对当前板块的讨论：地产涌现小盘价值

近期市场回调幅度较大，主要受市场整体影响，导致市值较小的房企出现了较大回调。2024年以来，以中证2000为代表，整体下跌幅度达到了27%，整体指数的回调，使得部分小市值房企也跟随出现明显下行，考虑节前最后一天的大幅度反弹，大量房企的下跌幅度也依然超过了30%，幅度较大。

目前行业的发展呈现出大盘成长和小盘价值两个风格，而非大盘价值和小盘成长。过往地产行业是大盘股体现出价值，小盘股体现出成长，区分的关键因素就在于杠杆率。行业的发展离不开杠杆，必须通过持续的融资来支持持续的扩张，因此，相对更为激进的小房企更体现出成长性，也就使得行业更多的呈现为大盘价值、和小盘成长。然而，由于中小房企的融资能力下降，且在未来的发展中，融资能力竞争性较央国企更差，使得能够通过杠杆体现成长性的切换为了大盘股，小盘股由于其过去几年去杠杆，进而成为价值股序列。

低杠杆的小盘股，已经体现出价值投资的机会，因其较为实在的持有型资产和低杠杆率。当前部分小盘股在过去几年没有扩张，且在不停的偿还债务，杠杆率持续的下降，同时，考虑到地产行业的特性，过往的土地或多或少会配备一定的自持物业，使其有一定的实物资产。因此，这类小盘股，若同时具备实在的持有型资产和低杠杆率，那么已经具备价值投资的机会。

挖掘小盘价值，用PB的视角。对于A股房企，当前部分小盘股估值低于行业中枢，从持有型物业和杠杆率角度来看，PB较PE更重要，按照申万行业分类，地产板块PB为0.63，部分小盘股如冠城大通仅为0.35，北辰实业为0.45，等等。我们认为，部分小盘股受到近期板块影响，已经体现出一定的价值，即便不考虑未来的成长，当前在手项目在估值上也体现出一定的安全性。

A股关注小盘价值，港股关注重组。我们建议投资者开始挖掘小盘价值，并继续关注重组机会。

风险提示：市场需求加速下行。

注：本文来自国泰君安发布的《地产涌现小盘价值——对当前板块的讨论》，报告分析师：谢皓宇

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