压力给到深圳

广州放开限购的压力，给到了深圳。

在广州1月4日《广州市房票安置实施方案》经市政府审议通过后，广州也迎来彻底的“限购”解除。

1月27日广州打响2024年楼市第二炮，发布进一步优化房地产通知。

虽然已经有很多媒体已经相继跟进消息，但在这里还是有必要再圈一下重点——

1、全广州，建面120㎡以上住房在限购区域都不限购，名下120㎡以上住房，也不计入限购套数。

2、名下自有住房，只要房租或者挂盘到中介平台就不计入限购套数。

3、允许双证/多证合一。

4、商服类物业可以转给个人，不再限制。

这对广州楼市可以说是极其具有划时代意义的变化。

首先，这是距离广州“920”政策后，力度和尺度最大的一次，也是广州首次颠覆2010年执行限购后楼市调控的逻辑。

因为即使广州的业主，手里有100套房子，只要房租就能把名额腾出来。

这也意味着广州的房子几乎可以随便买了。

其次，从政策的逻辑看，思路很清晰了。

一是鼓励有钱的人先享受世界。

这等于说，官方知道刚需口袋里真的没有几个钱了，加不动杠杆了，但是改善群体或者有实力的群体还有，而且全国的有钱人那么多。

根据中金中国财富报告2023数据显示，全国富裕人群共计140万户460万人，中产群体3100万户9900万人。

这对广州以及全国的有钱人来说是全面性利好。

二是加快完善和规范租房市场，推进“租售并举”。

这一点逻辑，估计是很多人都想不到的。

这次政策的原文中提到——

“在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。”

这一条间接性地也利好了租房的群体，尤其是有上学需求的租房群体。

因为很多广州的房东虽然出租手里的房子，但是未必全都进行了房屋租赁登记备案手续，很多租房一族上学需要提供租赁备案证明，但是房东们未必愿意花时间配合，麻烦不少，而现在是通过腾购房名额的支持，鼓励房东主动备案。

所以即使是鼓励商品房市场，也没有忘了租房市场。

但实际上，在政策的支持下，广州市场的成交量还算可以的。

从近10年广州新房的成交量来看，2023年和2022年的全年成交总量，相比2014年相对冷淡的市场环境成交量还要好一些，并且还是在新房价格比2014年贵上许多的情况。

二手住宅方面，2022年、2023年这两年的成交总量也表现得比2014年和2015年的成交反弹要好一些。

那么为什么要在春节这个节骨眼继续加码呢？

大概率是调控层已经看到过去小打小闹的支持政策药效越来越小，甚至几乎等于无。

如果要继续维持广州2024年新房和二手房8万-10万套的成交成绩，那么就必须放出更大的招。

所以，广州的这次变化，为接下来楼市启动做了充足的准备。

广州的这次政策变化，相当于把2024年广州楼市的剧本都是写好了的。

作为紧密相连的两个城市，压力就给到了深圳这边。

那么深圳会不会跟着广州走呢？

虽然作为相辅相成的城市，大概率深圳要走自己的节奏，即使跟，也不会马上跟。

因为深圳市场的生态看似也不怎么好，都在以价换量，但整个深圳一片打折促销的声音中，去年新房还是诞生了4次“日光”。

并且开盘的新房，基本上卖个一年半载就都能清盘或者接近清盘。

这说明，深圳楼市的韧性要更好一些。

而二手房方面，深圳每经历一次支持性政策，市场就反弹一些。

比如，去年11月深圳二套首付降低至四成+取消豪宅线750万，当月深圳的二手住宅成交3133套，创下近半年以来的新高，12月继续刷新半年纪录，二手住宅成交达到3544套。

其次，深圳的市场有自主性和独特性，并不会完全复刻广州。

对比过去一年广州和深圳的政策变化可以看到，两个城市的思路都是逐步给市场腾名额，但广州释放的政策力度，一直比深圳大，而深圳的方式要更灵活更多渠道。

而广州这次放开限购，已经提前做好了铺垫。

去年11月广州市自规局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，其中有一条重点就是放开对赠送建筑面积的限制。

在这样的情况下，开发商为了争取市场，自然会采取新的标准去设计新房，推出“0公摊”、使用率100%，甚至110%的新房也有可能会成为趋势。

但是深圳还没有这样的准备，对新房户型设计，暂时还只是取消了拍地阶段对新户型面积大小的限制，对核定建筑工程容积率不计入容积率的建筑面积还没做出什么调整。

更明显的，深圳目前在各个中介渠道上都还没能看到真实的挂盘价，即使价格已经和参考价脱钩，但还是参考价的象征意义还在。

所以，深圳对放开的路径，并没有所有都复刻广州的步伐。

第三，深圳更容易牵一发动全身。

做个市场假设，如果市场短时间内迅速热起来，价格也跟着起来了，结果就有可能变成带着筹码的人抛掉手里的筹码，然后等到市场冷却了，价格下来了，这部分人就又会接着买回来，如此循环往复。

但现在的问题是，我们希望把市场做大做强，吸纳更多的资金进来，希望大家都留着筹码，留在这个池子里，那么自然不会让有筹码的人随便放弃手里的筹码。

而这个假设现在套在房子上也合适，从2022年到今年，无论是释放哪一项利好，思路都是希望吸引更多的人来玩。

​这放哪个城市来说，随便离场都不是希望看到的。

所以，深圳即便跟，也做不到像广州尺度那么大，肯定是小步小步地来的。

作者 | 飞天小女警