数据中心REITs呼之欲出，润泽科技抢饮头啖汤

润泽科技正在谋划首只数据中心公募REITs的发行。

润泽科技在4月18日的公告中披露，拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备作为底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。

巧合的是，次日（4月19日），证监会发布《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》。其中提及，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

在政策东风的加持下，数据中心REITs呼之欲出，润泽科技更有望拔得头筹。

截至目前，已上市发行的REITs公募数量35只，规模达1106亿元。底层资产涵盖产业园、能源基础设施、仓储物流、保租房、生态环保、交通基础设施和消费基础设施。

润泽抢饮头啖汤？

在4月22日举行的业绩说明会中，润泽科技董事会秘书沈晶玮提到，公司考虑发行公募REITs主要基于两方面原因：

首先，根据国家发改委的通知，国家鼓励多个行业试点发行公募REITs，以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。“目前，IDC行业中尚未有完整的成功发行案例。”

其次，润泽科技作为IDC行业的头部企业，拥有多个成熟的数据中心项目，这些项目手续齐备、运营稳定，且盈利能力强，符合公募REITs的发行要求。

据介绍，本次润泽科技拟申报的公募REITs基础设施项目位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号，投产机柜数量5,897个，上架率99.5%，IT总功率超42MW。

与此同时，根据设立流程，润泽发展作为原始权益人，首先需将其持有的基础设施项目剥离至专门持有的项目公司，润泽发展持有项目公司100%股权；接着，润泽发展设立特殊目的公司（简称“SPV”），并将其持有的SPV100%股权转让予专项计划。

南方资本作为资产支持专项计划管理人、南方基金为基金管理人、华泰联合证券为财务顾问。润泽REITs设立完成后，拟申请在深交所上市交易。润泽发展作为原始权益人，在基金存续期间担任运营公司向基础设施项目提供运营管理服务，并定期收取运营管理费，发行并设立资产支持专项计划。

资料显示，润泽科技是一家算力中心整体解决方案提供商，主营业务包括IDC和AIDC两个板块。截至目前，公司已在京津冀·廊坊、长三角·平湖、大湾区·佛山和惠州、成渝经济圈·重庆、甘肃·兰州和海南·儋州等全国6大区域建成了7个AIDC智算基础设施集群，基本完成了全国“一体化算力中心体系”框架布局，全国合计规划约61栋智算中心、32万架机柜。

从业绩来看，润泽科技近年发展迅速。2020年至2023年营收分别为4.60亿元、20.47亿元、27.15亿元、43.51亿元，净利润分别为-2.39亿元、7.21亿元、11.97亿元、17.58亿元。

尚待挖掘的蓝海

据了解，润泽科技并非是冲击数据中心公募REITs的“第一人”。在此之前，光环新网等数据中心企业亦已在公募REITs领域进行尝试。

早在2020年，光环新网就有意推动旗下中金云网数据中心申报公募REITs，并计划募资高达57亿元，但此后一直并无过多进展。

分析指出，尽管随着人工智能（AI）和机器学习的迅猛发展，当前算力市场需求旺盛，带动各地数据中心快速建设，但作为基础设施项目，数据中心同样存在建设成本高、回报周期长等问题，这亦对IDC企业的资金形成一定的掣肘。

据此前润建股份披露的一份智算中心项目报告显示，投资不超过2亿的小型智算中心至少需要6年收回投资。若是政府主导建设的智算中心，由于还需要提供普惠性公共算力服务，更将进一步延长回收周期。

当然，数据中心的盈利也相当可观。润建股份在报告中亦指出，2亿元打造的智能算力中心，在完全达产后的年净利润可达到2.18亿元。如能破解资金问题，数据中心可创造的投资回报空间相当广阔。

基于投资费用高、净利润高、回收期长等特点，分析亦认为，数据中心也非常适合发行公募REITs。

至今，我国仍未有一只数据中心公募REITs面市，纵观全球REITs市场，纯粹的数据中心REITs数量亦屈指可数。

公开资料显示，截至2023年，美国市场上有两个专注运营数据中心的REITs产品，分别为Equinix（纳斯达克：EQIX）和Digital Realty（纽交所：DLR），二者在2023年中旬的市值分别为661亿美元和275亿美元。

美国以外，在亚太市场，拥有数据中心的工业房地产投资信托主要有：吉宝数据中心信托（Keppel DC Reit）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、腾飞瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust, 简称CLINT）等，该些REITs一直表现抢眼，在全球逾150只REITs中始终名列前茅。

当中，市场最为熟知的便是吉宝数据中心房地产信托（吉宝DC REIT）。该基金是亚洲首只纯数据中心REITs，至今已成立10年，其于2014年上市时曾创下新加坡交易所当年上市房地产信托投资基金最大规模的IPO 纪录，募资5.129 亿美元，获9.6 倍超额认购。自上市以来，该REIT的总回报率已超过190%，其管理资产从约10亿新元增长至37亿新元。

根据最新披露的数据，吉宝DC REIT 2024财年第一季度的总收入从去年同期的7040万新元增长18.4%至8340万新元。

这亦侧面反映出数据中心REIT的增长潜力及投资回报成长性。分析进一步指出，鉴于各只现存数据中心REITs的亮眼表现，预计我国数据中心REITs正式亮相后，将有望成为公募REITs中表现最佳的子板块。

“吸金”能力抢眼

如今，中国IDC产业发展正展现出无限的发展潜力和想象力，并吸引一众资本趋之若鹜。

就在近日，美国信安金融集团（PFG）在中国设立的私募股权基金备案成功。这是信安金融全资控股子公司获得QDLP（合格境内有限合伙人）资质后成立的第一只私募基金，也是信安金融在中国成立的第一只数据中心投资基金。

而早在2021年，吉宝DC REIT就收购了广东江门的两个数据中心，从而首次涉足中国IDC市场。

“中国是全球第二大的数据中心市场，也是亚太地区大的市场，中国的数据中心市场预计将保持强劲的增长势头。广东数据中心的收购让我们能够搭乘中国数字经济发展的快车，印证了我们对于数据中心投资以优质资产来提供稳定和可持续收入的宗旨。”在完成该笔交易后，吉宝DC REIT曾如此所言。

吉宝一直致力于中国数据中心市场的开拓。2020年，吉宝旗下首峰数据中心基金（Alpha Data Centre Fund）就联合碧桂园在广东惠州投资15亿元人民币（约3亿新元）建设生态智慧数据中心项目，项目规划建设两栋DC楼，建成后可提供逾6000个高密度机柜。

随着中国IDC产业的快速发展，资本的流动也在加快。为了更好地引导资金更好地支持相关基础设施建设，近年来，政策面积极鼓励数据中心等新类型REITs发行。

早在2020年，国家发展和改革委员会发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》就提到，鼓励新型基础设施项目开展试点，包括数据中心、人工智能、智能计算中心项目。

2021年7月，国家发改委发布的《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》便已将新型基础设施纳入试点范围，具体包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

近日，新“国九条”明确提出，要推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。证监会亦再度明确，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域 REITs，拓宽增量资金来源。

更为值得关注的是，据中国证监会网站4月19日消息，中国证监会拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。这必将吸引更多资金流入相关基础设施建设中。

就在今年一季度，吉宝DC REIT就录得散户净流入5400万新元，是当期新加坡交易市场中录得最高散户净流入的前20只股票之一，在S-REITs子板块中亦排名第三，仅次于丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）、丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）。数据中心REITs的吸金能力可见一斑。