巴菲特加码住宅建筑商，从当年买克莱顿房屋看今天的三笔投资……

2003年，一群来自田纳西大学的学生拜访巴菲特，在给巴菲特准备的礼物中，他们赠送了吉姆·克莱顿(Jim Clayton)的自传。

吉姆·克莱顿是克莱特房屋（Clayton Homes）的创始人，他本人是田纳西大学的校友。

在读了这本自传后，巴菲特对克莱特房屋产生了兴趣，不久之后，他以17亿美元收购了这家公司。

时至今日，克莱特房屋已经是美国最大的预制房屋制造与融资公司，除了提供廉价的住宅建筑，这家公司还提供了抵押贷款服务。

克莱特房屋于1956年创立，历经了两代家族管理人，一度在纽交所上市。

在2003年被伯克希尔收购后，克莱顿房屋从纽交所摘牌。

二十年后的今天，巴菲特再次加码住宅建筑商。

SEC最新文件显示，巴菲特二季度大手笔押注住宅建筑商，新建仓的3只股票分别是美国销量最大的房屋建筑商DR Horton公司（近600万股，市值约7.26亿美元）、房屋建筑商NVR（1.1万持股，市值为7056.8万美元）、房屋建筑商Lennar（近15.3万持股，市值为1723.8万美元）。

在伯克希尔的股东信里，克莱顿房屋往往被放在“金融与金融产品”这一部分。

巴菲特当年投资它时，这家公司正处在行业下行周期的低谷，但巴菲特看中了这家公司的管理层和企业文化。他甚至只通过阅读10K和10Q的年报，就决定了收购这家公司。

虽然在巴菲特买入克莱顿房屋后的那些年，也曾经历过焦头烂额的时刻，面对行业整体的衰退，克莱顿房屋虽然是一家出色的公司，但身在其中难免受到影响。

但是相比于行业里其他竞争对手，克莱顿房屋依然是表现出色的，即便是2008年次贷危机后的期间，它依然表现了较强的韧性。

时至今日，巴菲特再次对住宅建筑商出手，似乎又在映射他对当下地产行业的某种态度。

01

两代人传承的企业文化

克莱顿房屋的故事，起源于田纳西州芬格附近的一个贫困农民家庭，公司的传奇创始人吉姆·克莱顿就是出生在这里。

因为家庭贫困，吉姆5岁时就开始在田里干活，尽管如此，他少年时期依然坚持读完了高中，当时他的梦想是成为一名乡村歌手。

为了生存，吉姆卖过各种各样的东西，从吸尘器到花籽。他做过收音机修理工、直升机飞行员，还是学生的时候，他就开始修理和转售二手车，并且丝毫没影响他获得了田纳西大学的工程学位和法律学位。

在此基础上，他开始做二手车业务，最终发展为诺克斯维尔地区的汽车经销商集团，由他和弟弟乔·克莱顿（Joe Clayton）经营。

后来，吉姆创办了克莱顿房屋。当时他和父母对一栋烧焦的活动房屋进行了翻新并转售，开启了他在房屋销售行业的生涯。

或许是早年的经历，让吉姆更能共情贫苦人，从卖出第一套房屋开始，他的梦想就是让美国每个人都能拥有住房。

这种想法直接奠定了克莱顿这家企业的文化基因。

从一开始，吉姆就不喜欢为资产支付过高的费用，他希望自己能为客户提供良好的价值，并为此而自豪。

“他买的所有东西都是以价值为导向的，无论是一双网球鞋还是一架直升机。”吉姆·克莱顿的朋友兼网球搭档汤姆·甘内尔斯(Tom Gunnels)说。

应该说，这样的理念，和巴菲特确实“灵魂共通”，或者说，我们常常可以在巴菲特寻找的企业家身上，看见巴菲特自己的一些影子。

很快，吉姆成为了当地知名的商人，享誉整个南部。

后来，吉姆把他在汽车行业的股份卖给了弟弟，自己则逐渐从汽车转向住宅。

1983年，他将公司正式命名为克莱顿房屋（Clayton Homes），并在纽约证券交易所上市。在吉姆的领导下，公司很快成为制造住宅行业公认的领导者，年销售额曾经接近20亿美元。

1993年，克莱顿房屋被评为“福布斯200家最佳管理公司”。

1999年，吉姆·克莱顿的儿子凯文·克莱顿（Kevin Clayton）接手了家族企业，担任首席执行官。

这位“二代”7岁时就加入了父亲的家族企业，大学毕业并获得田纳西大学MBA学位后，他先是去了其他几家公司，积累了经验，又返回克莱顿。

在管理公司期间，凯文提倡仆人式的领导风格，最重要的是，他坚守了父亲的梦想，继续履行其家族对提供优质、可实现的住房的承诺，同时不断改善克莱顿团队成员和客户的体验，让每一个普通人都能拥有自己的住房。

他大力提倡创新，凯文有一句常挂在嘴边的话——慢下来，走得快。

他愿意去花时间进行创新，以增强客户的体验。

于是，2003年，巴菲特对这家公司出现了兴趣。

02

行业低谷时买入的一笔交易

2002年，吉姆·克莱顿出版了自传《First a Dream》，次年拜访巴菲特的学生中，有一位名为理查德·赖特(Richard Wright)的学生正在克莱顿兼职实习生，于是，这本自传就顺理成章成为了送给巴菲特的礼物。

赖特告诉巴菲特：“我一直在和克莱顿先生一起工作，这些就是你喜欢的人。”

巴菲特则颇为幽默回应：“好吧，告诉（克莱顿）他应该加薪。”

事实证明，正是这本书让巴菲特深受启发，打电话给凯文，开始认真讨论收购这家公司的事宜。

“在我跟凯文一聊之后，马上就了解他是一个能干且有话直说的人。”巴菲特说。

在达成这项交易之前，巴菲特甚至没有与这家公司的人见过面，仅通过电话就达成了这笔交易。

“我通过阅读10K和10Q的年报就获得了足够的信息，通过这些数字我就可以知道是什么样的人在运作这家公司、他们做了哪些会计决策等等。”

对于克莱顿而言，巴菲特的收购无疑是雪中送炭，这家公司当时正处于一个行业低谷，装配式住宅的发展并不顺利，行业陷入了几十年来最严重的衰退周期之一。

2000-2003年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降至五十年代以来的低位水平，过于激进的政策带来了繁荣，同时也带来了泡沫破灭。

2003年第三财季，克莱顿的盈利下降了10%。

投资者当时担心克莱顿对其金融服务部门的依赖，而当时这个部门为该公司提供了大部分利润。

而美股那时因为伊拉克战争也在整体下跌，公司面临内忧外困。

显然，这对巴菲特而言是一个极好的时机。

但这一收购当时受到了克莱顿很多股东的反对，尤其是一些机构投资人，他们无法容忍管理层在行业下行周期，以一个很低的价格将公司卖出。

这些机构投资者坚信克莱顿拥有完美的资产负债表，没有债务，而且是行业的佼佼者。当行业复苏时，克莱顿将获得最大收益。

显然，想收购克莱顿的巴菲特也这么想。

尽管当时美国整个住宅建造行业正处于混乱状态，但巴菲特认为克莱顿房屋公司是其中比较出色的公司。

他形容当时贷方当时的反应仿佛马克·吐温笔下的猫：一朝被炽热的火炉烫伤，永生不再接近火炉。

巴菲特认为克莱顿公司的主要问题就是融资渠道枯竭，有足够的钱，公司就可以进入一个不错的经营状态。

在和凯文进行了一番拉锯式的谈判后，巴菲特最终以12.5美元一股成交。

或许克莱顿父子深知，唯有巴菲特才可以把公司带向一个良性发展的方向，最后他们还是做出让步，接受了巴菲特的出价。

那之后，巴菲特亲自飞到田纳西州去见他们，参观了工厂。

对于克莱顿家族的人而言，他们可以迅速将家族基金会控制的28%的股票变现为4.7亿美元现金，而无需在公开市场上抛售所持股份。

如同巴菲特一贯的操作，在收购这家公司后，他没有干涉公司的管理层。

同年，在伯克希尔的支持下，克莱顿顺利买下奥克伍德（Oakwood），一举成为行业里最大的制造与销售商。

巴菲特形容凯文是一个“典型的伯克希尔经理人”，并表示乐意将更多的资源交予他。

在2021年的股东信中，他还盛赞这两代管理人——“儿子们有着和父亲一样的激情、价值观和头脑。有时候，基因是有魔力的。”

03

让巴菲特焦头烂额的那些年

虽然巴菲特看好克莱顿房屋，但这家公司和所处行业接下来几年的表现，却让巴菲特焦头烂额。

在收购的次年，也就是2004年股东信中，巴菲特形容这个行业仍处于“加护病房阶段”。

“去年售出的新屋不超过 13 万 5 千户，这数字仅与前一年度相当，创 1962 年来的新低。”

但他也承认，在伯克希尔的加持下，克莱顿表现得相当不错，并且承诺，只要合理，伯克希尔愿意无限制提供资金。

当时整个住宅建筑行业都面临融资困难，财务问题困扰着大部分厂商和消费者，巴菲特的支持对克莱顿来说就是雪中送炭。

“过去两年，应收帐款证券化的市场几乎停摆，就算能取得资金，其利率与条件都相当严酷，如果克莱顿依旧单打独斗，将只能维持惨淡的经营局面。”巴菲特说。

2004年，克莱顿的税前收益是1.92亿美元，2005年已经到了4.16亿美元，2006年是5.13亿美元。

这已经算是一个小小的巅峰了。

在2005年股东信中，巴菲特再次哀叹自从收购克莱顿以来，这一行业就一直不景气，但他肯定了凯文的管理。

值得一提的是，巴菲特当初对于克莱顿这家公司的判断没有问题，行业本身确实在萎缩，但克莱顿已经算逆市下表现较好的了。

2007年，克莱顿公司的市场份额达到创记录的 31％，但是预制房屋的销售数是 9.6 万幢，低于 2003 年巴菲特买下克莱顿公司时的 13.1 万幢。

2007年，克莱顿的税前盈余是5.26亿美元。

很快到来的次贷危机波及了整个房地产行业，克莱顿不可避免受到影响。

一直到2011年，房地产依然没有从那场危机中完全恢复过来，这一年，美国非房地产经济已经开始复苏，但克莱顿的活动房屋业务却经历了名副其实的萧条。

美国的活动房屋销售量在 2009 年为 49789 户，2010年为 50046 户，2011 年为 51606 户，而在 2005 年房地产繁荣时，这一数字为 146744 户。

2011年，克莱顿的税前利润是1.54亿美元，2012年到了2.55亿美元，无论如何，都无法与巅峰时期相比。

值得一提的是，2015年，《西雅图时报》报道克莱顿的“掠夺性贷款政策”，在当年股东会上，巴菲特做了直面的回答。

“与多数贷款提供商不同，克莱顿将抵押贷款计入自己的资产负债表，如果抵押贷款出问题，公司和房主都会倒霉，因此克莱顿没有动机去发放预计未来可能违约的贷款。

如果克莱顿不放贷，许多人不可能获得住房。违约的很大原因是因为购房者失业，但我认为不应该因此而剥夺他们购房的权力。”

核心就在于，克莱顿提供给信用分低的人贷款，他们本来无法通过商业银行得到这些贷款，但是克莱顿可以让低收入家庭抵押土地，就等于既收息差又卖房子。

芒格有次接受访谈时也说到，很欣赏克莱顿的社会价值，让原本无法获得住房的低收入家庭改善了居住环境。

04

巴菲特为何买入三家地产公司？

如果我们翻阅伯克希尔的历史，针对商业地产这一块，巴菲特一贯谨慎。

在今年的股东大会上，巴菲特还表示：“伯克希尔从未在商业地产上表现活跃，这个领域不太适合我们这种投资人，因此伯克希尔并不太会受到商业地产的冲击。”

但是这并不等于他不涉足其他房地产相关。

无论是买入克莱顿这种住宅建筑商，还是买房地美这样的住宅贷款抵押公司，都是巴菲特对地产行业的投资。

即便是2008年次贷危机期间，整个房地产市场崩塌，克莱顿的信贷情况依然良好，而这项业务也一度支撑了克莱顿公司。

在2011年的股东信中，巴菲特就曾表示：“尽管时局艰辛，但克莱顿还是继续盈利，大部分是因为其抵押贷款组合在令人头痛的条件下表现良好。”

巴菲特曾经购买的房地美，同样也是一家住宅贷款抵押公司。

即便地产整体处在下行周期期间，产业链上依然有具备前景的细分行业，优秀的公司依然能凭借卓越的管理层和良好的管理，走出困境。

与此同时，在地产整体不被大家看好的前提下，它们又可能被错杀到一个合适的价格。

巴菲特当年投资克莱顿，也正是在行业低谷时，选中了它。

当然，还有很重要的，巴菲特看好这家公司管理层和企业文化，他相信克莱顿家族可以从危机中走出来。

回过头来看，在经济大环境并不乐观的背景下，虽然商业地产前景渺茫，但是如克莱顿这类住宅建筑商针对的是普通人，为他们提供廉价的住房，即便经济下行，这些人依然有改善性的需求。

也就意味着，住宅建筑商有应对经济下行风险的能力。

这大概，是巴菲特加码这三家住宅建筑商的理由之一。

时至今日，克莱顿房屋已从田纳西州东部的一个小型零售中心发展成为美国最大的住宅建筑商之一。

凯文·克莱顿表示：“自从我父亲出售他的第一套房子以来，他就向我们所有人灌输了照顾客户的基础，这也是我们今天的动力。”

“纵观我们公司的历史，我们始终恪守这一承诺，即为家庭提供物超所值的服务，同时保持出色的客户服务。”