留给人才房的空间已经不多

毫无意外，人才房和普通住宅差距越来越小。

最近，位于光明区公明街道的宏发悦见公园里获批363套可售型人才房预售许可。

项目推出69平两房231套，88平三房132套，4梯11户，每层7户两房+4户三房，得房率约74.5%，整体的备案均价26610/㎡（带装修）。

去年7月宏发悦见公园里的803套普通商品住宅入市，面积段85-121平，毛坯价备案，全装修交付，备案均价约46959元/㎡，单价区间约43572-54121元/㎡，总价区间约381万-654万/套，收到204批客户冻资登记。

项目在开盘之初，释放出“升级折扣98折+冻资折扣99折+开盘优惠95折+按时签约99折”4个折扣，折后均价约42848.8元/㎡，折后单价区间39758.28—49383.96元/㎡。

如果是以普通商品房的折后均价和单价测算，6折均价为25709.29元/㎡，单价区间则为23854.97—29630.38元/㎡。

从折扣的维度来看，人才房均价26610/㎡（带装修）相比已经减掉折扣的商品房6折要高出一些了。

这说明了一个问题，光明的新房和人才房的价格差距因为受市场促销大环境影响，虽然依旧有价格上的优势，但价格优势随着新房降价在逐渐减弱。

目前整个光明的新房在售套数约8031套，约20个项目，从统计整理的数据来看，折后均价整体水平已经在3.52万-4.89万/平。

这还只是新房项目在开盘阶段的折扣优惠水平，在整个持销期，有的开发商已经玩起了“杀敌一千，自损八百”的套路。

近期有业主透露，选择了光明区的某个新盘却被“双标价”套路的经历。

一开始业主以为自己签的两个99折的保密协议拿到的折扣是最多的，结果发现买了和自家孩子同学家同一个小区，于是试探了一下对方买到的价格，虽然不知道别人拿到的具体折扣，只说送了物业费，但最后发现却比自己买到的便宜好多。

虽然这样促销的项目，在光明不多，但也说明了一个更残忍的事实，那就是新房的价格已经不只是开盘价的“8XX折”，而是在开发商的促销下更便宜，更优惠了。

而目前不仅新房在促销优惠，二手房也越发以价换量。

与宏发悦见公园里一路之隔的二手典型楼盘天汇时代花园，已经从3年前6万+/平的历史高峰，回落到4万+/平。

2021年4月光明的天汇时代花园成交一套88.62平的3房，成交总价约580万，成交单价约6.54万/平，同月成交一套88.48平的3房，成交总价约570万，成交单价约6.44万/平，同年5月成交一套89.05平的户型，成交总价约585万，成交单价约6.57万/平。

但是到了2023年12月底，小区成交一套89平的户型，成交总价只有381万，成交单价约4.28万/平。

相比之下，同面积的户型价格已经缩水200万左右。

而这个成交价格已经和光明的新房折扣下的价格持平。

这就意味着，普通住宅和人才房的价格差距已经全面缩小，尤其是打折后均价在3字头左右的新房项目。

所以选择人才房的价格优势，已经越来越弱。

宏发悦见公园里，就位置来看算光明配套比较齐全且成熟的地段。

一方面，项目步行约670米就是光明最大的综合商业光明大仟里购物中心，约2公里范围内是红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆等人文配套，约450米就是光明27万方的红花山公园。

另一方面，刚需依赖的轨道交通和教育都有。地铁方面，有地铁6号线（已通车）与13号线（北延段建设中）公明广场站，地铁6号线红花山站，约700米，一路之隔处是光明区第二中学，约400米处是深圳市公明中学。

所以，从整体来看，更适合工作和生活都定在光明的群体。

但即使这样，价格门槛也低，也还是很难招架得住深圳新房的趋势。

根据深圳住建局消息，今年一季度，深圳一季度计划供应19个项目，住宅将会有11318套。

其中宝安和龙岗的供应套数最多，前者供应3909套，基本集中在宝安版图的西半部分，后者则供应4160套，基本集中在龙岗的东北区域范围。

这就意味着，一季度的宝安和龙岗将会承担今年一季度新房去化的主要压力。

而宝安、龙岗主打供应的区域，价格段位和宏发悦见公园里的差不多，但地段上的物理距离通往深圳的中心核心区域要更友好一些。

所以，相对而言，后续项目没有更大的价格优势，很难说服市场。

再加上，现在深圳已经没有什么投资为主的客户，基本是自住为真实需求为主的改善类型客户，对现房和交房更快的项目偏好更大。

最明显的，从去年10月开始深圳二手住宅的成交量相比新房住宅的成交量更多。

所以，在市场相对收缩的环境下，人才房未必能再像从前那样打动深圳人了。

作者 | 骑猪英雄