【大行评级丨杰富瑞：大幅上调莎莎国际目标价至1.14港元，评级升至“买入”】格隆汇4月27日｜杰富瑞发表研报指，莎莎国际自3月底止2026财年第四季起销售增长加快，主要受惠于有利的宏观环境，包括人民币走强以及来港旅客数字强劲。同时，集团的产品策略成功带动转换率、交易量及平均售价提升。该行预期莎莎的销售增长势头将延续至2027及2028财年，并带来经营杠杆效应，推动盈利增长。该行同时上调集团2026至2028财年纯利预测46%、92%、103%，以反映优于预期的销售趋势；目标价由0.67港元大幅上调70%至1.14港元，分别对应2027及2028财年预测约13倍、12倍市盈率，评级由“持有”升至“买入”。格隆汇4月27日｜杰富瑞发表研报指，莎莎国际自3月底止2026财年第四季起销售增长加快，主要受惠于有利的宏观环境，包括人民币走强以及来港旅客数字强劲。同时，集团的产品策略成功带动转换率、交易量及平均售价提升。该行预期莎莎的销售增长势头将延续至2027及2028财年，并带来经营杠杆效应，推动盈利增长。该行同时上调集团2026至2028财年纯利预测46%、92%、103%，以反映优于预期的销售趋势；目标价由0.67港元大幅上调70%至1.14港元，分别对应2027及2028财年预测约13倍、12倍市盈率，评级由“持有”升至“买入”。

【大行评级丨美银：微升信和置业目标价至13.5港元，上调存库单位售价预测】格隆汇4月23日｜美银证券发表研报，将信和置业目标价由13.3港元微升至13.5港元，主要反映资产净值(NAV)预测调升，重申“买入”评级；将2026至2028年每股盈利预测分别下调2%至上调16%，因应近期项目销售势头强劲，以及取得锦上路站二期土地。该行指，基于香港楼价表现强劲，相信信置有进一步空间优化新一轮项目的推售策略，以追求利润最大化。因此，该行将柏珑III、海瑅湾I及II期，以及柏景峰未售单位的平均售价假设上调2%至4%，惟部分增幅被销售速度放缓所抵消。格隆汇4月23日｜美银证券发表研报，将信和置业目标价由13.3港元微升至13.5港元，主要反映资产净值(NAV)预测调升，重申“买入”评级；将2026至2028年每股盈利预测分别下调2%至上调16%，因应近期项目销售势头强劲，以及取得锦上路站二期土地。该行指，基于香港楼价表现强劲，相信信置有进一步空间优化新一轮项目的推售策略，以追求利润最大化。因此，该行将柏珑III、海瑅湾I及II期，以及柏景峰未售单位的平均售价假设上调2%至4%，惟部分增幅被销售速度放缓所抵消。

【高盛：香港住宅市场复苏势头稳健，维持今年楼价升12%的预测】格隆汇4月21日｜高盛发表研报指，宏观环境不稳定的情况下，香港住宅市场复苏势头仍保持稳健，年初至今中原城市领先指数(CCL)累计升幅达6.6%，3月总成交量仍按年增长17%至6000宗。就发展商而言，新鸿基地产首季跑赢行业，录得约130亿港元合约销售，市占率达25%。该行维持今年楼价按年升12%的预测。写字楼方面，复苏速度较该行快，受惠于IPO市场回暖。虽然净吸纳量短暂回落，3月平均月租仍按月微升0.1%，年初至今累计升1.5%；租赁需求仍集中于中环及尖沙咀等核心区，占整体成交约50%。该行原先预测今年整体及中环写字楼租金分别按年持平及上升3%；如亚洲能发挥避险功能吸引投资，将有上行风险，料置地及太古地产将为关键受惠者。零售方面，该行料3月零售销售将录得中至高单位数增长，同时访港旅客增长维持于16%水平。目前香港零售租金趋于稳定，首季街铺空置率按季微升1个百分点至6.8%。该行对零售前景维持审慎，认为仍面临内地消费分流及电商竞争等结构性挑战，但在楼价复苏带动的财富效应及人民币升值下，消费情绪有望改善。该行维持今年零售租金按年升2%的预测。格隆汇4月21日｜高盛发表研报指，宏观环境不稳定的情况下，香港住宅市场复苏势头仍保持稳健，年初至今中原城市领先指数(CCL)累计升幅达6.6%，3月总成交量仍按年增长17%至6000宗。就发展商而言，新鸿基地产首季跑赢行业，录得约130亿港元合约销售，市占率达25%。该行维持今年楼价按年升12%的预测。写字楼方面，复苏速度较该行快，受惠于IPO市场回暖。虽然净吸纳量短暂回落，3月平均月租仍按月微升0.1%，年初至今累计升1.5%；租赁需求仍集中于中环及尖沙咀等核心区，占整体成交约50%。该行原先预测今年整体及中环写字楼租金分别按年持平及上升3%；如亚洲能发挥避险功能吸引投资，将有上行风险，料置地及太古地产将为关键受惠者。零售方面，该行料3月零售销售将录得中至高单位数增长，同时访港旅客增长维持于16%水平。目前香港零售租金趋于稳定，首季街铺空置率按季微升1个百分点至6.8%。该行对零售前景维持审慎，认为仍面临内地消费分流及电商竞争等结构性挑战，但在楼价复苏带动的财富效应及人民币升值下，消费情绪有望改善。该行维持今年零售租金按年升2%的预测。

【大行评级丨瑞银：出售百佳对长和盈利及估值影响有限，评级“买入”】格隆汇4月21日｜瑞银发表研报指，据报怡和正与长和商讨收购其百佳超级市场业务，并计划与旗下DFI零售集团辖下惠康合并。该行估算，参考同业约9倍的企业价值倍数(EV/EBITDA)，百佳估值或介乎2亿至3亿美元。该行认为，是次交易对DFI零售而言是市场整合的机会，可透过扩大规模获得市场份额及成本协同效益，亦符合DFI零售与怡和现有的并购策略目标。财务方面，截至去年底，DFI Retail持有7,000万美元净现金，目标负债比率低于25%。连同每年约1亿美元的战略性并购预算，该行相信其资产负债表实力足以执行是次交易。对于长和而言，百佳所属的其他零售业务去年仅贡献1.67亿港元的EBITDA，占整体零售业务总额不足1%，反映剥离该业务对其盈利或估值的影响有限。该行予长和目标价67港元及“买入”评级。格隆汇4月21日｜瑞银发表研报指，据报怡和正与长和商讨收购其百佳超级市场业务，并计划与旗下DFI零售集团辖下惠康合并。该行估算，参考同业约9倍的企业价值倍数(EV/EBITDA)，百佳估值或介乎2亿至3亿美元。该行认为，是次交易对DFI零售而言是市场整合的机会，可透过扩大规模获得市场份额及成本协同效益，亦符合DFI零售与怡和现有的并购策略目标。财务方面，截至去年底，DFI Retail持有7,000万美元净现金，目标负债比率低于25%。连同每年约1亿美元的战略性并购预算，该行相信其资产负债表实力足以执行是次交易。对于长和而言，百佳所属的其他零售业务去年仅贡献1.67亿港元的EBITDA，占整体零售业务总额不足1%，反映剥离该业务对其盈利或估值的影响有限。该行予长和目标价67港元及“买入”评级。

【大行评级丨大摩：长和资本循环再造属正面，评级“增持”】格隆汇4月20日｜有报道指长和正与怡和磋商，拟出售旗下香港超市业务百佳。摩根士丹利发表研报，认为此举反映长和持续进行资本循环再造，对公司属正面。若怡和辖下DFI零售集团旗下的惠康(拥有320间分店)与长和的百佳(拥有240间分店)合并，合共将占据香港超市市场80%的份额。回顾2013年，在长和向淡马锡出售屈臣氏股权之前，公司曾计划将百佳上市或出售，当时报道的潜在估值为30亿至40亿美元。该行指出，长和估值具吸引力，预测市盈率为10倍，股息率为3.6%；若港口、零售及电讯等潜在交易能尽快落实，将进一步增强其投资价值。该行给予长和“增持”评级，目标价61港元。格隆汇4月20日｜有报道指长和正与怡和磋商，拟出售旗下香港超市业务百佳。摩根士丹利发表研报，认为此举反映长和持续进行资本循环再造，对公司属正面。若怡和辖下DFI零售集团旗下的惠康(拥有320间分店)与长和的百佳(拥有240间分店)合并，合共将占据香港超市市场80%的份额。回顾2013年，在长和向淡马锡出售屈臣氏股权之前，公司曾计划将百佳上市或出售，当时报道的潜在估值为30亿至40亿美元。该行指出，长和估值具吸引力，预测市盈率为10倍，股息率为3.6%；若港口、零售及电讯等潜在交易能尽快落实，将进一步增强其投资价值。该行给予长和“增持”评级，目标价61港元。

【大行评级丨瑞银：下调恒隆地产评级至“中性”，预计短期内缺乏重新估值的催化剂】格隆汇4月20日｜瑞银发表报告，将恒隆地产的评级由“买入”下调至“中性”，因目前股价已达到该行目标价，且预计短期内缺乏重新估值的催化剂，维持目标价9.6港元不变。该行认为，公司短期内增加派息的空间有限，因其经营现金流仅刚好足以支付年度股息；同时，杭州恒隆广场(Westlake 66)全面投入营运需时，多个顶级奢侈品牌尚未正式进驻。另外，公司的资产套现进程依然缓慢，旗下豪宅项目东半山御峰成交有限，亦未有明确的C-REIT上市时间表。目前股价对应2026财年预测股息率约5.6%，与历史平均水平大致相符，相信市场已基本反映公司维持未来每股派息的能力，将为股价提供下行支持。格隆汇4月20日｜瑞银发表报告，将恒隆地产的评级由“买入”下调至“中性”，因目前股价已达到该行目标价，且预计短期内缺乏重新估值的催化剂，维持目标价9.6港元不变。该行认为，公司短期内增加派息的空间有限，因其经营现金流仅刚好足以支付年度股息；同时，杭州恒隆广场(Westlake 66)全面投入营运需时，多个顶级奢侈品牌尚未正式进驻。另外，公司的资产套现进程依然缓慢，旗下豪宅项目东半山御峰成交有限，亦未有明确的C-REIT上市时间表。目前股价对应2026财年预测股息率约5.6%，与历史平均水平大致相符，相信市场已基本反映公司维持未来每股派息的能力，将为股价提供下行支持。

【大行评级丨小摩：维持长和“增持”评级，认为怡和没有强烈动机收购百佳】格隆汇4月20日｜摩根大通发表研报指，近期有传怡和向长和洽购百佳超级市场，并与旗下惠康合并。该行认为认为怡和没有强烈动机收购百佳，因香港超市板块并非其有意增持的领域(除非作价非常吸引)，而且百佳的利润率较低，去年EBITDA利润率低于1%，EBIT更录轻微亏损。若按2013年传闻百佳估值约30亿至40亿美元计算，假设EBITDA利润率为0.7%，料交易隐含企业价值倍数(EV/EBITDA)将超过200倍；即使假设利润率回升至2021年高峰的6.4%，估值仍达23倍。摩通表示，由于信息披露有限，目前无法进行详细分析；维持长和“增持”评级及目标价68港元不变。格隆汇4月20日｜摩根大通发表研报指，近期有传怡和向长和洽购百佳超级市场，并与旗下惠康合并。该行认为认为怡和没有强烈动机收购百佳，因香港超市板块并非其有意增持的领域(除非作价非常吸引)，而且百佳的利润率较低，去年EBITDA利润率低于1%，EBIT更录轻微亏损。若按2013年传闻百佳估值约30亿至40亿美元计算，假设EBITDA利润率为0.7%，料交易隐含企业价值倍数(EV/EBITDA)将超过200倍；即使假设利润率回升至2021年高峰的6.4%，估值仍达23倍。摩通表示，由于信息披露有限，目前无法进行详细分析；维持长和“增持”评级及目标价68港元不变。

【大行评级丨小摩：大幅上调港铁目标价至39港元，评级升至“增持”】格隆汇4月15日｜摩根大通发表研报指，港铁年初至今股价累升约11%，在地产板块中(升19%)仍相对落后，主要因其低Beta的特性，以及市场主要聚焦于其物业资产净值(NAV)折让。不过，该行认为市场忽略了港铁作为基础设施营运商及物业发展商的独特双重角色，其严谨的资产负债表管理及持续的营运现金流再投资，为可持续增长提供动力。同时，住宅市场改善、股价与楼价的强劲相关性，以及发展商对土地储备的强劲需求，均为港铁带来更佳的招标结果及资本开支支持。随着北环线第二期协议这一重大催化因素即将到来，加上偏好债务而非股权融资的保守资本结构，港铁有望获重估。该行将其评级由“中性”升至“增持”，目标价由29港元升至39港元。格隆汇4月15日｜摩根大通发表研报指，港铁年初至今股价累升约11%，在地产板块中(升19%)仍相对落后，主要因其低Beta的特性，以及市场主要聚焦于其物业资产净值(NAV)折让。不过，该行认为市场忽略了港铁作为基础设施营运商及物业发展商的独特双重角色，其严谨的资产负债表管理及持续的营运现金流再投资，为可持续增长提供动力。同时，住宅市场改善、股价与楼价的强劲相关性，以及发展商对土地储备的强劲需求，均为港铁带来更佳的招标结果及资本开支支持。随着北环线第二期协议这一重大催化因素即将到来，加上偏好债务而非股权融资的保守资本结构，港铁有望获重估。该行将其评级由“中性”升至“增持”，目标价由29港元升至39港元。

【香港一季度新房成交量创13年新高 有“大手客”一次性买9套房】格隆汇4月6日｜据澎湃，香港中原地产监测数据显示，今年一季度，香港新房市场累计录得5373宗买卖登记，涉及总金额达628亿港元，这两项数据同比分别上涨38%及94%，均创下历年同期新高。由于登记数据存在滞后，一季度实际新房成交量达6300宗，创2013年香港一手房新规实施以来同期新高。值得一提的是，在香港楼市回暖带动下，新房市场现近年来罕见的大手客“扫货潮”。根据中原地产数据，截至3月20日，2026年首季全港新盘共录得265宗大手客入市个案(指同一买家在一个月内于同一屋苑购入多于一个单位)，创下2008年后同期新高。今年一季度265宗大手买卖涉及单位达695个，总成交金额达71.3亿港元，单是大手客交易额就占整体新房登记量超过一成。此外，“一客多食”现象在近期新盘市场频现。中原地产统计显示，今年首季斥资购入两个单位的大手客多达160组；购入三个单位的有55组；连扫四个单位的买家也有34组；更有12组“超级大手客”一口气吃下5个或以上单位。其中最引人注目的两宗交易，涉及两名以公司名义入市的大手买家，分别一口气购入9个单位，其中一人斥资7291万港元买入启德The Henley III；另一人则以5841万港元连购SIERRA SEA第2B期单位。格隆汇4月6日｜据澎湃，香港中原地产监测数据显示，今年一季度，香港新房市场累计录得5373宗买卖登记，涉及总金额达628亿港元，这两项数据同比分别上涨38%及94%，均创下历年同期新高。由于登记数据存在滞后，一季度实际新房成交量达6300宗，创2013年香港一手房新规实施以来同期新高。值得一提的是，在香港楼市回暖带动下，新房市场现近年来罕见的大手客“扫货潮”。根据中原地产数据，截至3月20日，2026年首季全港新盘共录得265宗大手客入市个案(指同一买家在一个月内于同一屋苑购入多于一个单位)，创下2008年后同期新高。今年一季度265宗大手买卖涉及单位达695个，总成交金额达71.3亿港元，单是大手客交易额就占整体新房登记量超过一成。此外，“一客多食”现象在近期新盘市场频现。中原地产统计显示，今年首季斥资购入两个单位的大手客多达160组；购入三个单位的有55组；连扫四个单位的买家也有34组；更有12组“超级大手客”一口气吃下5个或以上单位。其中最引人注目的两宗交易，涉及两名以公司名义入市的大手买家，分别一口气购入9个单位，其中一人斥资7291万港元买入启德The Henley III；另一人则以5841万港元连购SIERRA SEA第2B期单位。

【大行评级丨美银：大部分香港发展商每股盈利已见底，看好信和置业及领展】格隆汇4月3日｜美银证券发表研报指，虽然中东地缘紧张局势升温，但香港地产商3月仍继续加价，不过大部分新推批次单位数量较少，并集中于市区。考虑到近期股市波动，发展商或会对加价持更审慎态度，尤其针对大型新盘。板块经获利回吐后，目前相关股份的股息率变得更为吸引，而大部分发展商的每股盈利应已于去年见底。该行将2026至2027年每股盈利预测下调0%至2%，股份目标价调分别下调11%至上调14%。该行看好信和置业及领展，前者持有稳健净现金、股息率优于平均水平，且可捕捉住宅市场复苏，目标价维持13.3港元；后者则有潜在资产处置及股份回购，目标价维持44港元。而风险偏好较高的投资者可留意恒基地产及太古地产，均获“买入”评级；前者2025至2028年盈利年均复合增长率达9%，且具有农地回收潜力，予其目标价34.4港元；后者在手项目丰富，股东回报稳定，将其目标价由29港元微升至30港元。格隆汇4月3日｜美银证券发表研报指，虽然中东地缘紧张局势升温，但香港地产商3月仍继续加价，不过大部分新推批次单位数量较少，并集中于市区。考虑到近期股市波动，发展商或会对加价持更审慎态度，尤其针对大型新盘。板块经获利回吐后，目前相关股份的股息率变得更为吸引，而大部分发展商的每股盈利应已于去年见底。该行将2026至2027年每股盈利预测下调0%至2%，股份目标价调分别下调11%至上调14%。该行看好信和置业及领展，前者持有稳健净现金、股息率优于平均水平，且可捕捉住宅市场复苏，目标价维持13.3港元；后者则有潜在资产处置及股份回购，目标价维持44港元。而风险偏好较高的投资者可留意恒基地产及太古地产，均获“买入”评级；前者2025至2028年盈利年均复合增长率达9%，且具有农地回收潜力，予其目标价34.4港元；后者在手项目丰富，股东回报稳定，将其目标价由29港元微升至30港元。

【大行评级丨瑞银：长和旗下Cenovus可受惠于油价上升，评级“买入”】格隆汇4月1日｜瑞银发表研报指，中东地缘冲突引发宏观经济不确定性，香港综合企业的风险回报对外围影响变得更敏感。该行假设中东冲突持续至今年第三季底仍未解决，霍尔木兹海峡油轮通过量仍较少，全年布兰特原油平均价格为每桶132.5美元。在此情境下，该行估计长和的资产净值及2026年盈利潜在上升9%及66%，主要因旗下Cenovus Energy可受惠于油价上升。而太古A的资产净值及2026年盈利则可能下跌19%及26%，因旗下国泰受到燃料成本压力。该行现予长和目标价67港元及“买入”评级，予太古A目标价72.7港元及“中性”评级。格隆汇4月1日｜瑞银发表研报指，中东地缘冲突引发宏观经济不确定性，香港综合企业的风险回报对外围影响变得更敏感。该行假设中东冲突持续至今年第三季底仍未解决，霍尔木兹海峡油轮通过量仍较少，全年布兰特原油平均价格为每桶132.5美元。在此情境下，该行估计长和的资产净值及2026年盈利潜在上升9%及66%，主要因旗下Cenovus Energy可受惠于油价上升。而太古A的资产净值及2026年盈利则可能下跌19%及26%，因旗下国泰受到燃料成本压力。该行现予长和目标价67港元及“买入”评级，予太古A目标价72.7港元及“中性”评级。

【大行评级丨小摩：香港地产股难以完全幸免于中东冲突，上调长实评级至“增持”】格隆汇3月31日｜摩根大通发表研报指，虽然香港地产股业绩普遍优于预期，但展望第二季，该板块亦难以完全避开近期中东冲突带来的宏观不确定性，主要忧虑为可能加息，不过该行目前基本情境仍假设利率不变直至2027年第一季。该行将长实集团的评级上调至“增持”，因其即将转为净现金状况，目标价由48.5港元上调至52港元。该行将对利率较敏感的恒基地产以及每股盈利和股息不确定的九龙仓置业的评级下调至“中性”，前者目标价由35港元下调至30港元，后者目标价由29港元下调至23港元。该行的行业首选股包括发展商中的信和置业、新鸿基地产及长实，收租股中的太古地产及香港置地。该行亦看好综合企业中的长和，因其受惠于油价上升。格隆汇3月31日｜摩根大通发表研报指，虽然香港地产股业绩普遍优于预期，但展望第二季，该板块亦难以完全避开近期中东冲突带来的宏观不确定性，主要忧虑为可能加息，不过该行目前基本情境仍假设利率不变直至2027年第一季。该行将长实集团的评级上调至“增持”，因其即将转为净现金状况，目标价由48.5港元上调至52港元。该行将对利率较敏感的恒基地产以及每股盈利和股息不确定的九龙仓置业的评级下调至“中性”，前者目标价由35港元下调至30港元，后者目标价由29港元下调至23港元。该行的行业首选股包括发展商中的信和置业、新鸿基地产及长实，收租股中的太古地产及香港置地。该行亦看好综合企业中的长和，因其受惠于油价上升。