万万没想到，有朝一日，房企竟要靠代建公司来施援。

10月26日，花样年控股宣布与蓝绿双城签订框架合作协议，透过此番合作，助力花样年缓解流动性压力，并促进与境内债权人的沟通。

根据合作协议，蓝绿双城将协助花样年控股制定其境内物业项目重组计划；与境内债权人进行沟通、协调及磋商；以及制定加快出售物业及其他资产的计划。

在本次合作协议中，最重要的一条，无疑是“双方可就提供物业项目相关服务签订协议”。

众所周知，蓝绿双城是一家以代建为主营业务的服务商。过往，代建公司多是房企外派的“雇佣兵”，主要为无开发运营能力的企业提供相关业务支持，从而赚取额外的收益。蓝绿双城也是脱胎于绿城。

如今，代建却反成为房企的“救世主”，这多少令人唏嘘。

花样年“自救”之困

不管怎样，有了蓝绿双城的援手，花样年应当长长舒了口气。

较早前，花样年宣布，境内债务重组在9月13日已全部完成，实现债务重组金额约64亿元。当中，“18花样年”与“19花样02”的展期时间达5年以上，是花样年境内债展期时间跨度最长的一次。

对出险房企而言，债务重组只是避免短期面临破产清盘而已，并不代表由此就能翻身再做主人。当然，这也为房企重回正常经营轨道换取更多喘息时间和运营空间。正如花样年，经过与债权人历时19个月的谈判沟通，赢得了长达5年的化债时间。

不过，从近期各家出险房企的展期情况来看，就算花样年所有债券都展期至5年，时间实际上也不充裕。“目前，出险房企的展期时间基本在7-8年以上。”一名投资机构人士告诉睿思网。

然而，对花样年来说，与其浪费时间不停与债权人就展期时间周旋，还不如抢占窗口期迅速化债，为重回正常经营争取更多确定性。否则，债务重组之后，也仅仅是把最后的生命时光拉长了几年而已。

但仅凭花样年一己之力显然难以回天。

当前，花样年想要存活下来，首要任务便是积极销售，同步加快资产处置，以保障现金流。

花样年在“自救”路上确实相当努力，为了提振销售额，花样年不惜以价换量。数据显示，今年上半年，花样年销售均价同比跌幅达到24%，仅为6382元/平。需知两年前同期均价为16196元/平。

可惜的是，大甩卖也未必带来更好的销售，花样年上半年销售额仅为16.12亿元，同比稍微跌6%。销售的持续下滑，除了影响到现金回笼，也将进一步影响到保交楼的推进及后续经营的开展。

此外，加上行业波动以及企业违约所带来的负面影响，花样年所持有的存货不断发生贬值、减值。这对于其后续进行资产处置极为不利。

根据中报披露信息，花样年已就待售物业确认减值亏损拨备人民币约1.8亿元，去年同期则是录得减值2.48亿元，可变现净值较去年同期进一步减少。

如同其它出险房企，花样年同样走入无法摆脱的莫比乌斯之环上。

事实上，如果顺利将现有资产变现，花样年的压力将得到极大的纾解。中报显示，截至6月末，花样年在建及待建项目土地储备仍有约883.84万平方米。

如何破局？为此，花样年找到了援手——蓝绿双城，而此次的合作时间将长达三年。

这或许也是花样年给自己设定的化债年限目标。

蓝绿双城“共建”

是次花样年和蓝绿双城合作，并非找了家代建公司来帮自己解决“保交楼”等问题这么简单，他们还找到了一个合作新模式——“共建”。

“共建”也是蓝绿双城近年来主攻的方向。蓝绿双城自身更标榜为以“共建”模式从事房地产开发与经营的专业服务商。

所谓“共建”，按照蓝绿双城官方披露的说辞，即面向存量、变量、增量“三类市场”，精准对接投资供给端和市场需求端，优化客群、土地、资金、资产等资源配置，衔接上下游产业产能，深耕开发（住宅为主）、经营（商业、酒店、写字楼为主）、服务（物业服务、生活服务）三个领域，重构房地产行业价值链。

简单来说，就是蓝绿双城充当了投融资顾问加产业GP（普通合伙人）的角色，也是一种“泛资管、小投行”的投资形态，为企业提供金融加持和产业赋能。

这也是花样年看上蓝绿双城的原因。当前，花样年的最大困境，无疑是资金问题，当资金最大来源销售乏力，又没有任何融资渠道的前提下，能提供资金支持的企业机构就是“救命稻草”。而蓝绿双城的到来也能提升花样年在外界眼中的信用度，令其后续进行项目销售处置等行为也更为顺利。

当然，代建和运营是蓝绿双城的强项，有了蓝绿双城的运作，也有助花样年旗下资产价值的重塑甚至得到提升。

落实到本次与花样年合作上，蓝绿双城作为独立的专业服务商，为花样年提供存量增值、变量纾困、增量发展的系统性解决方案，并协助花样年与政府、资本、产业、同行、供方、客户等六方更好地平衡关系，从而更好实现纾困目的。

而通过“共建”模式为出险房企“纾困”，似乎也成为以蓝绿双城为首的代建企业，正在探寻的发展新方向。

代建企业“轻变重”？

轻资产化、盈利水平高，令代建业务一直被房企视为“香饽饽”。据第三方数据显示，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%， 2020年达到25.4%，较传统房地产净利润率高出超过10个百分点。

仅以绿城管理为例，其2022年综合毛利率达52.3%，绿城中国同期毛利率则为17.3%。

随着房地产持续下行，代建也被房企定为轻资产转型的方向。尤其今年以来，不断涌入了更多参与者。据不完全统计，目前发展代建业务的房企已经超过60家。这也加剧了市场竞争的激烈程度。

在庞大的竞争压力下，蓝绿双城又能如何抢食这块“大蛋糕”？“共建”是蓝绿双城早在3年前便开始探索的方案，从而增强自身的市场竞争力。

“仅从代建开发角度，蓝绿双城并没有绝对的市场优势，同出‘绿城系’的绿城管理，如今已成为第一代建企业，蓝绿双城要想发展，只能另辟新径，从运营链条中入手，通过垫资、垫信用尽可能地争取市场份额。”市场人士告诉睿思网。

事实上，目前整体代建市场渗透率仍处于低位。虽然绿城管理已坐稳代建企业的头把交椅，但从数据来看，2021年以来其在管项目代建销售面积占到全国商品房销售面积的比例仅处于0.6%-0.7%之间，若按金额计占比处于0.6%-0.8%之间。

如今，一大批出险房企也正在向代建企业释放大量的存量，对蓝绿双城来说，一旦抓住了机会，春天就马上到了。

当然，硬币的另一面是代建企业的轻资产运营模式受到了挑战，其高毛利的基本面会否因此改变？蓝绿双城能否平衡好规模与风险？如果市场恢复不如人意，代建企业会否卷入信用下沉的漩涡？又一场大戏正在揭开帷幕。