【大行评级丨小摩：降恒隆地产目标价至10港元，股息率具吸引力】格隆汇8月3日｜摩根大通发表研报指，恒隆地产上半年核心纯利同比跌10%，主要受武汉公寓非现金拨备影响撇除有关拨备，若撇除后核心纯利仅跌2%，符合预期。该行认为市场对恒隆地产的看法过于悲观，其内地商场上半年商户销售额同比增长17%(第一季升24%、第二季升9%)，管理层预期下半年商户销售额可录高单位数增长，指引较该行预期为佳，反映非奢侈品牌租户表现强劲及品牌组合持续多元化。股息方面，管理层表明再减派息的可能性不大，并指当盈利稳定(利息资本化比率正常化、不再有物业拨备)及杭州恒隆广场贡献提升时，可考虑增加股息。该行预计2026至2028年股息维持平稳，每股料维持0.52港元，股息率约7.1%具吸引力。该行将其目标价由12港元下调至10港元，基于每股资产净值预测折让63%(低于历史平均1.5个标准差)，以反映环球奢侈品牌较弱的情绪，维持“增持”评级。格隆汇8月3日｜摩根大通发表研报指，恒隆地产上半年核心纯利同比跌10%，主要受武汉公寓非现金拨备影响撇除有关拨备，若撇除后核心纯利仅跌2%，符合预期。该行认为市场对恒隆地产的看法过于悲观，其内地商场上半年商户销售额同比增长17%(第一季升24%、第二季升9%)，管理层预期下半年商户销售额可录高单位数增长，指引较该行预期为佳，反映非奢侈品牌租户表现强劲及品牌组合持续多元化。股息方面，管理层表明再减派息的可能性不大，并指当盈利稳定(利息资本化比率正常化、不再有物业拨备)及杭州恒隆广场贡献提升时，可考虑增加股息。该行预计2026至2028年股息维持平稳，每股料维持0.52港元，股息率约7.1%具吸引力。该行将其目标价由12港元下调至10港元，基于每股资产净值预测折让63%(低于历史平均1.5个标准差)，以反映环球奢侈品牌较弱的情绪，维持“增持”评级。

【大行评级丨花旗：附带权益税制改革料催化香港写字楼及住宅需求，太古地产及新地将受惠】格隆汇8月3日｜花旗发表研报指，港府今年6月刊宪并提交了《2026年税务(修订)(关于基金、家族投资控权工具及附带权益)条例草案》，建议优化税务宽减措施，通过扩大基金定义、撤销附带交易的5%门槛，以及为附带权益提供税务宽减，以吸引私募基金及家族办公室落户香港，推动资金及人才流入。花旗认为，改革将成为吸引资金及人才流入香港的结构性催化剂，支持写字楼及住宅需求，预期写字楼需求可增长至少5%，并推动新迁入人才增加约2%，同时现有香港资产管理经理可能将税务节省用于置业，长远可提升香港国际地位，支持经济及资产估值增长，相信括置地、太古地产及新鸿基地产可受惠。格隆汇8月3日｜花旗发表研报指，港府今年6月刊宪并提交了《2026年税务(修订)(关于基金、家族投资控权工具及附带权益)条例草案》，建议优化税务宽减措施，通过扩大基金定义、撤销附带交易的5%门槛，以及为附带权益提供税务宽减，以吸引私募基金及家族办公室落户香港，推动资金及人才流入。花旗认为，改革将成为吸引资金及人才流入香港的结构性催化剂，支持写字楼及住宅需求，预期写字楼需求可增长至少5%，并推动新迁入人才增加约2%，同时现有香港资产管理经理可能将税务节省用于置业，长远可提升香港国际地位，支持经济及资产估值增长，相信括置地、太古地产及新鸿基地产可受惠。

【大行评级丨花旗：对九置出售新加坡会德丰广场持正面态度，维持“买入”评级】格隆汇7月31日｜花旗发表研报指，九龙仓置业作价11亿新加坡元(约67.3亿港元)出售新加坡会德丰广场，价格溢价11.7%，预计录得约10亿港元出售收益。该行对是次出售非核心资产保持正面态度，估计写字楼及零售部分资本化率分别为3.4%及3.9%。出售资产占集团整体组合价值约2.7%，有助减债及节省财务成本。该行估计，这足以抵销租金收入损失，预计年度化盈利可提升约1%，并为未来马哥孛罗香港酒店重建或翻新计划提供更大的财务灵活性。花旗维持对九龙仓置业“买入”评级，目标价31.6港元，预计市场将关注集团余下新加坡唯一资产Scotts Square的出售潜力。格隆汇7月31日｜花旗发表研报指，九龙仓置业作价11亿新加坡元(约67.3亿港元)出售新加坡会德丰广场，价格溢价11.7%，预计录得约10亿港元出售收益。该行对是次出售非核心资产保持正面态度，估计写字楼及零售部分资本化率分别为3.4%及3.9%。出售资产占集团整体组合价值约2.7%，有助减债及节省财务成本。该行估计，这足以抵销租金收入损失，预计年度化盈利可提升约1%，并为未来马哥孛罗香港酒店重建或翻新计划提供更大的财务灵活性。花旗维持对九龙仓置业“买入”评级，目标价31.6港元，预计市场将关注集团余下新加坡唯一资产Scotts Square的出售潜力。

【大行评级丨大摩：预期信和置业2026财年盈利同比跌8%，维持目标价12港元】格隆汇7月29日｜摩根士丹利发表研报指，信和置业2026财年或受到项目入帐组合改变及利息收入减少所影响，因此预计集团期内盈利将同比下跌8%至47亿港元，并预期公司或暂停以股代息安排。大摩指出，虽然预期信置派息比率将超过100%，但全年初步股息或维持于0.58港元，对应股息率达5.4%，在本地地产股中属第二高，相信具吸引力。该行又预计集团的物业销售毛利率将在今年触底，且随着均价提升及地皮成本下降，2027财年有望回升。该行续予信置“与大市同步”评级，维持目标价12港元。格隆汇7月29日｜摩根士丹利发表研报指，信和置业2026财年或受到项目入帐组合改变及利息收入减少所影响，因此预计集团期内盈利将同比下跌8%至47亿港元，并预期公司或暂停以股代息安排。大摩指出，虽然预期信置派息比率将超过100%，但全年初步股息或维持于0.58港元，对应股息率达5.4%，在本地地产股中属第二高，相信具吸引力。该行又预计集团的物业销售毛利率将在今年触底，且随着均价提升及地皮成本下降，2027财年有望回升。该行续予信置“与大市同步”评级，维持目标价12港元。

【大行评级丨大摩：维持恒基地产“增持”评级，在住宅价格回升环境下估值吸引】格隆汇7月28日｜摩根士丹利发表报告，预期恒基地产上半年盈利约39亿港元，同比增长27%，主要受惠高利润率项目西半山美丽台重建项目天御销售及中环甲厦The Henderson租金收入入账。该行预期上半年每股派息维持0.5港元不变，全年派息约1.26港元，相当于可持续股息率4.6%。大摩指出，恒地农地转换进度有望加快，为下半年每股盈利及现金流带来支持，并有助降低负债。大摩维持恒地“增持”评级，目标价31港元，基于资产净值折让40%的综合估值法。恒地现价相当于0.4倍预测市账率及4.6%股息率，在住宅价格回升环境下估值吸引。格隆汇7月28日｜摩根士丹利发表报告，预期恒基地产上半年盈利约39亿港元，同比增长27%，主要受惠高利润率项目西半山美丽台重建项目天御销售及中环甲厦The Henderson租金收入入账。该行预期上半年每股派息维持0.5港元不变，全年派息约1.26港元，相当于可持续股息率4.6%。大摩指出，恒地农地转换进度有望加快，为下半年每股盈利及现金流带来支持，并有助降低负债。大摩维持恒地“增持”评级，目标价31港元，基于资产净值折让40%的综合估值法。恒地现价相当于0.4倍预测市账率及4.6%股息率，在住宅价格回升环境下估值吸引。

【大行评级丨中银国际：周大福首财季经营强劲，维持“买入”评级】格隆汇7月27日｜中银国际发表报告指，周大福2027财年首季零售值同比增长15.1%，其中内地表现优于整体珠宝市场，香港及澳门亦维持强劲增长。尽管金价波动，公司盈利能力仍符合预期。金价回落，带动按重量计价黄金产品需求，而万相系列的强劲贡献亦显示品牌转型及新客获取取得进展。管理层预计，均衡的对冲策略及产品组合将支持公司如期实现2027财年财务目标，而近期的恶劣天气也没有太大影响零售值表现。该行认为，这将支持周大福股价持续跑赢大市，维持“买入”评级，目标价14.8港元。格隆汇7月27日｜中银国际发表报告指，周大福2027财年首季零售值同比增长15.1%，其中内地表现优于整体珠宝市场，香港及澳门亦维持强劲增长。尽管金价波动，公司盈利能力仍符合预期。金价回落，带动按重量计价黄金产品需求，而万相系列的强劲贡献亦显示品牌转型及新客获取取得进展。管理层预计，均衡的对冲策略及产品组合将支持公司如期实现2027财年财务目标，而近期的恶劣天气也没有太大影响零售值表现。该行认为，这将支持周大福股价持续跑赢大市，维持“买入”评级，目标价14.8港元。

【大行评级丨里昂：微升港铁目标价至33港元，维持“持有”评级】格隆汇7月27日｜里昂发表研报指，港铁2026年上半年经常性业务盈利预期保持稳定，而基本盈利将获得物业发展利润支持，主要受柏傲庄III(其利润率高于前两期)及住宅楼市价格上升带来更高利润分帐所带动。经常性业务方面，上半年本地乘客量按年增长1.2%至9.754亿人次，对收入提供支撑。该行将港铁2026年基本盈利预测上调32%，以反映上半年物业发展利润预期的强劲表现。然而，港铁2026至2028年的每股股息预测仍维持在1.31港元不变，并认为未来仍存在减派息风险。里昂将港铁目标价由32港元微升至33港元，维持“持有”评级。格隆汇7月27日｜里昂发表研报指，港铁2026年上半年经常性业务盈利预期保持稳定，而基本盈利将获得物业发展利润支持，主要受柏傲庄III(其利润率高于前两期)及住宅楼市价格上升带来更高利润分帐所带动。经常性业务方面，上半年本地乘客量按年增长1.2%至9.754亿人次，对收入提供支撑。该行将港铁2026年基本盈利预测上调32%，以反映上半年物业发展利润预期的强劲表现。然而，港铁2026至2028年的每股股息预测仍维持在1.31港元不变，并认为未来仍存在减派息风险。里昂将港铁目标价由32港元微升至33港元，维持“持有”评级。

【大行评级｜瑞银：周大福首季整体销售符合预期，目标价升至16.5港元】格隆汇7月24日｜瑞银发表研报指，周大福截至今年6月底止2027财年首季整体销售额同比增长15.1%，当中内地及港澳以外市场分别升10.7%及44.8%，大致符合市场预期。同店销售增长方面，内地直营店、内地加盟店及港澳地区分别为19.6%、15.7%及41.7%。内地在线渠道表现强劲，同比增幅达29%。管理层于6月曾提供2027财年指引，预期整体收入同比增幅达中至高单位数，内地同店销售增长中至高单位数，港澳则为低十位数，毛利率料介乎26.5%至27.5%，经营利润率达约14%；假设金价维持于每盎司4300美元，期内黄金对冲收益录约5亿至8亿港元。瑞银将周大福2027至2029财年每股盈利预测上调0.1%，目标价由16港元上调至16.5港元，维持“买入”评级。格隆汇7月24日｜瑞银发表研报指，周大福截至今年6月底止2027财年首季整体销售额同比增长15.1%，当中内地及港澳以外市场分别升10.7%及44.8%，大致符合市场预期。同店销售增长方面，内地直营店、内地加盟店及港澳地区分别为19.6%、15.7%及41.7%。内地在线渠道表现强劲，同比增幅达29%。管理层于6月曾提供2027财年指引，预期整体收入同比增幅达中至高单位数，内地同店销售增长中至高单位数，港澳则为低十位数，毛利率料介乎26.5%至27.5%，经营利润率达约14%；假设金价维持于每盎司4300美元，期内黄金对冲收益录约5亿至8亿港元。瑞银将周大福2027至2029财年每股盈利预测上调0.1%，目标价由16港元上调至16.5港元，维持“买入”评级。

【大行评级｜星展：维持新鸿基地产“买入”评级，受益于香港楼市持续复苏】格隆汇7月22日｜星展发表报告指，新鸿基地产将受益于香港住宅物业市场的持续复苏。作为全港最大地产发展商，该公司拥有约1910万平方呎的发展土地储备，以及庞大的农地储备，有利其受益于北部都会区的加速发展。同时，其高质素的投资物业组合继续带来稳健的经常性收入。该行预计，随着高利润率项目陆续确认，香港项目的整体税前发展利润率将由2026财年上半年的8%及全年的约12%，回升至2027及2028财年的20%以上。该行维持新地“买入”评级，目标价146.3港元。格隆汇7月22日｜星展发表报告指，新鸿基地产将受益于香港住宅物业市场的持续复苏。作为全港最大地产发展商，该公司拥有约1910万平方呎的发展土地储备，以及庞大的农地储备，有利其受益于北部都会区的加速发展。同时，其高质素的投资物业组合继续带来稳健的经常性收入。该行预计，随着高利润率项目陆续确认，香港项目的整体税前发展利润率将由2026财年上半年的8%及全年的约12%，回升至2027及2028财年的20%以上。该行维持新地“买入”评级，目标价146.3港元。

【大行评级｜花旗：上调今年香港楼价预测升幅至12%，偏好三只地产股】格隆汇7月22日｜花旗将香港今年住宅楼价同比升8%的预测上调至同比升12%，并预测明年住宅楼价升6%。花旗最新报告指，今年上半年一手住宅成交量同比增长34%至22年新高，发展商销售额同比增95%。在可售单位数量创4年新低下，上调对今年楼价升幅的预期。香港今年首5个月零售销售同比增11%，表现超预期，且街铺空置率创2年新低，支持该行对今年预测零售即期租金持平的预测。中环甲级写字楼空置率创3年新低，支持花旗最新对今年中环甲级写字楼租金增长3%的预测，先前预测升2%。鉴于零售前景优于预期，而住宅及中环写字楼的强劲表现大致符合市场预期，花旗在今年下半年的偏好顺序，以零售首选，其次为中环写字楼、住宅，最后是其他写字楼。花旗将太古地产、领展房产基金、新鸿基地产列为选股。格隆汇7月22日｜花旗将香港今年住宅楼价同比升8%的预测上调至同比升12%，并预测明年住宅楼价升6%。花旗最新报告指，今年上半年一手住宅成交量同比增长34%至22年新高，发展商销售额同比增95%。在可售单位数量创4年新低下，上调对今年楼价升幅的预期。香港今年首5个月零售销售同比增11%，表现超预期，且街铺空置率创2年新低，支持该行对今年预测零售即期租金持平的预测。中环甲级写字楼空置率创3年新低，支持花旗最新对今年中环甲级写字楼租金增长3%的预测，先前预测升2%。鉴于零售前景优于预期，而住宅及中环写字楼的强劲表现大致符合市场预期，花旗在今年下半年的偏好顺序，以零售首选，其次为中环写字楼、住宅，最后是其他写字楼。花旗将太古地产、领展房产基金、新鸿基地产列为选股。

【大行评级｜小摩：香港地产股开启盈利上行周期，发展商中首选新鸿基地产】格隆汇7月17日｜摩通大通发表报告指，地产股在经历了两到三年的盈利下行周期后，即将在7月至11月发布的业绩(多数为中期业绩，但也有部分为全年业绩)将开启一个为期多年的盈利上行周期(该行预测核心净利润同比增长9%，每股股息同比增长2%-3%)，这主要受到香港物业发展利润率改善、租金收入局部趋于稳定，以及融资成本降低所驱动。由于资本外流管制的阴霾短期内可能无法完全消除，该行认为在短期内，地产发展商的确定性不及收租股。收租股中的首选为领展、香港置地与太古地产；发展商中的首选为新鸿基地产；综合企业中的首选则为长和与怡和集团。格隆汇7月17日｜摩通大通发表报告指，地产股在经历了两到三年的盈利下行周期后，即将在7月至11月发布的业绩(多数为中期业绩，但也有部分为全年业绩)将开启一个为期多年的盈利上行周期(该行预测核心净利润同比增长9%，每股股息同比增长2%-3%)，这主要受到香港物业发展利润率改善、租金收入局部趋于稳定，以及融资成本降低所驱动。由于资本外流管制的阴霾短期内可能无法完全消除，该行认为在短期内，地产发展商的确定性不及收租股。收租股中的首选为领展、香港置地与太古地产；发展商中的首选为新鸿基地产；综合企业中的首选则为长和与怡和集团。

【大行评级｜大摩：相信恒地股价未来60天跑赢市场，目标价维持31港元】格隆汇7月17日｜摩根士丹利发报指，预期恒地将于8月下旬公布2026年上半年业绩。在西半山美丽台重建项目天御(The Legacy)等高利润项目入账，以及中环超甲厦The Henderson新增租金贡献的支持下，预计恒地基础利润将同比增长27%。此外，该行预期中期每股股息将维持于0.5港元，全年每股股息为1.3港元，意味着股息率为4.8%。该行相信，恒地股价在未来60天内相对于大市将会上升，并预计发生此情景的概率高达80%以上，维持“增持”评级，目标价维持31港元。格隆汇7月17日｜摩根士丹利发报指，预期恒地将于8月下旬公布2026年上半年业绩。在西半山美丽台重建项目天御(The Legacy)等高利润项目入账，以及中环超甲厦The Henderson新增租金贡献的支持下，预计恒地基础利润将同比增长27%。此外，该行预期中期每股股息将维持于0.5港元，全年每股股息为1.3港元，意味着股息率为4.8%。该行相信，恒地股价在未来60天内相对于大市将会上升，并预计发生此情景的概率高达80%以上，维持“增持”评级，目标价维持31港元。

【大行评级｜美银：香港地产股中期业绩料稳健，偏好置地及领展】格隆汇7月17日｜美银证券发表研报，预期香港地产板块将在2026年上半年录得稳固业绩，主要受到开发物业利润率强劲复苏、租金收益提早反弹，以及人民币在上半年同比升值6%为拥有内地业务的公司带来汇兑顺风所推动。然而，除股息外，投资者的关注焦点预计将集中在自6月放缓后一手住宅销售反弹的时间点，以及美国利率的前景。该行表示，在住宅销售疲弱的情况下，继续偏好收租股。其中，置地公司(因中环写字楼租金增长)和领展(因恢复回购及潜在资产处置)仍为其首选。对于对楼市复苏持较建设性态度的投资者，该行则青睐恒基地产，因其盈利反弹强劲。另外，该行维持港铁公司(因庞大的资本支出计划)的“跑输大市”评级。格隆汇7月17日｜美银证券发表研报，预期香港地产板块将在2026年上半年录得稳固业绩，主要受到开发物业利润率强劲复苏、租金收益提早反弹，以及人民币在上半年同比升值6%为拥有内地业务的公司带来汇兑顺风所推动。然而，除股息外，投资者的关注焦点预计将集中在自6月放缓后一手住宅销售反弹的时间点，以及美国利率的前景。该行表示，在住宅销售疲弱的情况下，继续偏好收租股。其中，置地公司(因中环写字楼租金增长)和领展(因恢复回购及潜在资产处置)仍为其首选。对于对楼市复苏持较建设性态度的投资者，该行则青睐恒基地产，因其盈利反弹强劲。另外，该行维持港铁公司(因庞大的资本支出计划)的“跑输大市”评级。