我们该如何看待物管新周期？

2023年，是物业行业的转折之年。

简单点说就是，在经济周期、地产周期、行业周期三重叠加之下，物业行业在2023年正式告别规模红利阶段，进入高质量发展的新阶段。

既然是行业的整体转型，就会有阵痛。

最直接的表现是，大部分物业上市的2023年业绩报告，都没想象的好。

反映到资本市场，最直观的表现就是股价下跌。

这在过去两年的港股市场，已上演过多轮。

我们之前分析过，当前，物业行业的估值定价逻辑已经从碧桂园、万物云主导的“规模定价”，向中海物业、万象生活主导的“高质量发展定价”转变。

所谓的高质量发展，就是“既要又要还要”：规模要有，效益要好，对客户的服务也要到位。

基本可以确认的是，随着转型的持续，“高质量发展定价”在2024年及以后的若干年会继续强化，并对物业企业们提出了更高的要求。

01中海物业的业绩报告，没有你想的那么差

3月26日，中海物业发布2023年年度业绩。

随后，中海物业的股价遭遇了一波下跌，幅度还有点大。

综合分析来看，股价下跌的原因主要有二：

1、中海物业2023年下半年业绩增速变缓；

2、分红比例低，股息率不及同行。

但中海物业的成绩单，真的差么？其实不然。

1、规模：

业绩报告显示，2023年中海物业的在管面积4.0亿平米，较去年同期的3.2亿平米增长了25.4%。要说这个增速并不差，同时亮点也不少：

1）2023年独立第三方在管面积占比同比增加7.7%至40.5%，达到了1.62亿平米；

2）新增拓展面积中有70.6%来自于独立第三方，相关合约额为人民币40.2亿；

3）新增第三方外拓中，住宅业态占比47.8%；非住业态占比52.2%。非住业态占比持续提升。

这意味着，中海物业的市场化能力和独立性进一步增强，未来的业绩保障倍数更高，成长性也更为确定。

2、营收：

2023年实现营业收入130.5亿元，同比增长19.7%。

1）横向看，中海物业2023年近20%的营收增速，在几大头部企业里排名靠前；纵向看，较2022年近40%的增速有所放缓，这是事实，也是投资者质疑所在。但拉长来看，中海物业近5年的平均增速仍达到了28.7%，无论是与头部的还是行业巨头相比，都不差，这也是事实。

而且进一步细化来看：

作为基本盘的物业收入达到了94.1亿，同比增长16%，是不弱的。

2）巨头们都在加码的增值服务收入格外亮眼。全年增值服务实现营业收入34.4亿元，同比增长33.7%，其中非住户增值服务实现营业收入21.4亿元，同比增长18.3%，住户增值服务实现营业收入12.9亿元，同比增长70.9%。可以看出，中海物业对非业主增值服务的依赖度很低。

3、利润：

业绩报告显示，中海物业2023年毛利20.70亿元，同比上升19.3%；毛利率保持稳定，与去年一致，均为15.9%；股东应占溢利为13.4亿元，同比增长22.8%。

老实说，无论是与部分头部企业比，还是与自身的过去几年比，中海的营收和利润增速都只能算中规中矩，这是市场失望之所在。

但有一点值得注意，中海的利润增速依旧大于营收增速，业内少有，这证明中海的增长质量依然是很高的，这很难得。

业绩之后，尽管股价遭遇了一定幅度的下挫，但中海依旧被国际大行看好。摩根士丹利发布研报称，予中海物业（02669.HK）“增持”评级，目标价9.39港元。

至于缘由，无非是两点常识：

1、中海物业的业绩并没有发生根本性的变化；

2、中长期看，它的业绩基本面持续增长的趋势也比较确定。

02筑底信号已现，物管行业迎来新周期

跟大多数的周期性行业一样，与地产休戚与共的物业行业从2021年开始也进入了加速整合的阶段。

2023年，随着部分房企信用风险释放逐渐接近尾声，物业行业这一轮的调整已经基本接近尾声，原因有二：

1、盈利见底

近两年，物企们盈利能力遭受到了较大压力，头部物企也不例外。从公开数据看，2023年上半年，港股上市物业企业的整体毛利率均值为25.94%，同比下降3.18个百分点；整体净利率均值为7.91%。

2、估值见底

还是看公开数据。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高缩水达九成。千亿市值物企清零。百亿市值的物企仅剩6家，分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业和招商积余。

且多数物业的PE都下探到10倍以下，这与2020年前后，动辄50倍以上的PE形成天壤之别。

2023年，上市物企PE均值约11.3倍。

在这六家市值百亿级的物业上市公司中，估值最高的依旧是华润万象生活，PE达到了17.48，在10倍以上；其余5家均在10倍以下。

其中，中海物业的PE从2022年的11倍左右进一步降低到目前的9.61倍。但中海物业不管从营收规模利润等经营层面的指标，还是未来的成长性优势比较，在市值TOP6的阵营中，都能排在前列。从这个角度看，中海物业是被显著低估的。

与此同时，整个物管行业也在发生一些新的变化：

1、规模增速放缓，不再迷信规模为王。

典型的信号是，近两年，大规模的并购几乎绝迹。

曾经依靠并购扩张获得了较大规模和市值的部分物企，有的消失，有的掉队。而对并购一直保持着克制的少数物企，比如中海物业、保利物业，则靠着自身内涵式的发展，反而实现了超越，实现了规模和利润的双扩张。

2、资本市场的预期发生变化

复盘来看，2023年，上市物企们都遭遇了股价和市值的双杀：从华润万象生活、万物云、保利物业到中海物业，概莫能外。

不同的是，部分头部物企先跌了一整年，而部分则在近段时间遭遇了补跌，典型如中海物业。

在2023年10月之前，得益于良好的基本面，中海物业一度是市场上股价最坚挺的公司，直到最近，中海物业的股价才在行业性的调整面前低下了头。

3、日益上涨的成本和日益增长的高质量服务需求矛盾凸显，向管理要红利的难度正在加大。

这个其实是物业新周期里最明显的变化。

还是以中海物业为例，2023年，中海的物业管理服务的毛利率同比微增1.1%。

我们都知道，物业是一个微利行业，尤其是基础的物业服务。在成本上涨和全行业物业费收缴率下降的背景之下，中海的基础服务收入还能增长，证明中海物业在精细化管理能力是相当优异的。

03新周期里，哪些企业能依旧出色？

如今的物业行业，大致分为两种企业：

1、行业巨头：比如中海物业、保利物业、万物云、华润万象生活、龙湖物业等；

2、普通物企：物业是典型的长尾市场，所以还会有大量的小型物企，他们聚焦区域市场和零星项目，偏安一隅，对行业格局不会有太大的撼动。

换个角度来说，新周期里的竞争，是巨头的竞争，与多数人无关。

对于行业的头部公司们来讲，新周期的竞争，是从战略取舍、战术铺排和落地的全方位比拼。

我们还是以中海物业为例。

1、基本面仍是行业最优：

经营基本面，上文已经分析过，这里不再赘述。

只强调一点，在未来的城市公共服务的竞争中，中海物业的先发优势大概率也能成为业绩的助推器。

作为国内最早上市的物业企业之一，中海物业源于香港，目前是香港物管行业NO.1，同时也是香港市场最大的政府项目物业管理服务商和第一大公共房屋物管服务商。截至目前，中海物业已经服务过超过100家世界500强客户。

2、战略定力行业最优：

坚持高质量发展，实现可持续、均衡、健康的发展路径。

与兄弟公司中海地产一样，中海物业在制定战略时，也很清楚自己想要什么，能不能实现，又该如何实现。

比如，在过去几年，中海物业是业内少数几家抵制住规模冲动的企业，几乎没有并购。

再比如，中海物业一直坚持规模、效益与服务的均衡，是业内少数几个规模和利润齐头并进的企业。而且，中海仍旧继续强化这一理念，并提出了“服务为本，效益为先，规模为基”发展策略。

3、进取力行业靠前：冲击前三

当下的物业行业，规模不是万能的，但没有规模也是万万不行的。

尽管中海物业抵制住诱惑，没有参与到资本市场的并购游戏里，但中海没有放弃对规模的适当追求。

过去5年，年均接近30%的营收增长就是最好的证明。

作为行业头部阵营里的一员，又是国内最早上市的一批物企之一。据说，中海物业仍会维持对规模的一定诉求，并定下了“综合实力前三”的目标。

结论

住建部部长倪虹说，高质量发展是我们建设现代化国家的首要任务。

面对行业向高质量发展转型的调整，多数企业都无法摆脱周期的震荡。

面对行业的周期性调整，可能没人能幸免。

不同的是，有些企业因抵抗不住周期的波动而消失，而有些企业则体现出强大的逆势发展能力，周期过后仍能继续向前。

中海物业就是属于后者。