深国资入主两年仍未脱困，华南城兜售西安项目

为了缓解现金流压力，华南城正有意将旗下西安华南城出售以回笼资金。

2月1日，华南城公告，正考虑通过公开招标方式出售西安华南城30.6472%的股权，但未披露具体作价。资料显示，西安华南城由华南城间接持有30.6472%股权，换言之，如本次顺利出让，华南城将实现完全退出。

搭售8%额外股权来自特区建发

华南城出售意愿非常强烈。据了解，本次出售已于2月1日正式对外招标意向受让方，招标届满期为2月6日，华南城表示，倘若无合资格投标者，公司可能考虑延长招标程序的届满日期。

值得注意的是，为了本次出售更为顺利，华南城还“搭售”了额外约8%股权，因而最高出售股权比例可调整至38.6988%。

据睿思网查阅，多出来的股权部分，由深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司所持有，经股权层层穿透得悉，该公司背后大股东实为信达资产及深圳特区建发。

据企查查数据显示，西安华南城由深基壹号及华南城共同持有，持股比例分别为69.3528%及30.6472%。如西安华南城最终成功出售38.6988%股权，深基壹号产业园区投资的持股比例将降至60%左右，仍为第一大股东。

事实上，关于这额外8%股权的真正归属当前似乎仍处于“游离”状态。

在招标公告中，华南城明确指出，西安华南城有限公司2023年增资扩股交易中，投资人尚有部分投资款未支付。因此，如投资人最终未能足额支付该等投资款，本次股权转让的标的将调整至西安华南城有限公司 38.6988% 的股权。换言之，经过本次出售，华南城将收回38.6988% 股权所对应的资金。

华南城上述口中的“投资人”正是深基壹号。彼时，华南城以50亿元转让西安华南城有限公司约69.35%股权予深基壹号。这也是深圳特区建发入主后，华南城所收到的“头份大礼”。

至于缘何深基壹号至今未支付剩余投资款尚未得悉，但深圳特区建发的注资，已让西安华南城的资产总值得到快速攀升。公告披露，于2023年9月30日，西安华南城未经审核综合资产总值的账面值约为89.54亿 元。

若仅按照38.6988% 的股权比例推算，是次出售或将为华南城带来约34.92亿元的资金。这对债务缠身的华南城而言，无疑能大幅减轻其庞大的资金压力。

华南城亦指出，潜在出售事项将产生现金流，有助缓解集团的资金流动和现金流紧张问题，预计潜在出售事项的所得款项净额将用作偿还贷款及集团的一般营运资金。

当然，这一切都建立在成功出售的基础上。

债务缠身、经营乏力  特区建发无力驰援

而本次西安华南城项目的出售事项，也进一步暴露了华南城的债务状况。

在引入深圳国资为大股东两年后，华南城又再次走到了违约的路口。

在2023年12月18日的公告中，华南城表示，受中国房地产行业运营环境的影响，已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题。拟将所有存续的5只境外债再度展期。同时，还有包括约5亿元的对多家境内金融机构的偿债义务，将于2023年12月到期。华南城表示，公司没有足够的财务资源在2023年12月20日或之前支付11月利息。

而在此之前，华南城已将一只美元债展期。

而这一次，深圳特区建发也已无力驰援。华南城在公告中对此表示，当下“集团债务发生违约事件将严重影响特区建发为本集团提供支援，以使其偿还未偿债务，并就进一步提供支援构成一个难以克服的障碍”。

事实上，自2022年7月入主以来的两年时间里，深圳特区建发已多次纾困华南城，包括入股资金、收购资产、信用背书、协助美元债展期等举措。

上述西安华南城的收购就是其中之一。除此以外，于2022年7月，深圳特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，为华南城成功争取多数投资人同意，华南城因此实现首次美元债展期。

同年11月，深圳特区建发与华南城签约全面协同合作，盘活首批南昌、郑州、南宁项目，并通过下属公司牵头发起设立总规模约110亿港元的股权投资基金，为项目注入资金。

2023年3月，在深圳特区建发的协助下，华南城与中国银行、建设银行、交通银行、工商银行等11家银行签署共约60亿港元流动资金银团贷款合同，贷款期三年，年利率仅为4.7%。这笔银团贷款是华南城自创立以来获得的最大单笔融资，通过置换高息贷款，华南城预计每年利息成本将节省2亿-3亿元。

以上不难看出深圳特区建发在纾困华南城上的力度和深度。也正因如此，华南城的违约也无可避免地累及深圳特区建发。

华南城再度违约与其经营疲弱相关。最新数据显示，截至2023年9月30日，华南城2023财年上半年经营业务收入约25.16亿港元，同比减少12.6%；归母净利润为亏损6.21亿港元，去年同期应占溢利约2.57亿港元；毛利4.469亿港元，同比下跌49.8%；毛利率下降至17.8%，去年同期为30.9%。

事实上，华南城近年的业绩也在一路探底，其销售额及营业收入已从2013年高峰期的141亿港元、135亿港元下降至2022年的118亿港元、103亿港元，股价也由2014年巅峰期的3.4港元跌至当前的0.238港元（为2024年2月2日收盘价）。

优质资产or物流集散地？

西安华南城是华南城旗下众多经营不善的项目之一。

公告显示，截至2023年3月31日，西安华南城税后净利润亏损约1.44亿元，而2022年同期该项目录得净利润6.5亿元，同比更大增七成。经过一年的努力，西安华南城反而盈转亏。

事实上，在市场眼中，西安华南城仍尚属不错的资产，“倘若能妥善经营管理，相信能重新焕发生机。”

资料显示，西安华南城位于西安国际港务区港务大道8号，总投资200亿元以上，规划总建筑面积1750万平方米，旨在打造以交易市场为核心的超大规模现代综合商贸物流园，在功能布局上分为三部分，分别为交易展示区、生产性服务配套区、生活服务配套区。所涵盖的经营业态包括五金机电、窗帘布艺、纺织服装、皮革皮草、汽摩汽配、家居建材、1668新时代广场、奥特莱斯、跨境电商、中亚与东盟产品展示中心等。

不过在当地人的眼中，如今的西安华南城更像是个物流集散地，其它业态始终经营冷清。

事实上，西安华南城2022年净利表现良好，主要由于当年大量的建材商家迁入，与其经营策略并无太大关系。

2021年6月，经西安市第十六届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过，决议中按照产业发展规划，到2025年，三环内及周边重点区域建材市场、物流中心全部迁出，配套绿色物流转运中心投运。

西安华南城正是指定拆迁承接市场之一，前期有600多商户选择入驻，也就在“一夜之间”盘活了西安华南城。

大量“外迁”流入，西安华南城的租金也随之上涨。据透露，A区100多平方米的门面房带两层储物间，月租金达到8千元左右，至于客流量更多的B区则要上万块钱，而两年前同样的门面租金仅在4千元左右。

不过，从经营数据来看，西安华南城似乎并没有抓住这波政策红利。

此外，西安华南城内的住宅地产项目也多次被爆出交付问题。其中，原定于2019年底交付的西安华南城华誉项目在2020年后多次被曝光延迟交房；2022年初，1668时代广场公寓亦深陷交付风波。

这一切亦指向华南城的经营短板。因此，华南城此时选择退出，对各方而言都是个最好的结局：华南城可得到一笔不小的流动资金，西安华南城亦可迎来新经营方得到重生之机，至于深圳特区建发亦或可通过与新经营方的合作，得到不错的收益。

为了保证深圳特区建发在西安华南城项目的话语权及利益，华南城对意向受让方也提出了四点要求：包括意向受让方应当为在中国境内或境外依法设立并合法存续的企业法人，或具有完全民事行为能力的自然人；本项目不接受联合体受让；意向受让方应当具有良好的信用和充分的资金实力；意向受让方应当具备与标的企业相同或类似的项目的运营经验；意向受让方应当能够为西安华南城有限公司项目导入相关资源，以促进西安华南城有限公司的全面、协调、可持续发展。