【大行评级｜高盛：周大福对门店扩张更加谨慎 予其“中性”评级】格隆汇9月12日｜高盛发表报告指，9月11日在2024年高盛中国投资大会上，周大福指内地和港澳市场7月至8月的总零售销货价值(RSV)压力与6月季度相似。公司对门店扩张更加谨慎，预计今年关闭率可能为5-7%，因此在开设新店方面将更加谨慎，以优先考虑门市生产力。管理层仍有信心2025财年实现股东权益报酬率(ROE)25%的目标，预计派息比率将稳定在70%-80%，公司去库存的现金流压力有限，希望将净负债比率从2024财年末的78%改善至50-60%(包括黄金贷款)。基于3.5倍2025财年市账率，高盛予该股目标价10.5港元，评级为“中性”。格隆汇9月12日｜高盛发表报告指，9月11日在2024年高盛中国投资大会上，周大福指内地和港澳市场7月至8月的总零售销货价值(RSV)压力与6月季度相似。公司对门店扩张更加谨慎，预计今年关闭率可能为5-7%，因此在开设新店方面将更加谨慎，以优先考虑门市生产力。管理层仍有信心2025财年实现股东权益报酬率(ROE)25%的目标，预计派息比率将稳定在70%-80%，公司去库存的现金流压力有限，希望将净负债比率从2024财年末的78%改善至50-60%(包括黄金贷款)。基于3.5倍2025财年市账率，高盛予该股目标价10.5港元，评级为“中性”。

【大行评级｜杰富瑞：下调周大福目标价至9.73港元 下调2025至27财年纯利预测】格隆汇9月10日｜杰富瑞发表报告指出，虽然消费情绪不明朗，但周大福的品牌投资/升级仍将持续，公司于最近推出新概念店，并寻求海外扩张。根据渠道调查，该行认为周大福于9月底止2025财年第二季的销售趋势不太可能大幅收窄，因此该行对其2025至2027财年各年纯利预测下调9%、11%及12 %，另预期公司9月底止2025财年上半年的销售跌21%，当中内地跌20%，香港跌24%。该行另将公司的目标价由12.67港元下调至9.73港元，评级“买入”。格隆汇9月10日｜杰富瑞发表报告指出，虽然消费情绪不明朗，但周大福的品牌投资/升级仍将持续，公司于最近推出新概念店，并寻求海外扩张。根据渠道调查，该行认为周大福于9月底止2025财年第二季的销售趋势不太可能大幅收窄，因此该行对其2025至2027财年各年纯利预测下调9%、11%及12 %，另预期公司9月底止2025财年上半年的销售跌21%，当中内地跌20%，香港跌24%。该行另将公司的目标价由12.67港元下调至9.73港元，评级“买入”。

【大行评级｜海通国际：维持新鸿基地产“优于大市”评级 目标价为90港元】格隆汇9月10日｜海通国际发表报告，指新鸿基地产6月底止年度核心纯利按年跌9%，业绩大致符预期，考虑其发展物业销售及入账放缓，下调2025及2026财年收入预测9%及2%，同期纯利预测各下调9%及4%。最新目标价90港元，为估算每股资产净值(NAV)214港元折让58%，目标股息率4.2%。该行维持对新地“优于大市”评级，又指新地净负债率由21%降至18%，情况属健康，且新地有四至五成基础溢利派息比率的良好历史记录，相信公司未来数年可维持该派息政策。该行又指，新地发展物业销售溢利按年跌31%，但利润率按年跌10个百分点至26%对比香港同业仍属合理，投资物业利润率亦在上财年维持稳定，经常性收益达239亿港元的接近历史高位。该行料公司的投资物业业务将继续支撑业绩。格隆汇9月10日｜海通国际发表报告，指新鸿基地产6月底止年度核心纯利按年跌9%，业绩大致符预期，考虑其发展物业销售及入账放缓，下调2025及2026财年收入预测9%及2%，同期纯利预测各下调9%及4%。最新目标价90港元，为估算每股资产净值(NAV)214港元折让58%，目标股息率4.2%。该行维持对新地“优于大市”评级，又指新地净负债率由21%降至18%，情况属健康，且新地有四至五成基础溢利派息比率的良好历史记录，相信公司未来数年可维持该派息政策。该行又指，新地发展物业销售溢利按年跌31%，但利润率按年跌10个百分点至26%对比香港同业仍属合理，投资物业利润率亦在上财年维持稳定，经常性收益达239亿港元的接近历史高位。该行料公司的投资物业业务将继续支撑业绩。

【大行评级｜大摩：下调新鸿基地产目标价至102港元 下调2025及26财年每股盈测】格隆汇9月9日｜摩根士丹利发表研究报告指，新鸿基地产2024财年每股股息跌幅达24%，虽然较于每股盈利下滑9%的降幅为大，但仍符合大摩及市场预期。由于该行预计新地盈利将于2025财年及之后有所改善，因此股价走势将随美国减息预期而出现变化。大摩下调新地2025及2026财年的每股盈利预测各9%及22%，目标价由104港元下调至102港元，较其每股资产净值折让45%，维持“增持”评级。格隆汇9月9日｜摩根士丹利发表研究报告指，新鸿基地产2024财年每股股息跌幅达24%，虽然较于每股盈利下滑9%的降幅为大，但仍符合大摩及市场预期。由于该行预计新地盈利将于2025财年及之后有所改善，因此股价走势将随美国减息预期而出现变化。大摩下调新地2025及2026财年的每股盈利预测各9%及22%，目标价由104港元下调至102港元，较其每股资产净值折让45%，维持“增持”评级。

【大行评级｜摩根大通：上调新鸿基地产目标价至70港元 预计每股盈利及派息将走出谷底】格隆汇9月6日｜摩根大通发表研究报告指，新鸿基地产截至6月底止2024财年的基本溢利按年下跌9%至220亿港元，与摩通预测一致，但较市场预期低4%。盈利下跌主要受到发展物业溢利下跌及利息支出增加所影响，但租金收入增长抵销了部分跌幅。全财年每股分派跌24%，亦符合该行预期。摩通预计，新地的每股盈利及派息将走出谷底，于2025及26财年有望恢复增长，当中，预料集团基本每股盈利分别增长9%和5%。该行又指出，除非香港楼价显著回升，否则长期以来被定位为港楼市场代表的新地，预计其股价将会在区间内波动。该行维持集团“中性”评级，目标价由68港元上调至70港元。格隆汇9月6日｜摩根大通发表研究报告指，新鸿基地产截至6月底止2024财年的基本溢利按年下跌9%至220亿港元，与摩通预测一致，但较市场预期低4%。盈利下跌主要受到发展物业溢利下跌及利息支出增加所影响，但租金收入增长抵销了部分跌幅。全财年每股分派跌24%，亦符合该行预期。摩通预计，新地的每股盈利及派息将走出谷底，于2025及26财年有望恢复增长，当中，预料集团基本每股盈利分别增长9%和5%。该行又指出，除非香港楼价显著回升，否则长期以来被定位为港楼市场代表的新地，预计其股价将会在区间内波动。该行维持集团“中性”评级，目标价由68港元上调至70港元。

【大行评级｜花旗：香港地产股受惠租金弹性及减息预期 首选恒地、太古地产及领展】格隆汇9月5日｜花旗发表报告表示，对香港地产商旗下租金收入具一定弹性持正面看法，该行预期美联储9月议息会议将会降息，市场已收到正面回馈，因为租金比预期更有弹性可支持现金流入；第二是香港每个周末前往深圳/深圳的北行稳定在约55万人次(8月31日至9月1日暑假后按周跌12%)；第三零售额整体降幅收窄，特别是非必需品零售额；同时奢侈品零售整合仍在持续；第四是随着房屋租金上涨，负利差收窄(目前收益率为3.3至3.4%)。对美联储降息预期(该行美国经济学家预计美国9月及11月降息50个基点)，料对香港地产业属个好兆头，房地产投资信托基金和开发商可能面临获利回吐机会。尽管行业问题仍会长期存在，但仍有数家公司捍卫稳定的股息和进行若干回购，该行的行业首选股为恒基地产、太古地产及领展房产基金。格隆汇9月5日｜花旗发表报告表示，对香港地产商旗下租金收入具一定弹性持正面看法，该行预期美联储9月议息会议将会降息，市场已收到正面回馈，因为租金比预期更有弹性可支持现金流入；第二是香港每个周末前往深圳/深圳的北行稳定在约55万人次(8月31日至9月1日暑假后按周跌12%)；第三零售额整体降幅收窄，特别是非必需品零售额；同时奢侈品零售整合仍在持续；第四是随着房屋租金上涨，负利差收窄(目前收益率为3.3至3.4%)。对美联储降息预期(该行美国经济学家预计美国9月及11月降息50个基点)，料对香港地产业属个好兆头，房地产投资信托基金和开发商可能面临获利回吐机会。尽管行业问题仍会长期存在，但仍有数家公司捍卫稳定的股息和进行若干回购，该行的行业首选股为恒基地产、太古地产及领展房产基金。

【港股异动丨香港地产股逆市上涨，市场憧憬美联储9月降息0.5%的概率上升】格隆汇9月5日｜美国昨晚公布7月职位空缺数目跌至3年新低，令利率期货预期美联储9月议息会议减息0.5%的机会急增，对利率敏感的香港地产及收租股今日逆市上涨。其中，九龙仓置业、领展房地产涨超3%，太古地产、嘉里建设、新鸿基地产、长实集团、希慎兴业涨超2%，新世界发展、恒基地产、太古A、信和置业、冠君产业信托涨超1%。美国劳工部昨晚公布，7月职位空缺767.3万个，为2021年1月以来最少，低于市场预期的810万个，也低于前值的818.4万个。市场憧憬美联储9月减息0.5%的概率上升，利率期货预期9月中美联储减息0.5%的概率为45%，较上一日增加7个百分点，相反减息0.25%的机会则降7个百分点至55%。格隆汇9月5日｜美国昨晚公布7月职位空缺数目跌至3年新低，令利率期货预期美联储9月议息会议减息0.5%的机会急增，对利率敏感的香港地产及收租股今日逆市上涨。其中，九龙仓置业、领展房地产涨超3%，太古地产、嘉里建设、新鸿基地产、长实集团、希慎兴业涨超2%，新世界发展、恒基地产、太古A、信和置业、冠君产业信托涨超1%。美国劳工部昨晚公布，7月职位空缺767.3万个，为2021年1月以来最少，低于市场预期的810万个，也低于前值的818.4万个。市场憧憬美联储9月减息0.5%的概率上升，利率期货预期9月中美联储减息0.5%的概率为45%，较上一日增加7个百分点，相反减息0.25%的机会则降7个百分点至55%。

【大行评级｜大摩：下调周大福目标价至7.7港元 下调2024至26财年盈测】格隆汇8月29日｜摩根士丹利发表研究报告指，考虑到周大福自2024财年第四季的净关店趋势及同店销售表现疲弱，下调集团2024至26财年的收入增长预测各11%、13 %及12%。同时，该行预计周大福的利润将大致维持不变，因为2024年上半年的金价上升及成本控制措施所带来的利好因素将被营运杠杆所抵销。大摩将周大福2024至26财年的盈利预测分别下调11%、16%及11%，又将集团目标价由11港元下调至7.7港元，评级为“与大市同步”。格隆汇8月29日｜摩根士丹利发表研究报告指，考虑到周大福自2024财年第四季的净关店趋势及同店销售表现疲弱，下调集团2024至26财年的收入增长预测各11%、13 %及12%。同时，该行预计周大福的利润将大致维持不变，因为2024年上半年的金价上升及成本控制措施所带来的利好因素将被营运杠杆所抵销。大摩将周大福2024至26财年的盈利预测分别下调11%、16%及11%，又将集团目标价由11港元下调至7.7港元，评级为“与大市同步”。

【港股异动丨香港本地地产股集体走强，新世界发展涨超4%】格隆汇8月26日｜美联储9月降息概率上升，对息口敏感的香港本地地产股普涨。其中，九龙仓置业涨超6%，新鸿基地产、新世界发展、恒基地产、恒隆地产、太古地产、领展房产基金涨超4%，希慎兴业涨超3%。消息面上，美联储主席鲍威尔上周五晚表示：我们不寻求也不欢迎劳动力市场状况进一步降温，政策调整的时机已经到来。降息的时机和步伐将取决于数据、前景以及风险的平衡。格隆汇8月26日｜美联储9月降息概率上升，对息口敏感的香港本地地产股普涨。其中，九龙仓置业涨超6%，新鸿基地产、新世界发展、恒基地产、恒隆地产、太古地产、领展房产基金涨超4%，希慎兴业涨超3%。消息面上，美联储主席鲍威尔上周五晚表示：我们不寻求也不欢迎劳动力市场状况进一步降温，政策调整的时机已经到来。降息的时机和步伐将取决于数据、前景以及风险的平衡。

【大行评级｜高盛：下调恒基地产目标价至19.5港元 维持“沽售”评级】格隆汇8月22日｜高盛发表研报指，恒基地产中期业绩逊预期，上半年每股基础盈利为47港仙，较该行预测大幅低出38%，主因是期内入账滞后，以及物业发展利润率低于预期所致。计及上半年业绩及物业项目入账时间表后，该行现时将恒地2024至2026年每股基础盈利预测分别下调30%、14%及4%，预期期内各年年度每股总派息可维持在1.8港元，目标价则从21.4港元降至19.5港元，维持“沽售”评级。格隆汇8月22日｜高盛发表研报指，恒基地产中期业绩逊预期，上半年每股基础盈利为47港仙，较该行预测大幅低出38%，主因是期内入账滞后，以及物业发展利润率低于预期所致。计及上半年业绩及物业项目入账时间表后，该行现时将恒地2024至2026年每股基础盈利预测分别下调30%、14%及4%，预期期内各年年度每股总派息可维持在1.8港元，目标价则从21.4港元降至19.5港元，维持“沽售”评级。

【大行评级｜杰富瑞：下调长实集团目标价至28港元 重申对短期前景谨慎看法】格隆汇8月21日｜杰富瑞发表报告指出，长实集团披露中期业绩后，该行将其2024至2026年的每股基本盈利预测下调0%至10%，较市场预期低12%至15%；每股股息预测下调5%至6%，今年的股息预测较市场预期低9%，意味着股息率仅5.5%。该行考虑到长实集团去年下半年的基数较高与一次性没收收益，预期集团下半年盈利仍将保持低迷，并估计至2025年才会出现盈利复苏。由于安达臣项目将于2025年竣工，相信集团2025年的盈利将有所改善。该行对长实集团2024年的每股股息预测为1.7港元，另料在缺乏重大利好催化剂、派息政策的不确定性，以及股息率较同业低6%至10%，重申对其短期前景谨慎看法，将其目标价由34港元下调至28港元，意味着股息率约为6%，评级为“持有”。格隆汇8月21日｜杰富瑞发表报告指出，长实集团披露中期业绩后，该行将其2024至2026年的每股基本盈利预测下调0%至10%，较市场预期低12%至15%；每股股息预测下调5%至6%，今年的股息预测较市场预期低9%，意味着股息率仅5.5%。该行考虑到长实集团去年下半年的基数较高与一次性没收收益，预期集团下半年盈利仍将保持低迷，并估计至2025年才会出现盈利复苏。由于安达臣项目将于2025年竣工，相信集团2025年的盈利将有所改善。该行对长实集团2024年的每股股息预测为1.7港元，另料在缺乏重大利好催化剂、派息政策的不确定性，以及股息率较同业低6%至10%，重申对其短期前景谨慎看法，将其目标价由34港元下调至28港元，意味着股息率约为6%，评级为“持有”。

【大行评级｜花旗：下调长实集团目标价至33.5港元 经常性利润组合具韧性】格隆汇8月16日｜花旗发表研究报告指，在长实集团表明每股股息日后会与每股盈利挂钩，料未来每股股息会录得更大的波动。该行指，投资者目前或会对股息失望，并视回购作为回报的可预测性较低，不过该行留意到公司上半年的总股东回报，连同15亿港元回购计，实际按年升0.6%，且认为公司经常性利润组合具韧性。该行料2024至2025年的盈利会受发展物业项目拖累，以及数个在香港项目的利润率或受压。该行维持公司“中性”评级，将目标价由36港元降至33.5港元。格隆汇8月16日｜花旗发表研究报告指，在长实集团表明每股股息日后会与每股盈利挂钩，料未来每股股息会录得更大的波动。该行指，投资者目前或会对股息失望，并视回购作为回报的可预测性较低，不过该行留意到公司上半年的总股东回报，连同15亿港元回购计，实际按年升0.6%，且认为公司经常性利润组合具韧性。该行料2024至2025年的盈利会受发展物业项目拖累，以及数个在香港项目的利润率或受压。该行维持公司“中性”评级，将目标价由36港元降至33.5港元。

【大行评级｜星展：下调新鸿基地产目标价至94.45港元 评级为“买入”】格隆汇8月12日｜星展发表报告指出，新鸿基地产为领先的香港地产开发商，在各个子行业都有强劲的敞口。公司为本地最大的住宅建筑商，且持有大量农地储备，相信可受惠于北部都会区的发展。公司亦拥有强大的投资物业组合，主要包括香港与内地的写字楼及零售物业，可提供经常性租金收入。该行指出，在楼市撤辣后，市场气氛有所改善，新地于2024财年下半年出售价值约150亿港元的住宅物业。另外，该行认为潜在的减息应有助提振市场情绪，如新地计划推售的住宅物业反应理想，应有助股价进一步上扬。该行对新地评级为“买入”，目标价由111.6港元下调至94.45港元。格隆汇8月12日｜星展发表报告指出，新鸿基地产为领先的香港地产开发商，在各个子行业都有强劲的敞口。公司为本地最大的住宅建筑商，且持有大量农地储备，相信可受惠于北部都会区的发展。公司亦拥有强大的投资物业组合，主要包括香港与内地的写字楼及零售物业，可提供经常性租金收入。该行指出，在楼市撤辣后，市场气氛有所改善，新地于2024财年下半年出售价值约150亿港元的住宅物业。另外，该行认为潜在的减息应有助提振市场情绪，如新地计划推售的住宅物业反应理想，应有助股价进一步上扬。该行对新地评级为“买入”，目标价由111.6港元下调至94.45港元。

【大行评级｜星展：微降太古地产目标价至19.24港元 回购标志着深藏价值】格隆汇8月12日｜星展发表报告指，太古地产透过建立社区，发展及管理地产综合项目，创造长远价值。另外，截至今年8月，集团在内地的新投资项目，已占其1,000亿港元投资计划的65%。虽然集团的香港写字楼组合面对挑战，但北京、西安、三亚及上海的新发展项目，应可为公司未来数年的盈利及股息增长提供支持。星展表示，太古地产最新宣布高达15亿港元的股份回购计划，显示其深藏价值，并为股价提供支持。长远而言，由新投资带动的持续盈利及股息增长，应可支持股价上升。该行予集团“买入”评级，目标价由19.52港元微降至19.24港元。格隆汇8月12日｜星展发表报告指，太古地产透过建立社区，发展及管理地产综合项目，创造长远价值。另外，截至今年8月，集团在内地的新投资项目，已占其1,000亿港元投资计划的65%。虽然集团的香港写字楼组合面对挑战，但北京、西安、三亚及上海的新发展项目，应可为公司未来数年的盈利及股息增长提供支持。星展表示，太古地产最新宣布高达15亿港元的股份回购计划，显示其深藏价值，并为股价提供支持。长远而言，由新投资带动的持续盈利及股息增长，应可支持股价上升。该行予集团“买入”评级，目标价由19.52港元微降至19.24港元。