年终特集│2023中国楼市十大关键词

回顾2023年，楼市走得似乎比2022年还要艰难一些。

整个房地产领域进入调整的深水期，从年初的短暂回暖到年中出现拐点性的降温，所有抢救措施都迎来史诗级的尺度。7月中旬中央政治局会议定调楼市，更是首次点明“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

所以毫无疑问2023年是楼市最比拼耐力的一年。

而这一年，我们也经历了众多推动中国楼市进程的标志性事件。

为了更好地展望明年，我们总结了中国2023年十大关键词，希望能从回顾一年的楼市关键性事件中获得一些经验以及对未来楼市走向的预判。

01

提前还贷“潮”

提前还贷潮始于2021年，贯穿了整个2022年，并在2023年一季度急速升温，一度让“还贷比借钱难”成为热搜词条，到了2023年6月，又再次爆发了一小波高潮。

2023年年中，更有国际评级机构作出统计，居民提前还款率涨至近5年最高值。

与此同时，也出现了“还贷难”的局面。

在“提前还贷”持续的过程中，银行按揭贷款余额增速放缓，银行为了留住长期优质资产，个别银行紧急修改了还贷政策。

比如暂时关闭线上预约还贷，控制预约提前还贷总人数，客户须提前一两个月预约，再比如收紧每年提前还贷次数，由原本每年可多次申请提前还贷，调整为每年只能申请一次。

不过随着提前还贷潮的推演，导致“还贷难”也引起了监管部门的重视，在人民银行和银保监会的联合推动下，各个商业银行2月后也做出了一些优化措施，提前还贷难度有所缓解。

02

房企白名单

2023年是房企融资亟待“破冰”的一年。

年初在政策的支持下，房企的信用资质下沉，决策层一再强调要对国有企业、民营企业、混合所有制企业一视同仁，不在准入条件上设门槛，民营房企融资不畅等问题有逐渐改善。

1月有消息显示，央行及AMC提供1600亿元再融资支持优质房企，同月河南发布百家本土房企白名单，支持房企合理融资需求。

2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》落地，明确不动产投资范围适度放宽股债比及扩募限制等。6月《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》发布积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持。7月延长“金融16条”政策期限。11月央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

但是即使有商业银行、AMC机构以及各个地方政府的支持，但房企融资规模还是收缩不少。

根据克而瑞数据，2023年1-10月，80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比降低23.48%。

到了11月2023年销售TOP200房企依然有12家房企出现实质性债务违约。

在这样的情况下，11月传出监管机构正在起草一份可能涵盖50家中资房地产商的“白名单”，包含国有和民营房企，甚至不乏已经出险房企，并且已经有媒体求证房企确认了“白名单”的存在。

所以全年来看，针对房企信贷、债券、股权等重点融资渠道“输血”续命的动作一直贯穿了整个2023年。

03

新房降价

2023年新房最显眼的一个关键词是“降价”，也是新房转变最有代表性的一年。

这一年楼市从不允许降价到价格大战遍地开花，再到管理部门表态——降价属于市场行为，几乎出现了360度的转身。

尤其以苏州为典型。

比如5月苏州昆山两楼盘因为对部分房源变相“74折”销售，遭到昆山住建局处罚，但12月苏州常熟的爱情溪岸以工抵房名义6.2折出售剩余房源，被网友质疑，当地住建局回应却是——

“商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。”

同月苏州高新区的保利时光印象雅苑时隔3个月降价引发网友投诉，苏州住建局也表示——

市场经济下，只要房企销售价格不超过备案价格即可，否则可能导致企业资金链断裂和项目烂尾。

但在2023年12月之前，以全国趋势来看，大幅降价促销属于违规行为。

比如8月江西南昌县欣光花园项目因2023年二季度销售排名靠后被当地住房保障中心发函要求限时调整营销策略，对销售不力团队进行约谈、调整、解聘。

10月惠州的保利阳光城5折卖房，遭遇老业主投诉，最终被勒令退房停业整顿。

11月成都东部新区的保利中粮湖光锦云，因为降幅到40%以上，遭遇网友投诉，被成都东部新区管委会以价格波动过大涉嫌扰乱房地产市场正常秩序暂停网签备案。

所以可以看到，2023年是新房促销步伐逐步加快的一年，各个城市对新房的态度陆陆续续已经从叫停打折降价转变成了遵循市场自由。而在打折促销之下，是开发商继续卖房造血的紧迫感。

04

网红盘遭抢

虽然2023年是全国楼市深度调整的一年，但楼市的分化也在这一年展现得淋漓尽致。

一边是新房难卖，陷入疯狂的价格战，另一边则是网红盘依旧一房难求，富豪们手拿千万苦苦等待。

从全国新房市场来看，热点城市都不乏荣登热搜榜的项目。

3月是成都天府新区的“恒大天府半岛天纪 ”虽处在楼市严冬，但依然引爆3倍熔断，开盘即售罄。

同月杭州上城区杭州国际金融中心（IFC）64套房源入市，每套总价在1266万-3329万之间，共吸引2797户家庭参与，选房当天A类人才直接拿下8套后，剩下的56套房子不到20分钟就被抢完，平均21秒抢一套千万房子，成为2021杭州新房市场开启摇号以来最低中签率的网红盘。

6月北上深更是轮番出现超级网红盘。

北京西城区二环里的中信国安府，550套住宅单价约13万-17.5万元/平，在验资2000万、茶水费高达160万以及要求选房当天一次付清房款或者首付八成以上的情况下，40度高温富豪们依旧排队看房；

深圳福田的海德园，均价约12.6万/平，单套总价千万起步，开盘即“日光”；

上海徐汇区的云锦东方均价约16.5万/平，105套全是200平以上的大户型，单套价格2500万起，冻资期限超过20天，还要12个月银行流水，认购率依旧高达667%，甚至还催生出“结婚黄牛”“代持”“金融机构下场”。

这些网红盘无一例外都是当地的豪宅，并且位置占据城市核心地段，并且无一例外存在巨大的倒挂。

比如，成都恒大天府半岛天纪倒挂约8000元/㎡，杭州IFC倒挂约4万+/平，北京的中信国安府倒挂近10万/平，上海的云锦东方打中即赚2000万左右。

所以网红盘尤其是豪宅遭到疯抢，体现的是富豪们对资产保值，对投资房产的利润追求。

05

救市提速

今年的房地产市场可以说是政策主导的。

年初口罩放开后，全国楼市迎来了小阳春，但好景不长，大部分在3月之后出现了陡然转变。

无论是一线城市中的广州、深圳，还是新一线城市中的杭州、成都、武汉、南京、郑州、东莞，还是其他的二线城市，成交量几乎都一致性地走出“微笑曲线”。

于是为了托住市场，传递积极信心，房地产政策贯穿了全年。

根据诸葛找房数据显示，截至12月18日，今年地方松绑政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。其中9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次。

比如年初全国罕见出现年限超长接力贷，香港还贷延长至50年，北京房贷年龄最高延至95岁等；

一直作为调控模范生的长沙也忍不住跟进全国脚步，放开限购，松绑限售欢迎全国的看房团；

作为楼市龙头的上海，进入三月之后也不再遮遮掩掩，取消了二手房参考价；

9月武汉彻底破除执行了长达7年的限购政策，杭州在年中未来科技城大幅缩水的4个月后发布了楼市新政“杭6条”，广州则在市场回暖的阶段对外地人买房社保要求由5年变成了2年。

总之，2023年楼市的政策，如烟花般绽放，全国房地产迎来了史诗级的提振。

06

房企破产保护

2023年即将迎来终局，同时也是众多房企大考的一年。

房企申请破产已经不是什么新鲜事，比如2022年全年就有308家房企发布破产文书，截至2023年10月，根据人民法院公告网发布的破产文书公告显示，全国也有220家房地产企业发布了破产公告。

但2023年“破产保护”一词进入到大众视野，中国恒大作为“鸣枪人”于8月17日在美国申请破产保护，紧接着全年下来，融创、佳兆业、当代置业、荣盛发展、奥园等紧跟其后。

在房地产深刻发生的环境下，一边是房企的出清，另一边是房企创始人密集退场，2023年每个月几乎都有知名房企的掌舵者辞任离场。

据不完全统计，2023年1-12月，有超过41位高管/董事辞任，比如1月的黄仙枝因计划退休，辞任正荣地产董事会主席，10月的金地集团董事长凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，12月大悦城控股曹荣根因年龄原因，申请辞去公司董事及董事会专门委员职务、总经理职务等。

这些变动也让房地产领域正式迈进下一个阶段。

07

房企股债双杀

2023年8月以来，国内市场就遭遇了“股债双杀”，虽然各个市场迅速调整，相关公司也采取了积极的措施，但元气依旧还是不可避免地受到损伤。

比如8月宇宙第一房企碧桂园承认出现阶段性流动压力，市场恐慌之下，接连遭遇股债双杀，10月的金地集团，创始人辞任导致月内曾出现股价低开低走，刷新近5年新低，11月的万科因为资本市场上债券出现了比较大的波动，引发股债大幅波动，都不可避免地蒸发了股市市值，导致市场对公司的信心滑落。

所以，2023年对房企来说，是信心比黄金更重要的一年。

08

地产探索新模式

自2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，已经两年有余。

2023年11月，住建部高层也曾表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”

而2023年12月在中央经济工作会议上，我们再次提出要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，并提出了具体要求。

这主要是因为随着房地产行业的调整，探索新模式更加紧迫。

但实际上，探索房地产新模式的做法，从全国来看，早已经轰轰烈烈地执行。

比如5月深圳城中村统租，被市场解读为是深圳探索“新加坡模式”，实施房地产双轨制的样本，也是推进租购并举，盘活城市存量资产的基础。

7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过后。

8月郑州启动城改货币化安置，成为首个正式官宣“城改货币化”的特大城市。

郑州在发布的“郑州15条”中明确提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置；未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。

09

降首付、房贷利率

降首付，降房贷利率也是2023年的主旋律。

进入到8月后，在全国执行“认房不认贷”，下调存量房贷利率的基调下，各省市纷纷陆续跟进。

最明显的，广州、深圳率先开启一线城市调整的节奏，到了年尾则是京、沪同时调整首付比例、普宅标准。

根据贝壳研究院监测和估算数据显示，2023年12月百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%；2023年全年全国住宅销售金额约16万亿元，房贷利率下调为今年全国购房居民共节省利息约185亿元。

对全国买房人来说，相比过去2023年是上车买房，还贷压力最小的一年。

10

学区房、公租房炫富

2023年是变幻的一年，也是魔幻的一年。

这一年，与楼市相关能颠覆社会认知的事件接二连三地出现。

首先是年初，一段只有5秒的“万柳书院少爷”视频让北京万柳书院豪宅火出圈。

这段视频看上去平平无奇，视频中是一名高中男孩胯下运球“耍帅”，但因为关联了全北京高不可攀的学区房之一万柳书院而收获上百万粉丝。

并且随着视频的发酵，网友还发现万柳书院位于海淀核心区域，紧挨中关村，周围名校环绕，附近还有四环内唯一一家高尔夫球场，一套房拍卖价能拍出一个亿，平均折算下来每平36万，把上海的顶尖豪宅，均价约27万/平的汤臣一品都甩在了身后。

接着4月，深圳一女子因在网络高调分享自己奢华的消费生活，同时疑似申请到在深圳光明的公租房而引发公众对“富人为何成功入住公租房”的广泛讨论。

虽然事后经深圳住房保障署证实，与网传事实不符，但深圳火速在5月出手整治了公租房，对公租房申请者经济状况展开更为严格的审查，由原来不核定收入的分配规则调整为对申请者家庭财产状况，包括房屋、汽车、股票等纳入考核，如果超过标准则一律取消申请资格。

实际上，2023年除了不经意的“炫富”，还出现了不少让社会公众引发激烈讨论的事件，比如湖南涟源市公租房“腾退风波”、融创“烂尾楼”小夫妇、苏州“毒地”等。

总的来说，2023年是中国楼市深刻发生变化的一年，也是房地产转型阵痛，房企压力见顶的一年。

但无论如何，这一年也是我们最值得吸取经验教训，更好奔赴2024的一年，相信2024年待到春暖花开时，中国楼市将仍旧浓墨重彩。

祝福2024年的中国楼市。

作者 | 林波荔