢大市”，目标价则由10.74港元上调至12.1港元。格隆汇1月27日｜里昂发表研报指，香港地产商本年至今股价表现强劲，主要受惠于部分新盘销售热烈以及市场情绪乐观。该行相信楼价上升趋势将持续，而信和置业的净现金价值，相对于同业的物业资产组合将逐渐下降。因应完工时间变动及新增补缴税项的影响，该行对信置2026及27财年盈利预测分别下调10%及0.6%。自该行于去年2月给予“高度确信跑赢大市”评级以来，股份已累升42%，且其净现金不再是显著优势资产，该行对其评级下调至“跑赢大市”，目标价则由10.74港元上调至12.1港元。

【香港本地地产股集体收涨，新鸿基地产创历史新高】格隆汇1月26日｜香港本地地产股今日集体收涨，其中，新世界发展涨超4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨超3%，希慎兴业、嘉里建设涨超2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨超1%。值得注意的是，新鸿基地产创历史新高。格隆汇1月26日｜香港本地地产股今日集体收涨，其中，新世界发展涨超4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨超3%，希慎兴业、嘉里建设涨超2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨超1%。值得注意的是，新鸿基地产创历史新高。

【大行评级｜瑞银：下调恒基地产评级至“中性”，股价上涨后风险与回报已趋于平衡】格隆汇1月26日｜瑞银发表报告，将恒基地产的评级从“买入”下调至“中性”。该行认为，在股价上涨(受香港住宅及写字楼市场复苏带动)后，其风险与回报已趋于平衡，目标价由29港元升至30.5港元。格隆汇1月26日｜瑞银发表报告，将恒基地产的评级从“买入”下调至“中性”。该行认为，在股价上涨(受香港住宅及写字楼市场复苏带动)后，其风险与回报已趋于平衡，目标价由29港元升至30.5港元。

【大行评级｜花旗：投资者对香港地产持正面态度，看好新鸿基地产、恒隆地产等】格隆汇1月26日｜花旗发表研报指，投资者反馈对香港地产持正面态度，依行业划分的优先次序为房地产开发商>中环写字楼>奢侈品零售；而非必需零售业则令人失望。投资者预期楼价在今年将进入上升周期；关注2027、2028年的可持续性，且投资者一致认为楼价已过拐点，预计今年将有明显的5%至10%升幅。花旗表示，投资者对中环写字楼乐观，但对零售业看法较淡；看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产。格隆汇1月26日｜花旗发表研报指，投资者反馈对香港地产持正面态度，依行业划分的优先次序为房地产开发商>中环写字楼>奢侈品零售；而非必需零售业则令人失望。投资者预期楼价在今年将进入上升周期；关注2027、2028年的可持续性，且投资者一致认为楼价已过拐点，预计今年将有明显的5%至10%升幅。花旗表示，投资者对中环写字楼乐观，但对零售业看法较淡；看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产。

从财务稳健到业务精耕，信和置业（0083.HK）以高销售量穿越周期最近，香港楼市与股市持续热络受到市场关注。香港特区政府财政司司长陈茂波此前指出，2025年，香港资产市场表现进一步改善，资金持续流入，访港旅客人数增加，整体出口和固定资本投资表现良好，消费趋稳。股市和楼市价量齐升，巩固了市场的正向预期。展望2026年，香港经济有望保持良好势头。在这一积极背景下，多家机构对香港地产市场前景转向乐观。其中，大摩近日发布报告，将香港地产行业的观点上调至“吸引”，并预期香港住宅楼价、中环写字楼租金和零售销售，将自2018年来首次实现同步按年正增长。市场预期渐趋明朗之际，一家扎根香港逾半个世纪的港资发展商——信和置业（0083.HK），其过去一年卓越表现与前瞻性布局策略，为观察企业如何承接市场复苏提供了一个清晰样本。01多元产品线精准捕捉市场需求信和置业在2025年的核心住宅业务表现颇为亮眼，全年在香港本地共售出2424套住宅单位，合约销量为近年高位，印证了市场“价量齐升”的趋势。这一不俗成绩取得的背后，不仅源于市场整体回暖，更得益于公司长期以来始终贯穿的一套以高端树立品牌，以畅销稳固基本盘，前瞻布局未来的立体化产品策略与土地储备战略。公司业绩的持续释放，首先得

【大行评级｜小摩：上调周大福目标价至17港元，利润率仍有进一步提升潜力】格隆汇1月23日｜摩根大通发表研报指，周大福第三财季的零售值按年增长18%，胜于预期。受惠于产品组合改善、渠道优化、黄金价格上涨及成本控制等有利因素，公司的利润率表现强劲。管理层亦上调2026财年指引，包括目标收入升中个位数百分比；同店销售增长中至高个位数；毛利率31.5%至32.5%；经营溢利率约为20%；及SG&A比率约为13%。考虑到当前金价持续上升，该行认为周大福的利润率前景仍有进一步提升潜力，将公司2026至28年的盈测上调2至6%，目标价由16.4港元上调至17港元，维持“增持”评级。格隆汇1月23日｜摩根大通发表研报指，周大福第三财季的零售值按年增长18%，胜于预期。受惠于产品组合改善、渠道优化、黄金价格上涨及成本控制等有利因素，公司的利润率表现强劲。管理层亦上调2026财年指引，包括目标收入升中个位数百分比；同店销售增长中至高个位数；毛利率31.5%至32.5%；经营溢利率约为20%；及SG&A比率约为13%。考虑到当前金价持续上升，该行认为周大福的利润率前景仍有进一步提升潜力，将公司2026至28年的盈测上调2至6%，目标价由16.4港元上调至17港元，维持“增持”评级。

【大行评级｜麦格理：上调周大福目标价至19.8港元，上调2026至28财年净利润预测】格隆汇1月22日｜麦格理发表研报指，周大福内地自营店、加盟店同店销售增长从2026年第二财季的7.6%、8.6%，提升至第三财季21.4%、26.3%；港澳同店销售增长从6.2%上升至14.3%。集团管理层预计，由于基期较高，即将到来的农历新年同店销售将录得低至中单位数增长；并将全年营收、同店销售增长指引从低单位数、中单位数，上调至低中单位数、中高单位数。因产品组合利好、金价上涨及营运杠杆，麦格理将周大福2026至2028财年净利润预测分别上调3.6%、6%、4.5%；营收预测略微上调0.8%、0.9%、0.9%。基于不变2027财年15倍预测市盈率，该行将其目标价从18.7港元上调至19.8港元，评级“跑赢大市”。格隆汇1月22日｜麦格理发表研报指，周大福内地自营店、加盟店同店销售增长从2026年第二财季的7.6%、8.6%，提升至第三财季21.4%、26.3%；港澳同店销售增长从6.2%上升至14.3%。集团管理层预计，由于基期较高，即将到来的农历新年同店销售将录得低至中单位数增长；并将全年营收、同店销售增长指引从低单位数、中单位数，上调至低中单位数、中高单位数。因产品组合利好、金价上涨及营运杠杆，麦格理将周大福2026至2028财年净利润预测分别上调3.6%、6%、4.5%；营收预测略微上调0.8%、0.9%、0.9%。基于不变2027财年15倍预测市盈率，该行将其目标价从18.7港元上调至19.8港元，评级“跑赢大市”。

【大行评级｜里昂：周大福上财季业绩强劲但春节或面临挑战，维持“持有”评级】格隆汇1月22日｜里昂发表研报指， 周大福2026财年第三季度业绩强劲收官，其中内地、港澳同店销售增长分别年增21.4%、14.3%。鉴于较高的基数，公司预计春节期间同店销售额将实现低单位数至中单位数的年增长，并收紧了1月的折扣力度，为2月的促销活动积蓄动力，同时增加了营销支出。基于盈利预测调整、将周大福估值滚动及金价上涨带来的行业重新估值，该行将其目标价从13港元上调至14.2港元，维持“持有”评级。对于2026财年预测，里昂预计周大福销售额、毛利率、营运利润率分别增长3%、31.8%、19.8%。格隆汇1月22日｜里昂发表研报指， 周大福2026财年第三季度业绩强劲收官，其中内地、港澳同店销售增长分别年增21.4%、14.3%。鉴于较高的基数，公司预计春节期间同店销售额将实现低单位数至中单位数的年增长，并收紧了1月的折扣力度，为2月的促销活动积蓄动力，同时增加了营销支出。基于盈利预测调整、将周大福估值滚动及金价上涨带来的行业重新估值，该行将其目标价从13港元上调至14.2港元，维持“持有”评级。对于2026财年预测，里昂预计周大福销售额、毛利率、营运利润率分别增长3%、31.8%、19.8%。

【香港本地地产股普涨，九龙仓置业涨超4%】格隆汇1月22日｜香港本地地产股普涨，其中，希慎兴业涨超5%，九龙仓置业、嘉里建设涨超4%，九龙仓集团、新鸿基地产涨超3%，太古股份公司B涨近3%，长实集团、信和置业、太古地产、太古股份公司A涨超1%。格隆汇1月22日｜香港本地地产股普涨，其中，希慎兴业涨超5%，九龙仓置业、嘉里建设涨超4%，九龙仓集团、新鸿基地产涨超3%，太古股份公司B涨近3%，长实集团、信和置业、太古地产、太古股份公司A涨超1%。

【研报掘金｜中金：上调周大福目标价至17.85港元，维持“跑赢行业”评级】格隆汇1月22日｜中金发表研报指，周大福公告2026财年第三财季(2025年10至12月)营运情况，整体零售值年增18%，内地直营/批发同店销售年增21%、26%，港澳市场同店销售年增14%。虽然2026财年第四季有高基数影响，公司积极推进春节营销活动，并推出新年产品线，管理层预计春节期间同店销售仍有中低单位数按年增长。中金上调周大福2026、2027财年每股盈利预测3%至0.9、0.96港元，维持“跑赢行业”评级，相应上调目标价6%至17.85港元，对应2026财年20倍市盈率。格隆汇1月22日｜中金发表研报指，周大福公告2026财年第三财季(2025年10至12月)营运情况，整体零售值年增18%，内地直营/批发同店销售年增21%、26%，港澳市场同店销售年增14%。虽然2026财年第四季有高基数影响，公司积极推进春节营销活动，并推出新年产品线，管理层预计春节期间同店销售仍有中低单位数按年增长。中金上调周大福2026、2027财年每股盈利预测3%至0.9、0.96港元，维持“跑赢行业”评级，相应上调目标价6%至17.85港元，对应2026财年20倍市盈率。

【大行评级｜里昂：长和出售爱尔兰电讯业务属利好，续列为今年首选股之一】格隆汇1月21日｜里昂研究报告引述报道指，长和正与Liberty Global商讨，以15亿欧元出售其爱尔兰电讯业务。若消息属实应利好长和，因集团再次以理想估值退出业务，作价相当于2026及27年企业价值对EBITDA倍数的11.4倍，而行业同业平均仅为5.9倍。同时，交易意味公司可退出表现受压的电讯业务。该行估计上述出售价格将提升长和2026年整体资产净值约3%，不过对盈利影响则属轻微。该行予长和“跑赢大市”评级，并继续列为2026年首选股份之一，目标价61港元。格隆汇1月21日｜里昂研究报告引述报道指，长和正与Liberty Global商讨，以15亿欧元出售其爱尔兰电讯业务。若消息属实应利好长和，因集团再次以理想估值退出业务，作价相当于2026及27年企业价值对EBITDA倍数的11.4倍，而行业同业平均仅为5.9倍。同时，交易意味公司可退出表现受压的电讯业务。该行估计上述出售价格将提升长和2026年整体资产净值约3%，不过对盈利影响则属轻微。该行予长和“跑赢大市”评级，并继续列为2026年首选股份之一，目标价61港元。

【大行评级｜瑞银：维持长和“买入”评级，看好其透过资产出售释放价值的潜力】格隆汇1月21日｜瑞银研报引述有报道指，长和正与Liberty Global商讨出售其爱尔兰电讯商Three Ireland。2024年，Three Ireland贡献约15亿港元EBITDA，占长和电讯业务EBITDA的6%；如按国际财务报告准则计算，则占集团总EBITDA的1.4%。该行假设估值为企业价值对EBITDA倍数的6.5倍，则Three Ireland的估值可高达85亿港元，相当于长和市值的3.6%。任何进展均可能提升市场对长和在其他营运市场进行并购交易的期望。该行维持对长和“买入”评级，看好其透过资产出售释放价值的潜力，目标价67港元。格隆汇1月21日｜瑞银研报引述有报道指，长和正与Liberty Global商讨出售其爱尔兰电讯商Three Ireland。2024年，Three Ireland贡献约15亿港元EBITDA，占长和电讯业务EBITDA的6%；如按国际财务报告准则计算，则占集团总EBITDA的1.4%。该行假设估值为企业价值对EBITDA倍数的6.5倍，则Three Ireland的估值可高达85亿港元，相当于长和市值的3.6%。任何进展均可能提升市场对长和在其他营运市场进行并购交易的期望。该行维持对长和“买入”评级，看好其透过资产出售释放价值的潜力，目标价67港元。

【长和据报考虑分拆全球电讯业务在伦敦和香港上市】格隆汇1月21日｜据路透引述两位消息人士称，长和正考虑将其全球电讯业务从集团分拆，然后最快于今年第三季在伦敦和香港上市。长和拟将伦敦作为主要上市地、香港作为第二上市地，拟上市的资产为其在欧洲、香港及东南亚的电讯业务，估值或约200亿美元。这部分电讯业务有望走快速通道纳入英国富时100指数。不过，消息人士还提高，长和正在探讨的另一笔交易——将其意大利电讯子公司Wind Tre与法国电讯集团Iliad在意大利的业务合并——可能会令分拆计划暂停。格隆汇1月21日｜据路透引述两位消息人士称，长和正考虑将其全球电讯业务从集团分拆，然后最快于今年第三季在伦敦和香港上市。长和拟将伦敦作为主要上市地、香港作为第二上市地，拟上市的资产为其在欧洲、香港及东南亚的电讯业务，估值或约200亿美元。这部分电讯业务有望走快速通道纳入英国富时100指数。不过，消息人士还提高，长和正在探讨的另一笔交易——将其意大利电讯子公司Wind Tre与法国电讯集团Iliad在意大利的业务合并——可能会令分拆计划暂停。

【大行评级｜小摩：香港收租股潜在上行空间更大，首选恒隆地产和太古地产】格隆汇1月20日｜摩根大通发表研报指，考虑到多只香港地产股已达到或接近历史高点，相信市场已消化了香港楼市在未来两年的稳固复苏。在此关口，摩通认为收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中，其大多数股价仍比高峰低30%以上。该行首选恒隆地产和太古地产，因该两只股票在内地的零售业务持续改。若九龙仓置业管理层在今年3月的业绩发布会上，对租户销售前景表态转为更积极，也有可能成为一匹黑马。在发展商中，该行则偏好信和置业和恒基地产，但总体上建议等待更好的入场时机。格隆汇1月20日｜摩根大通发表研报指，考虑到多只香港地产股已达到或接近历史高点，相信市场已消化了香港楼市在未来两年的稳固复苏。在此关口，摩通认为收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中，其大多数股价仍比高峰低30%以上。该行首选恒隆地产和太古地产，因该两只股票在内地的零售业务持续改。若九龙仓置业管理层在今年3月的业绩发布会上，对租户销售前景表态转为更积极，也有可能成为一匹黑马。在发展商中，该行则偏好信和置业和恒基地产，但总体上建议等待更好的入场时机。