楼市大转向，深铁前海时代尊府打出了“王炸”

不得不说，属于前海的时间，又开始了。

12月15日，「深铁前海时代尊府」获批预售，推270套住宅，建面189、210、249㎡的4房，共3个面积段3个户型，单价最低约8.43万/㎡，最高11.38万/㎡，均价约9.86万/㎡，简装，12月16日开始正式登记。

这将大概率会成为今年深圳楼市的“重头戏”。

一方面，深铁前海时代尊府自带吸金体质，而深圳楼市政策又已经明确了转向，半个月前二套房最低首付降至四成，同时取消750万元的“豪宅线”。

另一方面，据统计深圳豪宅供应地块屈指可数，豪宅库存告急明显，尤其是前海这样核心优质的位置，再加上我们的房地产市场已经见底，楼市或将在2024年逐步缓慢恢复，抢占豪宅的景象可能会再度重现，为市场带来一针强心针。

所以深铁前海时代尊府恐怕也是今年深圳楼市除了“人才房”之外，最有看点的项目。

毕竟每一次豪宅开盘，都是一场楼市盛宴，能点燃所有楼市观众的热情。

深度转向后，抄底潮汹涌而至

最近种种迹象都在表明，各类市场出现周期转向后，汹涌的抄底潮正接踵而至。

无论是股市、债市、还是楼市，都不断有外资的身影闪现。

比如12月12日，美国摩根大通年内第三度抄底万科股票；近期中国人民银行披露，境外机构已连续9个月净买入我国债券；11月21日，一直很低调的新加坡瀚嘉资产管理有限公司正式推出符合中国国情政策的优质不良资产线上公募处置平台，业务直指房地产、违约债券、个贷类不良处置等风险突出领域。

实际上除了外资，我们的煤老板和上市公司也正在大肆杀入房地产。

比如内蒙古的“煤老板”近期收购上海陆家嘴中粮海景壹号顶级豪宅，山西的“煤老板”接连北京、天津热门板块的地块，甚至烂尾楼也做；上市公司李宁以超22亿港元从恒基兆业购买物业，新致软件斥资3.8亿元买入上海市浦东新区1.12万平房产，就连南兴股份、玉禾田、志特新材等公司也纷纷斥资上亿元买房。

虽然现阶段看，这似乎还有违大家对楼市中豪宅补跌，普宅降价的认知，但这的的确确就是调整周期下正在发生的事，而其中的原因，主要有三个——

1、房地产已超跌见底。

首先近日高盛、瑞银等外资金融机构发布了对2024年中国经济展望的报告，预测2024年中国经济有望持续回升向好。

其次，根据国际评级机构发布的报告以及经济学者们的分析，我们的房地产市场已经处于见底阶段。

根据国际权威评级机构标准普尔发布的《中国房地产观察：楼市或将在2024年逐步缓慢恢复》显示，随着高线城市的楼市环境潜在恢复正常，消费者信心、房屋销量和价格已经开始企稳，房地产市场即将触底，楼市或将于2024年缓慢复苏。

这就意味着，从现在开始到2024年，抄底的真正时机已经到来。

2、全球豪宅投资热一直持续。

实际上，这两年的全球的豪宅投资热一直在持续，全世界的富豪们大比例的资产都放在了房地产上，对房子的投资热情，不降反增。

根据第一太平戴维斯（Savills）统计，2022年全球超高净值人士平均豪宅持有量从2021年的2.9套增至3.7套。其中，亚洲超高净值人士所持豪宅数量为人均3.9套，仅次于中东的人均5.3套。

而根据莱坊国际的2023年《财富报告》显示，全球富豪们的财产，房产的占比依旧是最高的，无论是为了规避通胀的风险还是增加多样化收益等，有三分之一的高资产净值人士希望增加他们的住宅资产，同时28%的人将寻求增加他们的商业地产控股。

3、潮水退去，真正的优质资产逐渐显现。

虽然房产一直被全球高净值群体当做投资的大头，但在楼市普涨阶段很难区分出哪些是真正的好地段和好房子。

只有行业深度调整过后，仍然跑赢CPI，经历市场用钱投票的筛选，才是优质资产。

前海的新房项目就是一个很好的例子，无论市场状况如何，都能表现出强大的号召力。

2014年深圳楼市平静期，前海时代国际都荟开盘，均价4.2万/㎡，开盘推675套房源，依旧吸引到近2000人抢房，2015年深圳楼市膨胀期，前海时代CEO公馆开盘，备案价区间在6.5万-9.8万/㎡，550套房源当天售罄。

据完全统计，截至深铁前海时代尊府开盘前，前海完整的开盘次数总计15次，2022年前便经历了7次“日光”开盘。

即使做不到“日光”，目前在深圳房地产信息平台上显示的备案签约率，不到90%的也仅剩2个。

如今前海迎来「深铁前海时代尊府」这个网红盘，很大概率会再次成为深圳楼市的试金石。

若无意外，相信会看到不少富豪在深铁前海时代尊府身上一掷千金的局面。

顶级大平层已成资产保值利器

地段，地段，还是地段——这是李嘉诚的至理名言。

作为投资界的传奇人物，之所以这么强调挑选房产地段要放在首位，最大的原因就是地段往往代表着资产的安全性、流动性以及稀缺性。

1、大平层成最抗跌资产。

今年以来，全国豪宅市场看似跌宕起伏，却一直呈向上增长趋势，并且大平层的价格也表现出了极强的抗跌属性。

根据CRIC数据显示，今年前三季度全国64个重点城市，总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%，其中深圳3000千万级豪宅成交总套数为201套，位居全国第四。

虽然深圳有着豪宅基因的大平层价格有所回落，但就市场反应来看，情况并没有网上渲染的那么糟糕。

在过去的一两年深圳普跌20%—30%的情况下，深圳湾龙头豪宅恒裕滨城二期大户型成交均价仍然维持在约30万+/平的高位，今年11月24日成交一套170.36平4房户型，成交总价5800万，成交单价约34.05万/平。

再看前海方面的龙头平层。

根据公开信息统计，前海时代CEO公馆今年成交了十多套二手房，上半年单价约15万+/平，到了下半年成交价14万/平左右。

相比约15万-16万/平的成交高峰，回撤幅度大约15%，放在深圳全市整体回调幅度（约20%—30%）来看，还是比较抗跌的。

目前前海时代CEO公馆当前在售房源的挂牌价14万-17万/平，高的去到了20万+/平。长远来看，挂牌的前海时代CEO公馆在售均价约15万+/平，即便加上至少3年的沉没成本，依然存在部分倒挂空间。

如果3—5年里楼市大环境恢复正常，流动性起来了，这类大平层的价值空间还有很大的弹性，风险覆盖能超过5年。

但是像这样的大平层，有钱也不一定能买得到，因为二手房和新房的供应并不多。

一方面，前海一直缺少顶级大户型的优质豪宅，新房供应近10年并不多，过去供应的项目，除了前海时代CEO公馆以及颐城栖湾里，一直没有超过190平的户型。

并且就前海目前的二手房来看，只有前海时代国际都荟以及前海时代CEO公馆挂盘，但由于早年买进前海的业主普遍惜售，不怎么愿意放盘，前者只有18套在售，后者有15套在售。

另一方面，新房方面最新供应的项目也就只有「深铁前海时代尊府」，供应量也不大。这个项目面积段192-209-247㎡仅仅只有270套。

而在供应匮乏的情况下，深圳今年不仅双拼合证释放一大批深圳湾业主名额，还执行了“认房不认贷”政策，11月底又降低二套房首付比例，很大程度上释放了一大批有实力的置换需求。

再加上「深铁前海时代尊府」单价区间在8.43-11.38万/平，对比前海时代ceo公馆约14万-17万/平的挂牌价，存在约5-8万/平的倒挂优势。

面对本身就属于稀缺地段，唯一性极强的资产，买到即赚到，这些极有实力的群体，很难不会加入抢房的阵营。

所以如果要抢「深铁前海时代尊府」的顶级大平层，在整个前海来说有资金实力可能还不行，还需要一点运气才能选到心仪的户型。

2、是时候重估龙头价值了。

如果要问前海的龙头楼盘是哪一个，在深铁前海时代尊府还没诞生之前，市场的共识是前海时代CEO公馆。

然而，一个城市的房价是有梯队有层次的，当更新、更优质的项目诞生后，龙头楼盘就需要重估。

这也是很多豪宅的排名并不是固定的原因。

从户型面积段来看，深铁前海时代尊府很大程度地补充了前海超大户型的空白。

而且相比前海时代CEO公馆掺杂了部分复式户型，「深铁前海时代尊府」全是纯粹的大平层。

189平的户型是横厅双阳台设计，双面采光，南北通透，各个功能区分区明确。

210平户型是双套房设计，配270度的景观大阳台，功能区动静分离。

249平户型，约7M大开间，中西双厨房，客厅方正大气。

这样的户型打破了传统大户型大进深暗采光的格局，把公共区域放在中间，最大的好处就是给客厅、主卧套房留出了最好的朝向和景观。

往往豪宅的第一标准，除了地段，就是面积够大之余，景观面和采光都是一流的。

所以可以看到，如果把阳台和客餐厅飘窗以及厨房的阳台连起来，就会变成一个超大阳光视幕，所有的房间都是阳光房。

项目效果图 仅供参考，以实际规划和建设为准

更重要的是，深铁前海时代尊府拿出了国际顶级大平层的设计水准，由DDON笛东 、CCD郑中、A+E奥意建筑、库博等国际级的大师团队操刀。

项目的外墙设计安排的是玻璃幕墙+铝板材质，香槟金为主，灰调铝板为辅，整体外观新颖时尚。

一般来说玻璃幕墙+铝板材质的立面用料是全球豪宅的一贯做法。

因为这种玻璃幕墙，成本通常要比普通涂料会高很多，但透光性也更强，能保证每一户的采光，居住体验会更舒适。

从外观看，景观阳台和户型转角窗采用的是弧形设计，让整栋建筑线条更流畅，还和周边形成了鲜明的对比。

这种阳台的设计，可以勾勒出比较好看的建筑造型，世界上的豪宅大多设计会使用这种风格，这样不仅建筑外观好看，可以呈现更好的景观资源，整个视野最大范围可以做到270度。

（深铁前海时代尊府外立面效果图）

项目的入户大堂，是采用了豪华星级酒店的设计风格，美学吊灯+艺术玻璃+精致墙面，让业主回家的第一秒就感受到尊贵。

而且每一栋的大堂都采用了独一无二的设计风格，无论是大堂外观，还是内部的空间肌理，都有很强的现代美学与实用主义。

比如双大堂设计，比如大落地窗+罗马柱的设计，再比如艺术玻璃门+螺旋形的顶灯等等，每一个大堂都匠心打造。

（深铁前海时代尊府大堂效果图）

这种独特的设计，同样也体现在车马厅的布局上。

流畅的金属线条，显眼的指向标，电梯厅高标准的选材，让整个归家空间都有很丰富的层次感，拥有豪宅那种独有的尊贵感。

（深铁前海时代尊府车马厅效果图）

除了打破常规的户型以及豪华酒店风格的设计，深铁前海时代尊府的其他配置品质也非常高。

比如小区专门打造了悬浮无边界泳池。

（深铁前海时代尊府无边界泳池效果图）

通常天际泳池是诸多世界级顶级豪宅/酒店的奢配，比如位于伦敦南岸的综合住宅建筑Embassy Gardens的Sky Pool悬浮泳池，是世界上最大的独立式丙烯酸泳池结构，经常在各大影视剧中现身的新加坡的滨海湾金沙泳池是全球最大的空中无边际泳池。

开发商把悬浮无边界泳池建在小区之上，就相当于把全球顶级酒店的享受模式搬到了业主的家中。

但这还不是最让人觉得奢侈的，更值得一提的，应该是项目的梯户比。

对富豪而言，很多花大价钱买大平层来住的目的，就是希望自己的生活不轻易被打扰，不想在小区遭遇陌生人同乘一部电梯的尴尬。

两梯两户或三梯两户的结构，梯户比足够阔绰，不仅可以做到乘梯自由，独立入户，还极大程度地保护了业主日常生活的隐私性。

所以可以看到，「深铁前海时代尊府」这种顶流大平层，什么都是安排最好的，地段最好，设计最好，角度最好，属于前海的独一份。

这样的项目不是前海楼市未来的龙头，还会是谁呢？

现在各路资本已经出手大肆埋伏优质资产，在前海迎来绝佳的买入时机之下，如果考虑到风险覆盖时间超过5年的情况，「深铁前海时代尊府」会是不错的避险“港湾”。

趁着项目恰逢开盘，值得高净值群体重点关注。

作者 | 林波荔