【大行评级丨大华继显：近期香港地产股回调创造买入机会，首选新鸿基地产及领展】格隆汇6月8日｜大华继显发表报告指，维持香港地产行业“与大市同步”评级，住宅市场价格动能强劲，零售销售复苏支持租金回稳。该行重申预测住宅价格将上涨7%，将零售销售增长预测从2.5%上调至5%；近期地产股回调创造买入机会，首选新鸿基地产及领展，目标价分别为143.8港元及44.3港元，均予“买入”评级。格隆汇6月8日｜大华继显发表报告指，维持香港地产行业“与大市同步”评级，住宅市场价格动能强劲，零售销售复苏支持租金回稳。该行重申预测住宅价格将上涨7%，将零售销售增长预测从2.5%上调至5%；近期地产股回调创造买入机会，首选新鸿基地产及领展，目标价分别为143.8港元及44.3港元，均予“买入”评级。

【大行评级丨小摩：香港4月零售业总销货额温和放缓，维持九龙仓置业及领展“中性”评级】格隆汇6月3日｜摩根大通发表报告指，香港4月零售业总销货额同比增长9%，相较于3月份的13%增幅有所温和放缓。剔除汽车(同比升46%)及电器制品(同比升22%)等异常强劲增长的类别后，4月整体零售销货额同比增长6%，低于3月的8%增幅。该行表示，虽然零售表现稳定，但目前尚未转化为两大本地零售地产指标股——九龙仓置业及领展的正向或甚至是趋稳的续租租金变动。该行维持对这两只港股的“中性”评级，但指出领展由于拥有超过6%的股息率以及潜在的资本循环利用，因此具备更多的上行空间。格隆汇6月3日｜摩根大通发表报告指，香港4月零售业总销货额同比增长9%，相较于3月份的13%增幅有所温和放缓。剔除汽车(同比升46%)及电器制品(同比升22%)等异常强劲增长的类别后，4月整体零售销货额同比增长6%，低于3月的8%增幅。该行表示，虽然零售表现稳定，但目前尚未转化为两大本地零售地产指标股——九龙仓置业及领展的正向或甚至是趋稳的续租租金变动。该行维持对这两只港股的“中性”评级，但指出领展由于拥有超过6%的股息率以及潜在的资本循环利用，因此具备更多的上行空间。

【大行评级丨美银：维持香港全年楼价升约10%的预测，维持对领展及太古地产“买入”评级】格隆汇6月3日｜美银证券发表报告指，内地新的境外投资指引虽然并非直接针对房地产，但可能增加资金出境的难度与延迟，或会收紧香港市场流动性并抑制买家价格预期，尤其影响大额物业成交。报告预期，今年余下时间楼价升幅将会放缓，维持全年楼价升约10%的预测，但认为楼价升15%或更进取的预期不太可能实现。因应上述不确定性，该行下调三只香港地产股的目标价，新鸿基地产目标价下调6%至136港元，以反映高端住宅需求不明朗，维持“中性”评级；九龙仓集团目标价下调9%至26港元，同样忧虑高端住宅需求放缓，维持“中性”评级；恒隆地产目标价下调14%至9.5港元，以反映近期内地奢侈品消费放缓，维持“买入”评级。该行续看好估值具吸引力的收租股及防守性较强的地产股，维持对领展及太古地产的“买入”评级。防守性发展商方面，该行看好信和置业及长实集团。格隆汇6月3日｜美银证券发表报告指，内地新的境外投资指引虽然并非直接针对房地产，但可能增加资金出境的难度与延迟，或会收紧香港市场流动性并抑制买家价格预期，尤其影响大额物业成交。报告预期，今年余下时间楼价升幅将会放缓，维持全年楼价升约10%的预测，但认为楼价升15%或更进取的预期不太可能实现。因应上述不确定性，该行下调三只香港地产股的目标价，新鸿基地产目标价下调6%至136港元，以反映高端住宅需求不明朗，维持“中性”评级；九龙仓集团目标价下调9%至26港元，同样忧虑高端住宅需求放缓，维持“中性”评级；恒隆地产目标价下调14%至9.5港元，以反映近期内地奢侈品消费放缓，维持“买入”评级。该行续看好估值具吸引力的收租股及防守性较强的地产股，维持对领展及太古地产的“买入”评级。防守性发展商方面，该行看好信和置业及长实集团。

【花旗：内地客置业忧虑引发调整，成香港地产股潜在吸纳良机】格隆汇6月3日｜花旗指，投资者关注更严格的跨境资本管制是否会限制内地买家在港置业，这方面的担忧以及随之而来的成交量和楼价风险，现似乎对地产发展商的股价造成压力，惟花旗认为，股价转弱是投资者的潜在买入机会，确认长实、新鸿基地产、太古地产以及领展为板块首选。花旗认为，由于内地要求非法炒股相关的股票持仓，需要逐步抛售，而符合规定的离岸投资产品选择有限，香港住宅物业是合理的选择之一，或可吸引额外资金流入住宅市场。同时，相关限制或推动部分内地居民申请香港居民身份，以获得离岸投资、开户、港元融资等渠道。花旗重申，任何将股票变现资金重新部署至香港楼市的操作，或是加速取得香港居民身份的行为，都可能带来中期利好。格隆汇6月3日｜花旗指，投资者关注更严格的跨境资本管制是否会限制内地买家在港置业，这方面的担忧以及随之而来的成交量和楼价风险，现似乎对地产发展商的股价造成压力，惟花旗认为，股价转弱是投资者的潜在买入机会，确认长实、新鸿基地产、太古地产以及领展为板块首选。花旗认为，由于内地要求非法炒股相关的股票持仓，需要逐步抛售，而符合规定的离岸投资产品选择有限，香港住宅物业是合理的选择之一，或可吸引额外资金流入住宅市场。同时，相关限制或推动部分内地居民申请香港居民身份，以获得离岸投资、开户、港元融资等渠道。花旗重申，任何将股票变现资金重新部署至香港楼市的操作，或是加速取得香港居民身份的行为，都可能带来中期利好。

【大行评级丨里昂：上调长和目标价至102港元，列为香港综合企业板块两大首选股之一】格隆汇5月28日｜里昂发表研报指，尽管长和股价自2025年初以来已累计反弹74%，但目前股价相较于2026年度每股资产净值预测146港元，折让仍高达51%，估值吸引。在当前地缘政治背景下，长和在海外的投资实质上有所收窄，这使集团在完成资产出售后，具备极大空间向股东派发特别股息。历史记录显示，长和在过去12年间曾有三次派发特别股息的先例。倘若集团选择留存现金，低估值加上强劲的现金储备，亦使其在财务上成为类似合和实业的潜在私有化对象。里昂目前预测长和2026至2028预测年度的经常性利润将较2025年水平高出21%至33%，其中Cenovus Energy将成为2026年的核心盈利驱动主力，足以抵消剥离英国铁路及英国电网带来的影响。里昂将长和的目标价上调至102港元，评级由“跑赢大市”调高至“高度确信跑赢大市”，并将其列为香港综合企业板块中的两大首选股之一。格隆汇5月28日｜里昂发表研报指，尽管长和股价自2025年初以来已累计反弹74%，但目前股价相较于2026年度每股资产净值预测146港元，折让仍高达51%，估值吸引。在当前地缘政治背景下，长和在海外的投资实质上有所收窄，这使集团在完成资产出售后，具备极大空间向股东派发特别股息。历史记录显示，长和在过去12年间曾有三次派发特别股息的先例。倘若集团选择留存现金，低估值加上强劲的现金储备，亦使其在财务上成为类似合和实业的潜在私有化对象。里昂目前预测长和2026至2028预测年度的经常性利润将较2025年水平高出21%至33%，其中Cenovus Energy将成为2026年的核心盈利驱动主力，足以抵消剥离英国铁路及英国电网带来的影响。里昂将长和的目标价上调至102港元，评级由“跑赢大市”调高至“高度确信跑赢大市”，并将其列为香港综合企业板块中的两大首选股之一。

【大行评级丨瑞银：予长实“买入”评级及目标价62港元，特别息或于中期业绩公布时决定】格隆汇5月27日｜瑞银发表研报指，长实集团在5月26日的亚洲投资论坛上对香港住宅市场维持审慎看法。管理层强调，虽然在本地积压需求及内地买家稳定流入支持下，香港住宅需求仍具韧性，特别是800万港元以下物业，但整体动力难以显著加快；楼价继续温和向上，惟中价以上市场交投缩减，豪宅需求仍然疲弱。管理层指出宏观不确定性，包括地缘政治风险及持续的通胀压力，强化其认为市场正处于回稳而非强劲上升周期的观点。瑞银指出，随着英国电力网络UKPN出售完成，长实将转为净现金状态，并在资本配置上维持高度纪律。董事局将在2026年上半年业绩公布时讨论派发特别股息的可能性，反映来自UKPN交易的大额出售收益。瑞银给予长实“买入”评级，目标价62港元，较资产净值预测折让40%。格隆汇5月27日｜瑞银发表研报指，长实集团在5月26日的亚洲投资论坛上对香港住宅市场维持审慎看法。管理层强调，虽然在本地积压需求及内地买家稳定流入支持下，香港住宅需求仍具韧性，特别是800万港元以下物业，但整体动力难以显著加快；楼价继续温和向上，惟中价以上市场交投缩减，豪宅需求仍然疲弱。管理层指出宏观不确定性，包括地缘政治风险及持续的通胀压力，强化其认为市场正处于回稳而非强劲上升周期的观点。瑞银指出，随着英国电力网络UKPN出售完成，长实将转为净现金状态，并在资本配置上维持高度纪律。董事局将在2026年上半年业绩公布时讨论派发特别股息的可能性，反映来自UKPN交易的大额出售收益。瑞银给予长实“买入”评级，目标价62港元，较资产净值预测折让40%。

【屈臣氏据报拟年底前在香港及伦敦双重上市，筹资约20亿美元】格隆汇5月26日｜据英国《金融时报》引述消息人士称，长和旗下屈臣氏集团有可能于今年底前在香港及伦敦两地双重上市，筹资约20亿美元，集团市值为300亿美元。据悉，屈臣氏已经与高盛、瑞银及Latham & Watkins就IPO事宜展开合作，目前仍未选择主要上市地。屈臣氏行政总裁倪文玲未有直面回应潜在IPO计划，仅强调在地缘政治局势不明朗下，集团业务模式兼顾稳定性及灵活性。格隆汇5月26日｜据英国《金融时报》引述消息人士称，长和旗下屈臣氏集团有可能于今年底前在香港及伦敦两地双重上市，筹资约20亿美元，集团市值为300亿美元。据悉，屈臣氏已经与高盛、瑞银及Latham & Watkins就IPO事宜展开合作，目前仍未选择主要上市地。屈臣氏行政总裁倪文玲未有直面回应潜在IPO计划，仅强调在地缘政治局势不明朗下，集团业务模式兼顾稳定性及灵活性。

【有客户三天定下过亿豪宅 内地买家挤爆香港楼市】格隆汇5月25日｜据界面，在全面“撤辣”(指撤销香港住宅物业的需求管理措施)两年之后，香港楼市显著回暖。2026年以来，市场量价齐升，其中，内地买家成为推动这轮复苏的重要力量。据美联物业统计，今年1-4月，内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占香港一二手住宅成交量的约27%，涉及金额高达616亿港元(约合534亿元人民币)，相当于2025年全年成交额的45%，创下历史新高。进入5月，热度未减——首个周末，香港楼市迎来四个新盘集中开售，其中红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日售罄，市场反应热烈。近日走访香港启德新区、西半山及九龙城区的多家中介门店。据一线人员反馈，自2025年下半年开始，内地买家来港购房的人数持续增加，甚至有客户三天内就决定购买西半山区一套过亿的豪宅。内地买家注册宗数已连续14个月超过千宗，涉及金额也连续11个月突破百亿港元，入市动力强劲且具有可持续性。格隆汇5月25日｜据界面，在全面“撤辣”(指撤销香港住宅物业的需求管理措施)两年之后，香港楼市显著回暖。2026年以来，市场量价齐升，其中，内地买家成为推动这轮复苏的重要力量。据美联物业统计，今年1-4月，内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占香港一二手住宅成交量的约27%，涉及金额高达616亿港元(约合534亿元人民币)，相当于2025年全年成交额的45%，创下历史新高。进入5月，热度未减——首个周末，香港楼市迎来四个新盘集中开售，其中红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日售罄，市场反应热烈。近日走访香港启德新区、西半山及九龙城区的多家中介门店。据一线人员反馈，自2025年下半年开始，内地买家来港购房的人数持续增加，甚至有客户三天内就决定购买西半山区一套过亿的豪宅。内地买家注册宗数已连续14个月超过千宗，涉及金额也连续11个月突破百亿港元，入市动力强劲且具有可持续性。

【大行评级丨高盛：预计今年香港楼价将涨15%，仍偏好地产发展商股】格隆汇5月20日｜高盛发表研报指，今年以来香港住宅价格及写字楼租金走势强于预期。年初至今住宅价格已上涨8%，一手销售量增长48%，租金增长较慢，年初至今仅升1.2%，反映部分需求已由租转买。高盛再度上调预测，现预计今年香港住宅价格将上升15%(此前预测为升12%)，2027及2028年预测维持不变，分别升7%及4%。写字楼方面，高盛将2026年租金增长预测从持平上调至3%，核心中环区租金增长预测由3%大幅上调至10%，非核心区则因空置率仍高而维持按年持平；零售租金增长预测则由2%微调至3%，主要由高端类别带动(升幅由4%上调至5%)。该行仍偏好地产发展商股，认为将受惠于香港住宅市场的多年上升周期。个股方面，该行将恒基地产目标价由38港元上调至41港元，评级“买入”，并列为确信买入名单；新鸿基地产目标价由164港元上调至170港元，信和置业目标价由15.2港元上调至16港元，太古地产目标价由30港元上调至30.7港元，恒隆地产目标价维持11.5港元，评级均为“买入”。格隆汇5月20日｜高盛发表研报指，今年以来香港住宅价格及写字楼租金走势强于预期。年初至今住宅价格已上涨8%，一手销售量增长48%，租金增长较慢，年初至今仅升1.2%，反映部分需求已由租转买。高盛再度上调预测，现预计今年香港住宅价格将上升15%(此前预测为升12%)，2027及2028年预测维持不变，分别升7%及4%。写字楼方面，高盛将2026年租金增长预测从持平上调至3%，核心中环区租金增长预测由3%大幅上调至10%，非核心区则因空置率仍高而维持按年持平；零售租金增长预测则由2%微调至3%，主要由高端类别带动(升幅由4%上调至5%)。该行仍偏好地产发展商股，认为将受惠于香港住宅市场的多年上升周期。个股方面，该行将恒基地产目标价由38港元上调至41港元，评级“买入”，并列为确信买入名单；新鸿基地产目标价由164港元上调至170港元，信和置业目标价由15.2港元上调至16港元，太古地产目标价由30港元上调至30.7港元，恒隆地产目标价维持11.5港元，评级均为“买入”。

【小摩：上调MSCI香港指数基本目标至16,500点，首选港交所及友邦等】格隆汇5月19日｜摩根大通发表报告指，受惠于周期性复苏的同步推进以及有利的流动性环境，MSCI香港指数年初至今已上升13%。展望未来，该行的周期分析显示，香港正从周期早期转向中期，这应会减缓上行步伐，但支持更可持续的增长路径。基于基本面前景与流动性状况良好，该行将MSCI香港指数的基本/牛市/熊市目标分别上调至16,500 / 17,300 / 14,500，意味着较目前水平分别有7% / 12% / -6%的潜在变动空间。该行将房地产板块上调至“增持”，将公用事业调整为“中性”，将非必需消费品下调至“减持”。该行的首选股包括港交所及友邦保险(受惠于资本市场杠杆及财富效应改善)、创科实业(具备人工智能相关上升潜力及强韧的美国需求)，以及新鸿基地产/领展房产基金(物业周期预期改善)。格隆汇5月19日｜摩根大通发表报告指，受惠于周期性复苏的同步推进以及有利的流动性环境，MSCI香港指数年初至今已上升13%。展望未来，该行的周期分析显示，香港正从周期早期转向中期，这应会减缓上行步伐，但支持更可持续的增长路径。基于基本面前景与流动性状况良好，该行将MSCI香港指数的基本/牛市/熊市目标分别上调至16,500 / 17,300 / 14,500，意味着较目前水平分别有7% / 12% / -6%的潜在变动空间。该行将房地产板块上调至“增持”，将公用事业调整为“中性”，将非必需消费品下调至“减持”。该行的首选股包括港交所及友邦保险(受惠于资本市场杠杆及财富效应改善)、创科实业(具备人工智能相关上升潜力及强韧的美国需求)，以及新鸿基地产/领展房产基金(物业周期预期改善)。

【大行评级丨里昂：对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申九龙仓置业“跑赢大市”评级】格隆汇5月14日｜里昂发表报告指，九龙仓置业管理层语气自2023年疫后重新开放以来首次转趋正面。该行相信，这反映了经营表现优于预期，为按营业额比例收租及绩租租金带来上行潜力。五一黄金周期间奢侈品销售势头强劲，亦显示人均消费有所改善，该行认为部分受港元贬值所带动。该行对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申对九龙仓置业“跑赢大市”评级，目标价40港元，并继续视其为奢侈品零售板块首选。格隆汇5月14日｜里昂发表报告指，九龙仓置业管理层语气自2023年疫后重新开放以来首次转趋正面。该行相信，这反映了经营表现优于预期，为按营业额比例收租及绩租租金带来上行潜力。五一黄金周期间奢侈品销售势头强劲，亦显示人均消费有所改善，该行认为部分受港元贬值所带动。该行对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申对九龙仓置业“跑赢大市”评级，目标价40港元，并继续视其为奢侈品零售板块首选。

【周大福：出售于湖南周大福创建公路有限公司的所有股权】格隆汇5月13日｜周大福(1929.HK)董事会宣布，于2026年5月13日，卖方与买方及目标公司订立股权转让协议，据此，卖方已有条件同意出售，而买方已有条件同意购买目标公司100%股权，总代价约为人民币16.1亿元；及目标公司同意于完成日期后三十个营业日内偿还股东贷款。预期本集团将于截至2026年6月30日止财政年度就该交易录得亏损约人民币8,000万元。目标公司主要从事位于湖南省的长沙-浏阳高速公路的营运，该高速公路为连接中国长沙与浏阳的双向车道高速公路。格隆汇5月13日｜周大福(1929.HK)董事会宣布，于2026年5月13日，卖方与买方及目标公司订立股权转让协议，据此，卖方已有条件同意出售，而买方已有条件同意购买目标公司100%股权，总代价约为人民币16.1亿元；及目标公司同意于完成日期后三十个营业日内偿还股东贷款。预期本集团将于截至2026年6月30日止财政年度就该交易录得亏损约人民币8,000万元。目标公司主要从事位于湖南省的长沙-浏阳高速公路的营运，该高速公路为连接中国长沙与浏阳的双向车道高速公路。

【大行评级丨瑞银：长和的风险回报仍具吸引力，目标价上调至84.6港元】格隆汇5月12日｜瑞银发表报告指，长和的风险回报仍具吸引力，目标价由67港元上调至84.6港元，资产净值(NAV)折让45%的假设维持不变，维持“买入”评级。该行认为，市场可能低估了长和因油价高企而来自Cenovus Energy的盈利上升空间，以及近期资产出售所带来收益。瑞银指出，Cenovus首季盈利按年增83%，而4月份油价仍处高位，加上英国电网(UKPN)及VodafoneThree交易预计将分别为长和带来145亿港元及47亿港元的出售收益，预期将于2026年下半年入账。该行分别上调长和2026至28年各年基本盈利预测95%、7%及2%，并将2026及2027年每股派息预测上调32%及6%。格隆汇5月12日｜瑞银发表报告指，长和的风险回报仍具吸引力，目标价由67港元上调至84.6港元，资产净值(NAV)折让45%的假设维持不变，维持“买入”评级。该行认为，市场可能低估了长和因油价高企而来自Cenovus Energy的盈利上升空间，以及近期资产出售所带来收益。瑞银指出，Cenovus首季盈利按年增83%，而4月份油价仍处高位，加上英国电网(UKPN)及VodafoneThree交易预计将分别为长和带来145亿港元及47亿港元的出售收益，预期将于2026年下半年入账。该行分别上调长和2026至28年各年基本盈利预测95%、7%及2%，并将2026及2027年每股派息预测上调32%及6%。

【大行评级丨大摩：预期恒基地产未来60天股价将相对跑赢大市，目标价37港元】格隆汇5月9日｜摩根士丹利发表研报，预期恒基地产股价将在未来60天内相对相关指数上升，机会率高达80%以上，认为恒地将是楼价上升周期及利率下行周期的主要受惠者之一。恒地2025财年削减股息30%，该行预期在盈利支持下，现有股息水平将可维持。香港发展物业利润率已于2025年见底，预期2026年将受惠于高利润率项目天御(恒地占65%权益，利润率逾50%)入账而改善。中环The Henderson写字楼于2025年底出租率逾90%，预期2026年将贡献约5亿港元息税前盈利，远高于2025财年的1.1亿港元。大摩维持恒地“增持”评级，基于分类加总估值法，目标价37港元，对核心业务较资产净值预测折让30%。格隆汇5月9日｜摩根士丹利发表研报，预期恒基地产股价将在未来60天内相对相关指数上升，机会率高达80%以上，认为恒地将是楼价上升周期及利率下行周期的主要受惠者之一。恒地2025财年削减股息30%，该行预期在盈利支持下，现有股息水平将可维持。香港发展物业利润率已于2025年见底，预期2026年将受惠于高利润率项目天御(恒地占65%权益，利润率逾50%)入账而改善。中环The Henderson写字楼于2025年底出租率逾90%，预期2026年将贡献约5亿港元息税前盈利，远高于2025财年的1.1亿港元。大摩维持恒地“增持”评级，基于分类加总估值法，目标价37港元，对核心业务较资产净值预测折让30%。

【大行评级丨瑞银：3月香港零售销售表现优于预期，利好九龙仓置业和希慎等】格隆汇5月7日｜瑞银发表研报指，今年3月香港零售业总销货价值同比增长13%，较2月的12%增幅有所加快，并胜于预测的高个位数增幅。若排除豁免的消费性电子产品以及一次性汽车及零件销售，3月零售销售货值仍同比增长8%，惟较1至2月的9%增幅略为放缓。该行认为，3月香港零售销售表现优于预期，利好经营以非必需品为主的零售租赁业务地产商，如九龙仓置业和希慎。但油价长期高企仍是主要下行风险，因为内地旅客机场入境人数减少，或预示人均消费将变得疲弱。反之，本地居民出境旅游减少，利好本地消费，可能为经营社区商场的地产商带来正面助力。在此背景下，该行认为领展将会是相对受惠的公司。格隆汇5月7日｜瑞银发表研报指，今年3月香港零售业总销货价值同比增长13%，较2月的12%增幅有所加快，并胜于预测的高个位数增幅。若排除豁免的消费性电子产品以及一次性汽车及零件销售，3月零售销售货值仍同比增长8%，惟较1至2月的9%增幅略为放缓。该行认为，3月香港零售销售表现优于预期，利好经营以非必需品为主的零售租赁业务地产商，如九龙仓置业和希慎。但油价长期高企仍是主要下行风险，因为内地旅客机场入境人数减少，或预示人均消费将变得疲弱。反之，本地居民出境旅游减少，利好本地消费，可能为经营社区商场的地产商带来正面助力。在此背景下，该行认为领展将会是相对受惠的公司。