从持有“股权”变持有“物权”，保险公司不动产布局“转向”

本刊编辑部 | 刘增禄 秦佳丽

今年以来，险资不断扩大不动产投资，同时收缩对房企的股权投资规模。这意味着，险资在不动产投资上正做出重大调整。

12月4日，海保人寿披露重大关联交易公告，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元，均价约1.1万/平方米。与海保人寿类似，平安人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险等多家险资近期均披露大额不动产投资公告，主要涉及商业办公、产业园区、商业酒店等，年内相关投资额已近400亿元。

险资持续加仓商办资产背后，行业不动产投资方向正在转换，即缩小或退出地产股投资，加码物权资产，“不做股东做房东”。今年中国平安、泰康人寿等纷纷减持乃至清仓部分龙头房企股权。

有观点认为，今年险资正呈现出加速撤离地产股、加仓不动产投资的投资逻辑。相较投资地产股，当下出手投资不动产项目的性价比更高，与保险公司长期资金配置需求相适应。而在盘活存量资产等政策导向下，这种投资风格转换可能进一步持续。

大额不动产投资频现

险资青睐核心商办资产

近期险资仍热衷于“买买买”，不过相较过去在资本市场频繁扫货，现在的险资对大宗不动产交易表现出了更大兴趣。

据近日亚太区最大不动产管理公司ESR发布公告,公司于11月27日转让六项资产，目标物业分布在徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米。 泰康人寿是实际买家，这笔交易总代价超20亿元。

泰康人寿接盘多宗商业地产项目只是险资加速物权投资的一道缩影，今年险资持续加仓核心城市的优质不动产项目。 本刊据中国保险行业协会官网披露的信息统计，截至12月7日，今年保险公司正在实际出资阶段的大额不动产投资超过10个，累计投资额已近400亿元。 如果叠加计划投资阶段的项目，年内险资涉及大额不动产投资超过700亿元（见附表）。

从投资类型来看，目前险资在不动产领域的布局以商业酒店、产业园区、仓储物流、办公楼等为主。 年初至今，平安人寿、友邦人寿、泰康人寿、太保寿险、中邮人寿、大家人寿等多家保险公司均涉及大型物权资产投资。

其中，最新一笔关于险资投资不动产的交易，系12月6日平安人寿对北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的新增投资。 该项目本次新增出资1.5亿元，计划投资金额不超过75.41亿元，目前累计出资总金额约73.81亿元。 对于北京丽泽商务区不动产项目，平安人寿早在2019年便开始投资布局，近年正步入实际出资阶段。

从出让方来看，面临现金流危机的房企多将商办资产摆上货架。 比如今年9月，中国人寿以39亿元对价接盘了世茂集团珠海巨无霸综合体项目； 大家人寿接盘上海万达广场置业有限公司股权。 此前，大家保险已经接手了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

买家市场中，“平安系”历来是投资不动产的险资主力。 今年1月，平安人寿披露了对上海来福士广场等六个商业办公不动产项目的投资情况，资金来源为寿险传统组合，该账户对此项目出资余额约为299.73亿元，项目总投资金额预计不超过330亿元。

另据中国保险行业协会官网披露的消息，今年平安人寿正在实施的大额不动产投资还有北京丽泽金融商务区南区E-06地块项目，北京市丰合区丽泽路第E-01、E-05地块C2 商业金融项目，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，以及位于北京及上海的4个产业园区项目等，目前前述项目累计出资总额已达250亿元。

今年险资布局不动产延续了多样化特点。 除了资产收购，部分保险机构直接躬身入局拿地。 比如，10月底泰康人寿保险以底价1.12亿元竞得广州黄埔区地块，用于建设医院和养老服务产业。

在优淘城总裁薛建雄看来，近期险资加码大宗交易与核心城市资产的租金回报率有关。 “与房价下跌，地产公司价值缩水相比，一二线城市的核心商业资产的租金回报率在上升，很多资产的净回报率能达到5%-8％，甚至10％，相对稳健安全。 ”他向本刊补充道，“不过，随着一二线城市商办酒店园区供大于求形势越来越明显，未来租金可能会大幅回调。 也就是今天买得便宜，过几年可能更便宜。 ”

IPG中国首席经济学家柏文喜向本刊表示，近期险资正呈现出加速撤离地产股、加仓不动产投资的投资逻辑，一方面，经过近两年的深度调整，很多不动产项目的价值已经跌入低谷，当下出手投资的性价比很高，符合盘活存量资产的政策导向，也与保险公司长期资金配置需求相适应，可谓风险较低的抄底窗口期。 另一方面，相较投资地产股，险资直接投资优质不动产项目可以更好地进行风险把控，预期在宏观经济修复情况下有望带来较好的长期投资收益。

他对此补充道，“对于不动产项目的选择，险资布局的主要涉及办公楼宇、产业园区、物流仓储等优质运营性项目，这类资产具有保值增值性好、现金流收入稳定等特点，与保险资金属性匹配度较高。 ”

跷跷板的另一边

险资缩减地产股投资规模

与险资加仓物权资产形成反差，伴随房企利润缩水与地产股持续波动，昔日频频占据房企“二股东”地位的险资开始撤离地产股，部分保险机构对龙头房企陆续减持甚至清仓。

今年泰康人寿便对持股7年的保利发展首次作出减持动作。 据11月份保利发展公告，公司第二大股东泰康人寿在减持计划实施期间减持保利发展8176.97万股，占保利发展总股本的0.68%，泰康人寿在保利发展的持股比例则由7.05%降至6.31%，并通过此番减持套现约11.8亿元。

昔日“第一规模房企”的二股东中国平安近期已对其清仓。 今年11月，中国平安将收购该出险房企并承继其债务的相关消息在市场流传，不过据中国平安后续发布澄清公告，中国平安没有任何与此相关的交易计划或讨论，且目前未持有该房企的股份。 回溯该龙头房企的2023年中期业绩报告，截至6月末，中国平安对其持股比例为5.37%，系公司第二大股东，直到8月11日，港交所披露数据显示，中国平安仍持有其4.99%股份。 这意味着近两个多月时间内，中国平安已清空该房企股份。

险资清仓部分龙头房企股份背后，行业对待地产股整体谨慎。 据Wind数据，截至今年三季度末，保险机构重仓持有的上市房企流通股数量为59亿股，较今年年中减少2%； 持股市值约367亿元，较今年年中减少6.9%。

具体而言，截至三季度末，保险机构持股房企超过20家，其中金地集团、华夏幸福、金融街、保利发展、华侨城A五家房企的持股规模居前，保险机构持股数量分别为15.4亿股、9.8亿股、9.39亿股、7.19亿股、5.69亿股，持股比例34.11%、25.18%、31.43%、6%、8.06%，背后入局险资包括富德生命人寿、平安人寿、大家人寿、前海人寿等。

近年前述险资仍对昔日重仓房企进行了不同程度的减持。 把时间线拉长，2021年以来，大家人寿6次减持金地集团，所持股份从20.43%削减至5.43%； 前海人寿减持华侨城后持股比例由7.54%降至6.94%； 泰康人寿已清仓阳光城。

不过，已减持离场的保险公司中，获得投资浮盈的情况仍是多数。 以今年减持保利发展8176万股股份的泰康人寿为例，2016年泰康人寿投资保利发展时，入股定价约8.19元/股，以今年三季度14元/股的减持价格计算，泰康人寿在获得每年分红之余还实现约4.75亿元浮盈。

在柏文喜看来，目前险资在不动产领域的投资策略，与保险公司控制风险及多元化投资需求有关。 据介绍，相比当前地产股投资不确定性，一二线城市核心地段的物权资产具有稳定的租金收益、较大的升值潜力，当前险资看好这类资产的长期收益。

龙头险企物权类投资攀升

不动产投资逻辑已变

尽管近年保险公司减持地产股，从龙头保险公司的布局来看，险资并未真正撤离不动产。目前保险公司的不动产投资路径涵盖物权投资、债权计划、股权投资等多种方式。就龙头保险公司而言，物权类投资是其主要的投资路径。

以险资领域不动产投资规模居首的中国平安为例，据企业中期业绩公告，截至2023年6月末，公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2093.93亿元，在总投资资产中占比4.5%。 该类投资以物权投资为主，在不动产投资中占比75.6%，即主要投向商业办公、物流地产、产业园区、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，贡献相对稳定的租金、分红等收入，并获取资产增值。

龙头保险公司布局趋势也反映出近期险资在不动产投资领域的偏好转向。 据企业业绩公告，2021年、2022年、2023年上半年，中国平安保险资金投资组合中的不动产投资余额分别为2161亿元、2046亿元、2094亿元，其间物权投资分别达1006亿元、1180亿元、1583亿元，在整体不动产投资余额占比为47%、58%、76%。 公司物权类投资逐年攀升之余，债权投资占比、股权投资占比呈现为逐年压降。

目前保险公司披露的部分不动产项目收益率表现良好。 据企业业绩公告，今年上半年，中国平安债权计划及债权型理财产品中，不动产行业的名义投资收益率为4.91%； 中国太保的非公开市场融资工具中，不动产行业的名义投资收益率为4.8%，收益率仅次于非银金融。

在柏文喜看来，在盘活存量资产等政策导向背景下，险资减持地产股、加码物权资产的投资趋势仍可能会持续一段时间： “目前险资正调整投资策略，寻求更为稳健的投资渠道。 衡量险资在对不动产领域的布局前景，需要充分评估其选择项目的经济效益和风险回报。 ”

（本文刊发于12月9日《证券市场周刊》。文中观点仅代表嘉宾个人，不代表本刊立场。本文提及个股个股仅做分析，不做投资建议。）