杭州房价也绷不住了，下半年还能买房么？

昨天最热的瓜莫过于杭州、西安均全面取消限购。

之前杭州限购还有上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四个主城区，现在完全放开，买房即可落户，来了都是杭州人...

有房产中介说咨询电话已经被打爆了，估计都是之前就打算来杭的。

我之前在杭州倒是生活过一段时间，老实说体验并不太好，

主要问题在于交通环境过于恶劣，平时上班时间一大半都花堵车上...

但不得不说杭州这几年城市建设发展，现代化程度已远超上海这种老派大哥

加上网红经济崛起，其实把杭州互联网下行的影响对冲了很多。

当然这波放开限购，说明杭州房价坚挺许久后，也有点扛不住了，

安居客数据显示，从去年3月杭州开始进入熊市，目前持续了一年多时间不见好转，遂开启保房大战。

目前正儿八经还没完全放开的，只剩北上广深四个一线，肉眼可见很快也会全部解除。

因此今天突然顿感，手里有钱的还真是大爷了。

买房随地换，想成入哪籍入哪；买股随便挑，都是血折价。

那现在买房是不是到了最佳时机？

看这张图，高盛认为房价高位要跌40%，现在跌20%的话，还有剩下20%要跌，最快也要到2027年企稳反弹。

但这里不一样的是，它认为中国房产会和美国一样，触底后开启反弹，而不是和日本一样连跌二三十年。

我觉得完全和日本一样确实有点夸张，毕竟咱们能借鉴小日子的经验，避开一些大坑，

但老美的走势也不是那么简单，毕竟人家是靠着科技、货币霸权加上开放的移民政策，才有这样稳定上升房价趋势，

.........

总之，短期来说，现在内地房产还是贵的，按国际标准租金回报率3%的话，现在一二线城市基本是1.5%左右的水平，回报还是差的老远，

也就是房价可能还面临20~50%的下调风险。

这个说来惊悚，仔细想想倒也不奇怪，毕竟房屋本身还是一种投资品。

如果增值溢价消失，那么它价值衡量标准就是租金回报率…

就拿我所在的宁波为例，200万的房子，租金只有3000元，年租金3.6万，出租回报率1.8%。

卖出拿到200万，然后买个美元债，每年收10万利息，相比持有房产，你会怎么选择？

还有一个角度，就是房价收入比。

全国角度来看，房价收入比普遍是12~15（房价/家庭年收入），但这个平均值全球中位值是6.4。

所以如果说把房产当做一种证券，显然它还没到低估的程度。

至于是不是27年见底，其实不重要，重要是能不能跌出个吸引力来。

反正我一时不会，不会去接这个盘。

……

再说回行情，今天外资继续加仓我A，表现最好的就是港股医药、新能源车和中概互联几个~

这三我刚好都有，不过从确定性来说，我还是觉得顺序为中概互联＞新能源车＞港股医药。

中概互联的回购力度最大，确定性强，腾讯阿里美团，理论上来说外资也会比较喜欢，

新能源车前景不错，但赛道卷，资本回报率较低，宁德这种龙头股应该更稳点，

港股药成长性高，可老美制裁还没落地，加上资本投入高，没什么盈利，风险波动较高，和美联储降息周期高度挂钩，弹性最大。

考虑确定性，所以我在选医药，一直是美股为主，A股为辅。

黑线是标普生物科技，紫线是恒生医疗：

这俩都是小盘生物医药指数，

受老美加息影响都回调挺大，22年加息都被一波打回解放前。

但总体来说，16-21上涨期间标普生物表现优于恒生医疗，而22-至今下跌区间标普生物也表现更好，

主要还是生物医药本身就是高估值板块，但叠加政策不确定性，港股医药确实风险波动会更大。

但持有仓位的也不用慌，本身就足够便宜了，再跌也跌不到哪去。

而且这种基金涨起来也是不要命，屯着当持有彩票，买一个降息起飞的机会。

…….

1、5月9日，阿里云召开峰会，正式发布通义千问2.5，号称模型性能全面赶超GPT-4-Turbo，“地表最强”中文大模型，我还没来得及测试，不过目前看通义和文心一言的进步速度确实迅猛，以前我是非GTP4不可的，但现在很多实用对话可以切换到国内的AI工具平替了，所以说论卷还得是咱们强…

2、有小道消息传上面计划减免港股通的20%红利税，主要是如果借助QDII基金投资H股的话，只有10%的税，港股通无形中成本更高，但我也发现一个BUG，就是恒生指数的QDII历史业绩一直不如港股通ETF的业绩，也即本身我们买港股就应该优选选择港股通类型的，如果降低红利税，那更是闭眼选港股通了。

…….